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jeudi 30 mai 2013

Valeur du constat d'huissier non contradictoire

Un arrêt qui pose le principe selon lequel un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties :

 

"Vu les articles 9, 15 et 132 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du Code civil ;

Caution oubliée, agence condamnée

Voici un jugement du tribunal d'instance de Courbevoie qui retient cette responsabilité de l'agence qui n'a pas demandé de caution au locataire :

dimanche 26 mai 2013

Le bail à réhabilitation

Le bail à réhabilitation est une forme particulière de bail qui confère au preneur un droit réel immobilier, et qui est régi par le code de la construction et de l'habitation.

Ce bail, conférant donc un droit réel, est cessible, saisissable, et peut faire l'objet d'une hypothèque.

Le 1° de l'article L. 2111-4 du code général de la propriété des personnes publiques est conforme à la Constitution

C'est ce que juge le Conseil Constitutionnel :

"Vu la Constitution ;

Contrat de construction de maison individuelle et rénovation

Le contrat de construction de maison individuelle ne peut être appliqué à une rénovation "lourde" :

Bail verbal et loi du 6 juillet 1989

Un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 peut être verbal :

Article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et modification substantielle du bien vendu

Par cette décision la Cour de Cassation semble admettre qu'une modification substantielle du bien vendu justifie qu'un nouveau délai de rétractation en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation :

samedi 25 mai 2013

Notaire et mandat apparent

Le mandat apparent ne peut être admis pour l'établissement d'un acte par un notaire instrumentaire avec le concours d'un confrère :

Trouble anormal du voisinage et risque d'effondrement

Cette décision juge que le risque d'effondrement auquel ne remédie pas un propriétaire est un trouble anormal du voisinage :

Une application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965

Une application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que :

Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.

 

Bail commercial et liquidation judiciaire

Un arrêt sur le délai à respecter avant d'engager une procédure de résiliation d'un bail commercial dans le cadre d'une liquidation judiciaire :

Responsabilité du locataire en cas d'incendie

Cet arrêt rappelle que dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n'est responsable des dommages causés par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable :

mercredi 22 mai 2013

Quel juge pour condamner l'auteur d'un recours abusif contre un permis de construire ?

C'est le juge judiciaire qui est compétent pour condamner l'auteur d'un recours abusif contre un permis de construire :

Mise à jour : voir désormais l'Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 6 décembre 2010), que Mme X... ayant introduit devant la juridiction administrative un recours en annulation du permis de construire délivré à la société Cailleau Promotion, celle-ci l'a assignée devant le tribunal de grande instance en indemnisation de son préjudice économique résultant du recours en annulation ; que Mme X... a soulevé l'incompétence de la juridiction saisie ;

Encadrer le recours en matière d'autorisation d'urbanisme

Un rapport vient d'être déposé, qui contient des propositions afin de  lutter contre les recours abusifs.

Extrait :

"C’est par un appel à la lucidité de tous, pouvoirs publics et acteurs économiques, que le
groupe de travail constitué, à la demande de la ministre de l’Égalité des territoires et du
Logement, pour étudier les moyens de rendre le contentieux des autorisations d’urbanisme
moins pénalisant pour la réalisation des projets, a souhaité ouvrir le rapport qui, en réponse
à la lettre de mission du 11 février 2013 jointe en annexe,restitue ses réflexions.



Que l’épuisement des voies de recours contre une autorisation d’urbanisme puisse
n’intervenir qu’au terme de plusieurs années et que cette situation ait actuellement pour
effet de retarder d’autant le début de la construction, c’est ce que chacun des acteurs vit et
constate jour après jour, projet après projet.


samedi 18 mai 2013

Tout savoir sur la preuve de la propriété immobilière

Table des matières de ce site consacré à la preuve de la propriété immobilière ;

A lire ici :

Tout savoir sur la preuve de la propriété immobilière

Place de stationnement et copropriété

Question d'un parlementaire  sur les places de stationnement dans la copropriété et l'article 20 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 :

La garantie des vices cachés et l'acheteur professionnel

La garantie des vices cachés et l'acheteur professionnel :

Exécution de bonne foi d'un contrat : limites de l'office du juge

Pour la Cour de Cassation la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, mais ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties :

Cautionnement et prorogations du contrat principal

Le cautionnement ne garantit pas les prorogations du contrat :

Exécution de l'obligation d'entretien du bailleur en nature

Le locataire ne peur s'opposer à l'exécution de l'obligation d'entretien du bailleur en nature :

Commandement visant la clause résolutoire délivré par une société dont le gérant est décédé

Un commandement visant la clause résolutoire délivré par une société dont le gérant est décédé est nul :

Extension du nombre des communes où s'applique la taxe sur les logements vacants

Par le décret  n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts :

Les marchands de liste vont-ils disparaître ?

Les marchands de liste vont-ils disparaître ? Il semble que le gouvernement l'envisage :

jeudi 16 mai 2013

Tout savoir sur la retenue de garantie

Tout savoir sur la retenue de garantie

Table des matières

Les dernières notes de Miscellanées Juridiques


Distinction entre combles et niveau en droit de l'urbanisme

Cette distinction entre combles et niveau est explicitée par cet arrêt :

Responsabilité de l'Architecte des Bâtiments de France

La responsabilité de l'Architecte des Bâtiments de France est retenue par cet arrêt :

Etude d'impact insuffisante et permis de construire

Une étude d'impact insuffisante entraîne le refus du  permis de construire :

mardi 14 mai 2013

La clause résolutoire dans la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation

La clause résolutoire dans la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation


 

Extrait :

Lorsqu'une partie à un contrat n'exécute pas ses obligations, c'est normalement le juge qui peut prononcer la résiliation du contrat, c'est-à-dire décider que ce contrat ne poursuivra plus ses effets et que l'autre partie sera elle-même libérée de ses obligations.


 

En pratique, par exemple, dans le cadre d'un bail d'habitation, le bailleur, constatant que le locataire ne paie pas ses loyers, doit normalement saisir le juge pour obtenir que le tribunal prononce la résiliation du bail et délivre ainsi le bailleur de son obligation de mise à disposition du local au locataire. Cela entraîne la conséquence que le locataire devient occupant sans titre ni droit, et doit donc quitter les lieux. À défaut de quitter les lieux volontairement, l'expulsion peut-être mise en oeuvre, avec le concours de la force publique.


 

Cependant, le Code civil prévoit que le juge n'a pas l'obligation de prononcer cette résiliation du bail et qu'il peut décider au contraire que le bail se poursuivra, tout en accordant au locataire des délais de paiement des loyers.


 

C'est précisément pour dessaisir le juge de cette possibilité de ne pas prononcer la résiliation du bail qu'il a été prévu, dans les baux, une clause résolutoire.


 

Cette clause, signée lors de la conclusion du bail, et qui a donc un caractère contractuel, prévoit expressément que si le locataire n'exécute pas l'une de ses obligations malgré un commandement officiel d'avoir à le faire, et passé un certain délai, le bail sera résilié automatiquement, sans possibilité pour le juge d'en décider autrement.


 

On voit donc que la clause résolutoire est stipulée dans l'intérêt du bailleur pour lui permettre d'obtenir rapidement et aisément que le bail ne se prolonge pas si le locataire n'exécute pas ses obligations.


 

Depuis quelques années, cette clause est réglementée, afin d'éviter les excès de sa rigueur.


La suite ici :



Droit de préemption et commission de l'agent immobilier

Droit de préemption et commission de l'agent immobilier : cette commission est due sous certaines conditions par l'autorité qui préempte.

Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique :

Extrait :

L’emphytéose ou bail emphytéotique peut être défini  comme un bail à très long terme.

 

Essentiellement rural initialement (les dispositions relatives au bail emphytéotique ne se trouvent d'ailleurs pas dans le Code civil mais dans le Code rural), il ne porte cependant pas par nature sur des terres rurales et il peut très bien se concevoir en dehors du monde rural.

 

C'est une loi du 25 juin 1902 qui a réglementé le bail emphytéotique pour la première fois.

 

À l'origine, il avait pour objet de permettre la réalisation de travaux ruraux importants. Les caractéristiques initiales restent la longue durée du bail et un loyer peu élevé.

 

Il s'agit d'un droit réel, qui donne aux bénéficiaires du bail des droits plus importants que ceux qui découleraient d'un bail ordinaire (on rappelle que le bail ordinaire ne confère pas un droit réel mais un droit personnel).

 

 

Les dispositions légales concernant le bail emphytéotique sont contenues dans le code rural (article L 451-1 et suivants du code rural), dans la loi du 5 janvier 1988 qui a eu pour objet de permettre aux collectivités publiques de consentir des baux emphytéotiques sur le domaine public (article 13 de cette loi), la loi du 25 juillet 1994 qui accorde aux bénéficiaires d'autorisations d'occupation temporaire du domaine public un droit réel sur les constructions et installations réalisées, pour une durée maximum de 70 ans en leur conférant les prérogatives et obligations du propriétaire.

 

La suite ici : Le bail emphytéotique

Droit de préemption, bail emphytéotique et fraude

Un bail emphytéotique peut cacher une fraude au droit de préemption :

lundi 13 mai 2013

Le contrat de fortage



Table des matières du site sur le contrat de fortage :


Extrait :

Définition du contrat de fortage :


Le contrat de fortage peut être défini comme celui conférant le droit d'exploitation d'une carrière cédé par le propriétaire du fonds et du tréfonds à un carrier contre une redevance.

 

Le fortage lui-même est la redevance qui est versée en contrepartie de ce droit d'exploitation.

 

Pour l'origine du mot fortage (qui peut s'écrire aussi foretage) voir étymologie du mot fortage.

Absence de réglementation légale du contrat de fortage :

Il n'existe pas de réglementation officielle de ce contrat ni de loi qui lui serait applicable. Il s'agit essentiellement d'une institution contractuelle, relativement ancienne, qui a été formée par la pratique.

 

Le contrat a pour effet de permettre de mettre à disposition d'un tiers le droit détenu par le propriétaire du fond d'exploiter son terrain (son fonds) dans la partie qui est sa propriété en application de l'article 552 du code civil : le sous sol, le tréfonds.

 

Sur cet article voyez mon site : l'article 552 du code civil.

 

Cet article :

 

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.


La suite ici : le contrat de fortage

Destination de l'immeuble et copropriété

Un arrêt sur la définition de la destination de l'immeuble en copropriété :

L'article L. 136-1 du code de la consommation s'applique à un syndicat des copropriétaires

L'article L. 136-1 du code de la consommation s'applique à un syndicat des copropriétaires : c'est ce que juge cet arrêt :

"Vu l'article L. 136-1 du code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 ;

dimanche 12 mai 2013

Tout savoir sur le bon de visite

Tout savoir sur le bon de visite


Extrait de ce site :

Prescription de l'action en respect de l'article 671 du code civil



La prescription de l'action en respect de l'article 671 du code civil est de trente ans :

Plein d'articles sur le droit immobilier

A lire ici : Articles de droit immobilier.

Covoiturage et concurrence déloyale

Le covoiturage ne constitue pas une concurrence déloyale selon cet arrêt :

Les derniers articles du sites Miscellanées juridiques


  • A lire en cliquant sur ces titres :

Troubles anormaux du voisinage et travaux de constructions

Les travaux de constructions peuvent constituer des troubles anormaux du voisinage :


Article L113-17 du code des assurances

L'article L113-17 du code des assurances dispose que : l'assureur qui prend la direction d'un procès intenté à l'assuré est censé aussi renoncer à toutes les exceptions dont il avait connaissance lorsqu'il a pris la direction du procès, voici un exemple.

Article 1384 alinéa 1er et article 1386 du code civil

Cet arrêt juge que si l'article 1386 du code civil vise spécialement la ruine d'un bâtiment, les dommages qui n'ont pas été causés dans de telles circonstances peuvent néanmoins être réparés sur le fondement des dispositions de l'article 1384, alinéa 1er, du même code qui édictent une présomption de responsabilité du fait des chose :

Une tempête annoncée n'est pas un cas de force majeure

C'est ce que juge cet arrêt : la survenance d'une tempête avait été prévue par Météo France, ce qui excluait la condition d'imprévisibilité constitutive de la force majeure.

Article 1384 alinéa du code civil et contrat de location

Le locataire d'un véhicule est le gardien de celui-ci au sens de l'article 1384 alinéa 1 du code civil :

Intention dolosive et expropriation

Voici un arrêt qui retient l'intention dolosive en matière d'expropriation :

samedi 11 mai 2013

Garantie des vices cachés et vente de l'immeuble

Le fait de vendre l'immeuble atteint d'un vice caché ne rend pas l'action en garantie des vices cachés contre le vendeur irrecevable :

Garantie des vices cachés et vente de fonds de commerce

Voici un arrêt qui annule une vente la vente d'un hôtel au  nom de la garantie des vices cachés :


"Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 janvier 1993) que, par acte du 4 juillet 1988, les époux X... ont vendu à la société à responsabilité limitée "Hôtel Saint-Jeantais" un fonds de commerce d'hôtel-restaurant et, par acte séparé du même jour, à la société civile immobilière "Le Saint-Jeantais" l'immeuble où ce fonds était exploité ;


 

Contrat d’édition et erreur

Voici un arrêt qui annule un contrat d'édition en raison de l'erreur commise par l'éditeur :


"Attendu qu'après lecture d'un manuscrit dans lequel M. X... rapportait la teneur d'entretiens qu'il aurait eus avec Joseph Y..., ancien médecin du camp d'Auschwitz, la société Hachette a commandé à ce journaliste la rédaction d'un livre provisoirement intitulé " J'ai rencontré Y... ", qui a fait l'objet d'un contrat d'édition en date du 31 août 1982 ; que trois spécialistes, à qui elle s'était adressée en vue de la rédaction d'une préface, lui ayant fait connaître qu'à leur avis les propos rapportés par M. X... étaient apocryphes, la société Hachette a formé une demande en nullité de la convention du 31 août 1982 pour erreur sur la substance ; qu'elle s'est en outre appuyée, en cause d'appel, sur des renseignements de diverses provenances, selon lesquels Y... était mort avant la date à laquelle M. X... prétendait l'avoir rencontré ; que l'arrêt attaqué (Versailles, 15 mars 1988) a fait droit à sa demande ;

L'indemnité forfaitaire de 40 € en cas de paiement tardif

L'indemnité forfaitaire de 40 € prévue par l'article L.441-6 du code de commerce et le décret du décret 2012-1115 du 2 octobre 2012 font l'objet d'une fiche d'explication de la DGCCRF.

Extrait :

1/ La mention de l’indemnité sur les conditions générales de vente (CGV) et les
factures et son versement en cas de retard sont-ils obligatoires lorsque la relation
commerciale avec le client est bonne ?

mercredi 8 mai 2013

L'article 684 du code civil

L'article 684 du code civil est le titre d'un site consacré à cet article.


Extrait :




 Que prévoit l'article 684 du code civil ?



L'article 684 du code civil dispose que : Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.


Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.


Que signifie l'article 684 du code civil ?



Il a pour objet d'obliger le vendeur d'un fonds qui divise son terrain pour le vendre de prévoir que le passage qui sera rendu nécessaire en cas de création d'une situation d'enclave devra être pris sur son terrain et non sur le terrain d'un voisin.


Ceci par dérogation à l’article 682 du code civil qui prévoit que : Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

On note que l’article 684 du code civil prévoit que par exception les principes de l'article 682 sont applicables si un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés.

La suite ici : L'article 684 du code civil

L'article 552 du code civil

L'article 552 du code civil, c'est le titre d'un site consacré à cet article.


Extrait :





Que dit l'article 552 du code civil ?


Cet article dispose que :La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

Cela signifie essentiellement que le propriétaire d'un terrain est aussi propriétaire de tout ce qui se trouve au dessus et de ce qui se trouve au-dessous de la surface du terrain.

Ainsi, en particulier, ce propriétaire peut s'opposer à ce que au-dessus de son terrain un autre propriétaire édifie un ouvrage qui empiéterait au-dessus de son terrain.


La suite ici : L'article 552 du code civil.

Motivation de l'avis du commissaire enquêteur et permis de construire des éoliennes

L'avis du commissaire enquêteur n'était pas suffisamment motivé et l’autorisation d'implanter des éoliennes est annulée :


La Commission de l'Agent Immobilier Guide pratique de la rémunération de l'Agent Immobilier

Tout savoir sur la Commission de l'Agent Immobilier est un site consacré à cette question.


La rémunération de l'agent immobilier, perçue à l'occasion de ses opérations d'entremise, c'est à dire lorsqu'il est l'intermédiaire qui a permis la réalisation de la vente d'un immeuble (appartement, maison ou terrain) ou d'un fonds de commerce est soumise à des conditions légales et réglementaires strictes.


Ces règles ne sont pas toujours connues des clients de ces agences et sont parfois mal maîtrisées par les professionnels.



L'objet de ce site est d'exposer cette règlementation de façon claire et accessible et de décrire les hypothèses particulières qui sont à l'origine de difficultés entre les mandants, les vendeurs et les acquéreurs quand le principe de cette rémunération est discuté par la partie à laquelle elle est réclamée.


Pas de responsabilité de l'agent immobilier qui délivre un congé dans l'ignorance du décès du bailleur

C'est ce que juge cet arrêt qui ne retient pas cette responsabilité de l'agent immobilier :

Syndic et groupes financiers

Un parlementaire s'inquiète de la présence de groupes financiers dans le capital des sociétés de syndics et de l'effet de cela sur le caractère intuitu personæ du mandat  :

Défiscalisation et responsabilité d'une banque

Cette responsabilité de la banque dans le cadre d'une opération de défiscalisation est retenue par cet arrêt :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 mars 2011), que M. et Mme X... sont entrés en relation, en janvier 2004, avec la Banque régionale de l'Ouest aux droits de laquelle vient le Crédit industriel de l'Ouest-Cio (la banque) et avec la société CM-Cic-Afedim, agence immobilière du même groupe financier (la société Afedim), dans le but d'effectuer un investissement leur permettant la défiscalisation de leurs revenus ; qu'après leur avoir fourni la plaquette relative au projet de rénovation d'un monument historique, présentant l'immeuble, le statut fiscal attaché à son classement, les plans des futurs appartements, le prix des différents lots et le coût prévisible des travaux répartis par lot, la société Afedim a réalisé deux études personnalisées mettant en évidence un gain à terme d'un certain montant et une économie d'impôts significative; qu'à la suite de ces études, M. et Mme X... ont acquis deux appartements en juillet 2004, en empruntant à la banque la totalité de la somme correspondant au montant de l'investissement; qu'ayant dû faire face à une majoration sensible des coûts de construction ainsi qu'à un avis de redressement fiscal, ils ont recherché la responsabilité de la banque et de la société Afedim pour manquement à leur obligation d'information et de conseil ; 

Attendu que la banque et la société Afedim font grief à l'arrêt de les avoir condamnées in solidum à verser à M. et Mme X... la somme de 120 000 euros en réparation de leur préjudice, outre une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, alors, selon le moyen, que l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui ne pouvaient être connus lors de la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'en raison de leur activité professionnelle et de leur niveau de responsabilité, M. et Mme X... étaient aptes à comprendre l'équilibre financier et le fonctionnement de l'opération de défiscalisation litigieuse et qu'ils ne pouvaient se méprendre sur le fait que l'étude personnalisée présentée par la société Afedim en janvier 2004 constituait une simple estimation sans valeur contractuelle, ce qu'elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu'il n'était pas fait état dans la plaquette annonçant l'opération de rénovation d'une date de livraison ou d'un montant définitif des travaux à réaliser ; que l'arrêt énonce également que le risque de surcoût des travaux estimatifs habituellement admis et connu dans ce type d'opération est de 10 %, mais qu'il avait atteint plus de 37 % en l'espèce ; qu'il était en outre constant que le surcoût ainsi atteint par les travaux par rapport aux estimations prévisionnelles initiales était essentiellement dû à l'importance des travaux exigés par l'architecte des bâtiments de France en 2006, soit deux ans après la vente, et votés le 30 mai 2006 par assemblée générale de l'Association syndicale libre « Hôtel Toutin », à l'unanimité des sociétaires (dont M. et Mme X...) décidant d'un budget supplémentaire de 800 000 euros à ce titre ; qu'il en résultait que le surcoût en définitive supporté par les acquéreurs, due à l'évolution exceptionnelle, postérieurement à la conclusion des contrats de vente et de prêt, de la masse des travaux à réaliser, ne pouvait être connu ou prévu par les exposants lors de la conclusion de ces contrats ; que dès lors, en imputant à faute aux exposants de ne pas avoir attiré l'attention M. et Mme X... sur le risque de voir évoluer le coût des travaux estimatifs dans des proportions très au-delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue, en raison d'hypothétiques exigences de l'architecte des bâtiments de France dans le futur qu'ils ne pouvaient connaître, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 

Mais attendu qu'après avoir relevé qu'intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes, il appartenait à la banque et à la société Afedim d'informer M. et Mme X..., en corollaire des avantages annoncés par l'étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, l'arrêt retient que cette information aurait dû être délivrée avant que les investisseurs ne s'engagent, de sorte que le comportement et les votes de M. et Mme X... lors des différentes assemblées générales de l'association syndicale libre sont indifférents ; qu'il retient encore qu'aucun élément n'établit qu'ils disposaient de connaissances solides leur permettant d'appréhender les aléas constructifs et fiscaux pouvant résulter de l'opération proposée et qu'aucune information contenue dans le projet de rénovation qui leur a été présenté ne leur permettait d'envisager que le coût des travaux énoncé à titre estimatif pouvait évoluer dans des proportions très au delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue même de non spécialistes, pour atteindre plus de 37 %; qu'il retient enfin qu'il appartenait à la banque et à la société Afedim au fait de ce type d'investissement et des contraintes posées par ce secteur immobilier d'attirer l'attention des clients sur ce point, d'autant plus que la plaquette réalisée était muette sur les conditions dans lesquelles avait été défini le coût prévisionnel des travaux et leur validation par l'architecte des bâtiments de France; que, de ces constatations et appréciations faisant ressortir que les renseignements sur le coût des travaux fournis par la banque et la société Afedim, lors de la conclusion de l'opération d'investissement par M. et Mme X..., n'avaient pas permis à ces derniers de mesurer l'importance du risque en découlant, la cour d ‘appel a pu déduire que la banque et la société avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil, en les privant de la possibilité d'évaluer, en toute connaissance de cause, l'adéquation de l'opération proposée à leur situation et à leur attente; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu que le moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Banque CIC Ouest et la société CM-CIC Afedim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit janvier deux mille treize.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Banque CIC Ouest et de la société CM-CIC Afedim 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum la BANQUE CIC OUEST, anciennement dénommée le Crédit Industriel de l'Ouest, venant aux droits de la Banque Régionale de l'Ouest, et la Société CM-CIC AFEDIM à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 120.000 € en réparation de leur préjudice, outre une indemnité de 6.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

AUX MOTIFS QU'il est établi par les pièces produites aux débats et les écritures des parties devant la cour, que les époux X..., qui n'étaient pas clients de la banque BRO devenue CIO, ont noué contacts en janvier 2004 avec cet établissement et avec la Société AFEDIM, agence immobilière du groupe CIO, sans que les modalités concrètes d'établissement de ces relations ne soient d'ailleurs précisées, avec le souhait clairement énoncé de réaliser un investissement leur permettant une défiscalisation de leurs revenus d'un niveau important.

En réponse à cette demande, leur a été fournie par la Société AFEDIM la plaquette, relative au projet de rénovation de l'Hôtel TOUTIN, classé monument historique, propriété de la Société MINERVE, présentant l'immeuble, le statut fiscal attaché à son classement, les plans des futurs appartements, le prix des différents lots et le coût prévisible des travaux répartis par lot. Sur la base de ces coûts, la Société AFEDIM a alors réalisé deux études personnalisées à partir des revenus des époux X..., en en modifiant la base par l'intégration dans leurs ressources de dividendes provenant de leur société, ce dont attestent les déclarations fiscales. L'estimation réalisée sur une durée de 16 ans, prenant en compte un revenu locatif à compter de juin 2007 et opérant la déduction du montant total des travaux outre les intérêts d'emprunt et autres charges mettait en évidence un gain à terme estimé entre 360.000 et 402.000 € et une économie d'impôts significative, après avoir prévu le financement complet de l'opération par des prêts souscrits auprès de la BRO. La nature de la demande des époux X..., celle de l'opération envisagée, l'organisation de son montage et les moyens dépendant de la banque mis en oeuvre pour la présenter aux investisseurs démontrent que le rôle du banquier ne s'est pas limité comme il le prétend à une simple intervention ponctuelle en qualité de prêteur de deniers, tandis que celui de la Société AFEDIM ne peut être résumé comme elle le soutient à une prestation d'agence immobilière, ayant simplement rapproché vendeur et acquéreurs, ce d'autant que les promesses de vente engageant la Société MINERVE versées aux débats par les intimés, les actes authentique n'étant pas produits, ne portent pas mention de l'intervention d'une agence immobilière ou d'honoraires de négociation. Elles révèlent au contraire une participation conjointe de la Société BRO et la Société AFEDIM à la concrétisation de l'investissement présenté aux appelants. Intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes (rénovation d'un monument classé et application des avantages fiscaux), il appartenait à la banque et à la Société AFEDIM d'informer les époux X..., en corrolaire des avantages annoncés par l'étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier. Il est constant que cette information doit être délivrée avant que les investisseurs ne s'engagent, de sorte que le comportement et les votes des époux X... lors des différentes assemblées générales de l'association syndicale libre sont indifférents et ne peuvent atténuer un éventuel manquement à l'obligation d'information et de conseil. A cet égard, il n'est pas contestable que de par leur activité professionnelle et leur niveau de responsabilité, Monsieur et Madame X... étaient en mesure de comprendre l'équilibre financier de l'opération et le fonctionnement de la défiscalisation et ne pouvaient se méprendre sur le fait que l'étude personnalisée réalisée en janvier 2004, constituaient une estimation qui n'avait pas de valeur contractuelle, ce qu'elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu'il n'était pas fait état dans la plaquette annonçant l'opération de rénovation d'une date de livraison ou d'un montant définitif de travaux. Par contre, aucun élément n'établit qu'ils disposaient de connaissances solides leur permettant d'appréhender les aléas constructifs et fiscaux pouvant résulter de l'opération proposée. A cet égard, aucune information contenue dans le projet de rénovation qui leur a été présenté par les intimés ne leur permettait d'envisager que le coût des travaux énoncé certes à titre estimatif pouvait évoluer dans les proportions très au-delà de la marge de 10% habituellement admise et connue même de non spécialistes, pour atteindre plus de 37% en raison essentiellement d'exigences de l'architecte des bâtiments de France et de l'état de l'immeuble après un examen attentif, alors que les coûts annoncés représentaient déjà un montant supérieur au prix des appartements. Dès lors, il appartenait aux professionnels au fait de ce type d'investissement et des contraintes posées par ce secteur immobilier d'attirer particulièrement l'attention des clients sur ce point, ce d'autant que la plaquette réalisée par le vendeur était muette sur les conditions dans lesquelles avait été défini le coût prévisionnel des travaux et sur leur validation par l'architecte des bâtiments de France. Par ailleurs, ils devaient informer précisément les candidats à l'investissement de ce que la possibilité de déduire fiscalement l'intégralité du coût des travaux, élément important de l'avantage accordé, était beaucoup plus complexe et subtile à mettre en oeuvre que ce qui était énoncé dans le projet de rénovation de la Société MINERVE et dépendait de la nature et de l'ampleur des travaux de rénovation effectués dans les lieux ainsi que de leur destination initiale, paramètres qui pouvaient donner lieu à contestation et discussion de la part de l'administration fiscale, le contentieux sur ce point étant relativement fréquent, avec un risque final de redressement. La délivrance de celle information était d'autant plus importante pour guider les époux X... dans leur choix, que les travaux devant être menés par les propriétaires investisseurs regroupés au sein d'une association syndicale, ils se trouvaient soumis aux décisions majoritaires de cette structure, quant à la définition des travaux à réaliser. La banque, pas plus que la Société AFEDIM, professionnelles au fait des risques présentés par les investissements qu'elles proposent ne justifient avoir attiré l'attention des époux X..., sur ces deux points avant qu'ils ne s'engagent dans cet investissement. Le manquement à leur obligation d'information et de conseil est par suite établi. Cette méconnaissance de leur obligation a ainsi privé les époux X... de la possibilité d'évaluer en toute connaissance de cause, l'adéquation de l'opération proposée à leur situation et à leur attente et de se diriger vers d'autres produits défiscalisés d'un fonctionnement plus simple, préjudice qui s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter, qui ne peut qu'être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Les éléments communiqués quant au coût final de l'opération de rénovation pour les époux X..., à son impact sur le rendement locatif, à la prise de position de l'administration fiscale quant à l'étendue des déductions permettent d'évaluer le préjudice des époux X... à la somme de 120. 000 €, qui sera supportée in solidum par les intimés, ayant contribué également à la réalisation de l'entier préjudice des appelants. Le jugement sera réformé sur ce point ;

1) ALORS QUE l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui ne pouvaient être connus lors de la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'en raison de leur activité professionnelle et de leur niveau de responsabilité, les époux X... étaient aptes à comprendre l'équilibre financier et le fonctionnement de l'opération de défiscalisation litigieuse et qu'ils ne pouvaient se méprendre sur le fait que l'étude personnalisée présentée par la Société AFEDIM en janvier 2004 constituait une simple estimation sans valeur contractuelle, ce qu'elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu'il n'était pas fait état dans la plaquette annonçant l'opération de rénovation d'une date de livraison ou d'un montant définitif des travaux à réaliser ; que l'arrêt énonce également que le risque de surcoût des travaux estimatifs habituellement admis et connu dans ce type d'opération est de 10 %, mais qu'il avait atteint plus de 37 % en l'espèce ; qu'il était en outre constant que le surcoût ainsi atteint par les travaux par rapport aux estimations prévisionnelles initiales était essentiellement dû à l'importance des travaux exigés par l'architecte des bâtiments de France en 2006, soit deux ans après la vente, et votés le 30 mai 2006 par assemblée générale de l'Association Syndicale Libre « Hôtel TOUTIN », à l'unanimité des sociétaires (dont les époux X...) décidant d'un budget supplémentaire de 800.000 € à ce titre ; qu'il en résultait que le surcoût en définitive supporté par les acquéreurs, due à l'évolution exceptionnelle, postérieurement à la conclusion des contrats de vente et de prêt, de la masse des travaux à réaliser, ne pouvait être connu ou prévu par les exposants lors de la conclusion de ces contrats ; que dès lors, en imputant à faute aux exposants de ne pas avoir attiré particulièrement l'attention des époux X... sur le risque de voir évoluer le coût des travaux estimatifs dans des proportions très au-delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue, en raison d'hypothétiques exigences de l'architecte des bâtiments de France dans le futur qu'ils ne pouvaient connaître, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE reprenant la motivation des premiers juges, les exposants soutenaient dans leurs conclusions d'appel qu'en votant les résolutions de l'assemblée générale du 30 mai 2006 décidant du choix des entreprises et de la réalisation de travaux supplémentaires pour un montant de 800.000 €, les époux X... avaient contribué à l'augmentation du coût des travaux dénoncée ; que dès lors, en refusant de prendre en considération la participation des époux X... aux décisions à l'origine du surcoût de travaux dont ils réclamaient le paiement à titre de dommages et intérêts, la Cour d'appel, qui a omis de rechercher si ceux-ci n'avaient pas contribué à leur propre dommage, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

3) ALORS, EN OUTRE, QUE dans leurs conclusions d'appel, les exposants soutenaient qu'il appartenait à l'Association Syndicale libre « Hôtel TOUTIN » et à chacun de ses membres de s'assurer, en 2006, en votant les travaux, qu'ils étaient compatibles avec la défiscalisation projetée, la banque et la Société AFEDIM, qui d'ailleurs n'avaient pas été consultées, ne pouvant se substituer aux époux X... et aux autres investisseurs dans cette appréciation alors que leur intervention s'était achevée deux plus tôt, en 2004 ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, pourtant de nature à exonérer les exposants de toute responsabilité, au titre du préjudice fiscal allégué, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

4) ALORS ENFIN QUE pour être réparable, un préjudice doit être direct, actuel et certain ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les exposants faisaient valoir qu'il résultait de la consultation établie par le conseil fiscaliste des épou X... (pièce adverse n° 15) qu'en refusant la déductibilité des travaux litigieux, l'administration fiscale avait commis une erreur de droit, le Conseil d'État décidant au contraire que le montant de tels travaux était déductible des revenus fonciers dans les conditions prévues par le § b du 1° de l'article 31 du Code général des impôts et que le 28 janvier 2001, soit deux ans après le redressement fiscal du 28 juillet 2008, les époux X... venaient d'introduire une réclamation contentieuse devant le juge fiscal (pièce adverse n° 28), lequel ne s'était pas encore prononcé sur la déductibilité des travaux et le bien-fondé du redressement litigieux ; qu'il en résultait que la dette fiscale alléguée dépendait de l'issue de la procédure en cours devant la juridiction administrative ; que le dès lors, en omettant de rechercher, comme elle y était invitée, si en raison du contentieux en cours, le préjudice fiscal allégué par les époux X... n'était pas seulement éventuel et incertain, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil."

Responsabilité du lotisseur à raison des vices du sol

La responsabilité du lotisseur est retenue dans ce cas :



"Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en se bornant, dans l'acte de vente du 4 mars 1988 passé avec la société Loficoop, à déclarer à celle ci, à titre d'observation, que la parcelle vendue avait fait l'objet de nombreuses années auparavant d'un remblai, ce qui constituait une information tout à fait insuffisante car elle ne pouvait conduire l'acquéreur à tenir pour indispensable la réalisation d'une étude des sols, en ajoutant qu'il n'était pas établi que lui ait été communiquée celle dont sa cocontractante connaissait la teneur hautement alarmante, la société Pierre de Comal avait commis une faute en cédant à la société Loficoop le terrain destiné à la construction d'un pavillon sans l'avoir informée aussi complètement qu'elle le devait eu égard aux renseignements dont elle disposait, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;


Sur la seconde branche du deuxième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en ne donnant pas à la société Loficoop les éléments d'information qui auraient pu la conduire à faire réaliser des études de sol ou à tirer les conséquences de celle déjà faite pour commander la mise en place de fondations adaptées à la nature des sols ou encore à renoncer à son projet, la société Pierre de Comal avait fait perdre aux époux Y...une chance certaine de ne pas avoir à subir les importantes conséquences du basculement de leur maison sur le plan des travaux nécessaires à la stabilisation et celui de leur trouble de jouissance, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;


Sur le troisième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant souverainement retenu que tout aléa n'avait pas en l'espèce disparu puisque le dommage aurait pu ne pas advenir, la cour d'appel, qui a tiré les conséquences légales de ses constatations, a pu déduire de ces seuls motifs que la société Gan devait être condamnée in solidum avec la société Pierre de Comal ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen des pourvois principal et incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE les pourvois ;


Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pierre de Comal et la société Gan Eurocourtage IARD aux droits de laquelle vient la société Allianz IARD à payer à la société Loficoop la somme globale de 1 500 euros ; condamne la société Pierre de Comal à payer aux époux Y...la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille douze.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Pierre de Comal (demanderesse au pourvoi principal).


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y...de leurs demandes à l'encontre de la société PIERRE DE COMAL et de la compagnie GAN EUROCOURTAGE et, en conséquence, d'AVOIR condamné in solidum les société PIERRE DE COMAL et son assureur, la société GAN EUROCOURTAGE IARD, à payer à M. et Mme Y...la somme de 90. 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;


AUX MOTIFS QUE la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; qu'il suffit de rappeler que la société PIERRE DE COMAL, assurée auprès de la société GAN ASSURANCES aux droits de laquelle se trouve la société GAN EUROCOURTAGE IARD, a été autorisée, par arrêté du 14 octobre 1986 modifié par arrêté du 5 décembre 1987, à lotir un terrain situé à Montmorency ; que les travaux ont fait l'objet d'un certificat de fin de travaux le 28 décembre 1987 ; que la totalité des terrains a été vendue à la société LOFICOOP qui les a elle-même revendus ; que Monsieur Michel Z...et Madame Christine A..., son épouse (les époux Z...) ont conclu avec la société LOFICOOP un contrat de construction de maison individuelle le 1er décembre 1987, puis un acte d'acquisition d'un terrain le 18 août 1988 ; que la société LOFICOOP a souscrit auprès de la société LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES (MMA) un contrat d'assurance « multirisques constructeur de maisons individuelles » puis, le 17 avril 2002, a été rendue bénéficiaire d'une police « responsabilité civile exploitation et professionnelles des sociétés d'HLM activité construction-promotion » ; que les époux Z...ont revendu leur maison à usage d'habitation édifiée ...à Monsieur Christophe Y...et Madame Florence E... son épouse (les époux Y...) par acte du 26 octobre 2000 ; que se plaignant de la déclivité du plancher du premier étage de la maison, les époux Y...ont obtenu par ordonnance de référé du 9 octobre 2001 la désignation en qualité d'expert de M. C..., lequel a déposé son rapport le 2 décembre 2002 ; que par actes des 4 et 5 février, 22 et 23 mai 2002 les époux Y...ont assigné les époux Z...la société PIERRE DE COMAL, la société LOFICOOP et la société MMA devant le Tribunal de grande instance de Pontoise ; que par acte du 6 mars 2003 les époux Y...ont assigné la société PIERRE DE COMAL ; que par acte du 4 mars 2004 la société LOFICOOP a assigné la société MMA et que par acte du 13 février 2004 la société PIERRE DE COMAL a assigné la société GAN EUROCOURTAGE ; que les instances ainsi introduites ont été jointes ; que dans ces circonstances que le Tribunal de grande instance de Pontoise a rendu le jugement susvisé, à la suite duquel sont intervenus les arrêts des 25 février 2008 et 4 novembre 2009 ; considérant que pour s'opposer à l'admission des demandes dirigées contre eux par M. et Mme Y...les sociétés PIERRE DE COMAL et GAN invoquent la prescription de l'action dans le cadre de laquelle elles sont formées ; considérant toutefois que M. et Mme Y...qui reprochent à la société PIERRE DE COMAL d'avoir omis d'informer précisément la société LOFICOOP relativement aux particularités du terrain qu'elle lui a vendu agissent contre elle sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et que sont applicables à cette action engagée avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 les dispositions de l'ancien article 2270-1 du Code civil ; que la date du 20 avril 1989 à laquelle le GAN situe le point de départ de la prescription ne saurait être retenue car il n'apparaît pas que le dommage se soit révélé dès ce jour qui correspond à celui de la réception et qu'il ressort des éléments du dossier, autres que les analyses émanant de l'expert judiciaire, que longtemps demeuré imperceptible et résultat d'un lent affaissement consécutif à un tassement progressif du sol, le basculement de la maison ne s'est en réalité manifesté que postérieurement à l'année 1993 ; que l'action engagée par M. et Mme Y...contre la société PIERRE DE COMAL n'était donc pas prescrite lorsqu'ils ont assigné cette partie par acte du 6 mars 2003 ; que l'action de la victime contre l'assureur de responsabilité trouve son fondement dans le droit de celle-ci à obtenir la réparation de son préjudice et se prescrit par le même délai que l'action de la victime contre le responsable ; qu'en page 18 de ses conclusions le GAN vise comme date d'assignation le 6 mars 2003 ; qu'à cette date l'action n'était pas prescrite ; que les fins de nonrecevoir opposées par la société PIERRE DE COMAL et son assureur doivent partant être rejetées ; considérant que la société PIERRE DE COMAL qui avait fait réaliser une étude des sols par la société BOTTE SONDAGES savait que le terrain qu'elle se proposait de lotir était situé dans la zone des anciennes carrières à ciel ouvert d'argiles à meulière de Montmorency et qu'il avait été remblayé à l'aide de matériaux hétérogènes ; que si, compte tenu des autorisations qui lui avaient été données, elle n'était pas nécessairement tenue de renoncer à son projet en s'arrêtant à l'indication qui lui était fournie au sujet d'un caractère inconstructible du lieu, elle n'ignorait en revanche pas que la nature des sols interdisait en tout cas formellement la mise en place de fondations superficielles, même reposant sur un radier ordinaire et qu'elle imposait que des puits fussent creusés, ou l'installation de pieux ; qu'elle s'est pourtant bornée dans l'acte de vente du 4 mars 1988 passé avec la société LOFICOOP, coopérative de production d'habitations à loyers modérés, à déclarer à celle-ci, à titre d'observation, que la parcelle vendue avait fait l'objet de nombreuses années auparavant d'un remblai, ce qui constituait une information tout à fait insuffisante, car elle ne pouvait conduire l'acquéreur à tenir pour indispensable la réalisation d'une étude des sols, étant ajouté qu'il n'est pas établi que lui ait été communiquée celle dont sa cocontractante connaissait la teneur hautement alarmante, l'expression « tout à fait inconstructibles » y étant même employée par rapport aux remblais ; que la société PIERRE DE COMAL, contrairement à ce qu'elle affirme, a donc commis une faute en cédant à la société LOFICOOP le terrain destiné à la construction d'un pavillon, sans l'avoir informée aussi complètement qu'elle le devait, eu égard aux renseignements dont elle disposait, à propos des contraintes particulières à prendre en compte ; que la société PIERRE DE COMAL prétend qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée par M. et Mme Y...et le préjudice dont ceux-ci font état ; qu'il s'avère cependant qu'en cédant à la société LOFICOOP les éléments d'information qui auraient pu la conduire à faire réaliser des études de sol, ou à tirer les conséquences de celle déjà faite pour commander la mise en place de fondations adaptées à la nature des sols, ou encore à renoncer à son projet, elle a fait perdre à M. et Mme Y...une chance certaine de ne pas avoir à subir les importantes conséquences du basculement de leur maison sur le plan des travaux nécessaires afin d'en assurer la stabilisation et, en outre, par rapport au trouble de jouissance éprouvé du fait de la pente des planchers et des problèmes affectant les huisseries ; que la perte de valeur de l'immeuble également invoquée par M. et Mme Y...ne peut par contre être indemnisée au titre du préjudice de jouissance qu'elle est présentée comme venant aggraver, et qu'il n'est de surcroît pas fourni le moindre justificatif de nature à permettre de l'apprécier ; qu'en définitive, compte tenu des éléments d'information qui ont pu être discutés en ce qui concerne le coût des travaux et l'importance du trouble de jouissance subi, la Cour évalue toutes causes confondues la chance perdue à la somme de 90. 000 euros ; qu'en raison de la nature de la condamnation au paiement de cette somme les intérêts au taux légal sur celle-ci sont dus non pas à compter du 6 février 2002, mais à partir de l'arrêt, créateur de droit ; que rien ne fait obstacle à ce que la demande d'anatocisme doit être accueillie, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; que le jugement attaqué doit en conséquence être réformé en ce qu'il a débouté M. et Mme Y...de leurs demandes dirigées contre la société PIERRE DE COMAL ; qu'il doit l'être aussi en ce qu'il a rejeté leurs prétentions dirigées contre l'assureur de la société PIERRE DE COMAL ; qu'en effet celui-ci a fait plaider que le défaut d'information imputable à cette société, laquelle l'a assumé de manière consciente et prolongée, revêt le caractère d'une faute intentionnelle et à tout le moins dolosive, expressément visée dans la police comme constituant une clause d'exclusion de la garantie au même titre que les dommages rendus inéluctables par le fait volontaire de l'assuré et qui font perdre au contrat d'assurance son caractère aléatoire ; que néanmoins tout aléa n'avait en l'espèce pas disparu puisque l'élément de certitude ne porte que sur la perte d'une chance et non sur le caractère inéluctable de la réalisation d'un dommage, par rapport à laquelle un risque a certes été pris, mais qui aurait pu ne pas advenir ; que, dans ces conditions, la société GAN doit être condamnée in solidum avec la société PIERRE DE COMAL, étant indiqué qu'elle ne justifie pas des limites de garantie qu'elle entend opposer à M. et Mme Y...; considérant que la société PIERRE DE COMAL et son assureur forment une demande de garantie contre la société LOFICOOP et son assureur ; qu'il ressort du jugement qu'une résistance a été opposée à la demande de garantie formée par la société PIERRE DE COMAL contre la société LOFICOOP ; que les premiers juges, qui ne sont pas entrés en voie de condamnation contre la société PIERRE DE COMAL, n'ont pas eu à se prononcer sur ce point ; considérant que, contrairement à ce que la société LOFICOOP soutient, la Cour peut examiner les demandes de garantie susmentionnées, en raison de l'indivisibilité et de la dépendance nécessaire dont il est justifié ; qu'il apparaît toutefois, qu'à les supposer recevables en raison notamment de l'imprécision de leur fondement juridique, elles ne sont pas pertinentes puisque la société PIERRE DE COMAL n'est pas en droit de se faire garantir des conséquences de sa propre faite et qu'en tout état de cause il n'est pas démontré que la société LOFICOOP ait elle-même commis une faute à l'égard de la société PIERRE DE COMAL ou de son assureur, ni qu'elle leur ait causé un préjudice ; qu'il convient donc d'ajouter au jugement que les demandes dont il s'agit sont rejetées ; que l'examen de celles formées contre la société MMA assureur de la société LOFICOOP sont dès lors sans objet ; considérant que la société PIERRE DE COMAL demande que le GAN soit condamné à la garantir des condamnations prononcées à son encontre et à lui rembourser la somme de 12. 837, 48 euros dont elle a fait l'avance ; que le GAN répond que le Tribunal a déclaré sans objet cette demande de garantie et se prévaut de stipulations de la police ainsi libellées : « Exclusion protection juridique : outre les exclusions générales prévues précédemment, ne sont pas garantis : … les faits intentionnels imputables à l'assuré. Toutefois si par décision judiciaire définitive l'assuré bénéficie d'une relaxe, ou, au civil, sur la demande du tiers est rejetée, les honoraires de l'avocat sont pris en charge dans les limites prévues par la garantie » ; considérant que le jugement du 24 avril 2006 est infirmé en ce qu'il n'a pas prononcé de condamnation à l'encontre de la société PIERRE DE COMAL à l'égard de M. et Mme Y...et que la demande de garantie qu'elle forme contre le GAN, son assureur, doit être examinée ; qu'il est renvoyé aux motifs qui précèdent par rapport à l'absence d'exclusion de cette garantie ; que le GAN est tenu envers la société PIERRE DE COMAL dans les limites des franchises et plafonds contractuellement fixés, y compris en ce qui concerne la garantie « protection juridique » ; considérant que les sociétés PIERRE DE COMAL et GAN, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel restant en litige, incluant ceux afférents à l'arrêt cassé, ainsi qu'à payer à M. et Mme Y...en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile les sommes de 5. 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et 8. 000 euros pour ceux qui se rapportent à l'appel ; que des raisons d'équité ou liées au sens de cet arrêt conduisent à écarter toute autre application de cet article ;


1. ALORS QU'en l'état d'une chaîne de contrats translatifs de propriété, l'action directe du créancier extrême exercée contre le débiteur initial est nécessairement de nature contractuelle ; qu'il résulte des constations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que la société PIERRE DE COMAL a vendu un fonds de terre à la société LOFICOOP qui l'a ensuite revendu aux époux Z...lesquels ont confié à leur vendeur le soin d'édifier sur ce fonds une maison qui est devenue leur propriété par l'effet de l'accession avant de revendre l'ensemble aux époux Y...; qu'en retenant la responsabilité délictuelle du vendeur initial, la société PIERRE LE COMAL, envers les sous-acquéreurs du terrain, les époux Y..., en raison d'un manquement à son devoir d'information et de conseil à l'égard de son acquéreur immédiat, la société LOFICOOP, quand la succession ininterrompue de contrats translatifs de propriété imposait aux époux Y...d'exercer l'action en responsabilité contractuelle qu'ils ont recueillie dans leur patrimoine comme un accessoire de la chose vendue, la Cour d'appel a violé l'article 1147 par refus d'application et l'article 1382 du Code civil par fausse application, ensemble le principe de non-cumul des deux ordres de responsabilité ;


2. ALORS QUE le vendeur d'un terrain est en droit d'opposer au sous-acquéreur, tous les moyens de défense qu'il pouvait opposer à son propre cocontractant ; qu'il s'ensuit qu'il peut se prévaloir de la clause exonératoire de garantie stipulée dans le contrat de vente initial qui a été conclu entre professionnels de même spécialité ; que la société PIERRE DE COMAL a rappelé dans ses conclusions, qu'il était convenu avec la société LOFICOOP qu'elle s'engageait à « prendre l'immeuble présentement vendu dans l'état où il se trouve sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le VENDEUR, à raison des fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous l'immeuble, et tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, la nature du sol et du sous-sol n'étant pas garantie » (conclusions p. 6) ; qu'en refusant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société PIERRE DE COMAL était fondée à opposer à M. et Mme Y...la clause de non garantie stipulée dans le contrat d'origine qui était licite pour avoir été conclue entre professionnels de même spécialité, dès lors que la succession ininterrompue de contrats translatifs de propriété leur imposait d'exercer une action de nature contractuelle, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1643 du Code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y...de leurs demandes à l'encontre de la société PIERRE DE COMAL et de la compagnie GAN EUROCOURTAGE et, en conséquence, d'AVOIR condamné in solidum les société PIERRE DE COMAL et GAN EUROCOURTAGE IARD à payer à M. et Mme Y...la somme de 90. 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;


AUX MOTIFS QUE la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; qu'il suffit de rappeler que la société PIERRE DE COMAL, assurée auprès de la société GAN ASSURANCES aux droits de laquelle se trouve la société GAN EUROCOURTAGE IARD, a été autorisée, par arrêté du 14 octobre 1986 modifié par arrêté du 5 décembre 1987, à lotir un terrain situé à Montmorency ; que les travaux ont fait l'objet d'un certificat de fin de travaux le 28 décembre 1987 ; que plusieurs parcelles ont été vendues à la société LOFICOOP qui les a elle-même revendues ; que Monsieur Michel Z...et Madame Christine A..., son épouse (les époux Z...) ont conclu avec la société LOFICOOP un contrat de construction de maison individuelle le 1er décembre 1987, puis un acte d'acquisition d'un terrain le 18 août 1988 ; que la société LOFICOOP a souscrit auprès de la société LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES (MMA) un contrat d'assurance « multirisques constructeur de maisons individuelles » puis, le 17 avril 2002, a été rendue bénéficiaire d'une police « responsabilité civile exploitation et professionnelles des sociétés d'HLM activité constructionpromotion » ; que les époux Z...ont revendu leur maison à usage d'habitation édifiée ...à Monsieur Christophe Y...et Madame Florence E... son épouse (les époux Y...) par acte du 26 octobre 2000 ; que se plaignant de la déclivité du plancher du premier étage de la maison, les époux Y...ont obtenu par ordonnance de référé du 9 octobre 2001 la désignation en qualité d'expert de M. C..., lequel a déposé son rapport le 2 décembre 2002 ; que par actes des 4 et 5 février, 22 et 23 mai 2002 les époux Y...ont assigné les époux Z...la société PIERRE DE COMAL la société LOFICOOP et la société MMA devant le Tribunal de grande instance de Pontoise ; que par acte du 6 mars 2003 les époux Y...ont assigné la société PIERRE DE COMAL ; que par acte du 4 mars 2004 la société LOFICOOP a assigné la société MMA et que par acte du 13 février 2004 la société PIERRE DE COMAL a assigné la société GAN EUROCOURTAGE ; que les instances ainsi introduites ont été jointes ; que dans ces circonstances que le Tribunal de grande instance de Pontoise a rendu le jugement susvisé, à la suite duquel sont intervenus les arrêts des 25 février 2008 et 4 novembre 2009 ; considérant que pour s'opposer à l'admission des demandes dirigées contre eux par M. et Mme Y...les sociétés PIERRE DE COMAL et GAN invoquent la prescription de l'action dans le cadre de laquelle elles sont formées ; considérant toutefois que M. et Mme Y...qui reprochent à la société PIERRE DE COMAL d'avoir omis d'informer précisément la société LOGICOOP relativement aux particularités du terrain qu'elle lui a vendu agissent contre elle sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et que sont applicables à cette action engagée avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 les dispositions de l'ancien article 2270-1 du Code civil ; que la date du 20 avril 1989 à laquelle le GAN situe le point de départ de la prescription ne saurait être retenue car il n'apparaît pas que le dommage se soit révélé dès ce jour qui correspond à celui de la réception et qu'il ressort des éléments du dossier, autres que les analyses émanant de l'expert judiciaire, que longtemps demeuré imperceptible et résultat d'un lent affaissement consécutif à un tassement progressif du sol, le basculement de la maison ne s'est en réalité manifesté que postérieurement à l'année 1993 ; que l'action engagée par M. et Mme Y...contre la société PIERRE DE COMAL n'était donc pas prescrite lorsqu'ils ont assigné cette partie par acte du 6 mars 2003 ; que l'action de la victime contre l'assureur de responsabilité trouve son fondement dans le droit de celle-ci à obtenir la réparation de son préjudice et se prescrit par le même délai que l'action de la victime contre le responsable ; qu'en page 18 de ses conclusions le GAN vise comme date d'assignation le 6 mars 2003 ; qu'à cette date l'action n'était pas prescrite ; que les fins de non-recevoir opposées par la société PIERRE DE COMAL et son assureur doivent partant être rejetées ; considérant que la société PIERRE DE COMAL qui avait fait réaliser une étude des sols par la société BOTTE SONDAGES savait que le terrain qu'elle se proposait de lotir était situé dans la zone des anciennes carrières à ciel ouvert d'argiles à meulière de Montmorency et qu'il avait été remblayé à l'aide de matériaux hétérogènes ; que si, compte tenu des autorisations qui lui avaient été données, elle n'était pas nécessairement tenue de renoncer à son projet en s'arrêtant à l'indication qui lui était fournie au sujet d'un caractère inconstructible du lieu, elle n'ignorait en revanche pas que la nature des sols interdisait en tout cas formellement la mise en place de fondations superficielles, même reposant sur un radier ordinaire et qu'elle imposait que des puits fussent creusés, ou l'installation de pieux ; qu'elle s'est pourtant bornée dans l'acte de vente du 4 mars 1988 passé avec la société LOFICOOP, coopérative de production d'habitations à loyers modérés, à déclarer à celle-ci, à titre d'observation, que la parcelle vendue avait fait l'objet de nombreuses années auparavant d'un remblai, ce qui constituait une information tout à fait insuffisante, car elle ne pouvait conduire l'acquéreur à tenir pour indispensable la réalisation d'une étude des sols, étant ajouté qu'il n'est pas établi que lui ait été communiquée celle dont sa cocontractante connaissait la teneur hautement alarmante, l'expression « tout à fait inconstructibles » y étant même employée par rapport aux remblais ; que la société PIERRE DE COMAL, contrairement à ce qu'elle affirme, a donc commis une faute en cédant à la société LOFICOOP le terrain destiné à la construction d'un pavillon, sans l'avoir informée aussi complètement qu'elle le devait, eu égard aux renseignements dont elle disposait, à propos des contraintes particulières à prendre en compte ; que la société PIERRE DE COMAL prétend qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée par M. et Mme Y...et le préjudice dont ceux-ci font état ; qu'il s'avère cependant qu'en cédant à la société LOFICOOP les éléments d'information qui auraient pu la conduire à faire réaliser des études de sol, ou à tirer les conséquences de celle déjà faite pour commander la mise en place de fondations adaptées à la nature des sols, ou encore à renoncer à son projet, elle a fait perdre à M. et Mme Y...une chance certaine de ne pas avoir à subir les importantes conséquences du basculement de leur maison sur le plan des travaux nécessaires afin d'en assurer la stabilisation et, en outre, par rapport au trouble de jouissance éprouvé du fait de la pente des planchers et des problèmes affectant les huisseries ; que la perte de valeur de l'immeuble également invoquée par M. et Mme Y...ne peut par contre être indemnisée au titre du préjudice de jouissance qu'elle est présentée comme venant aggraver, et qu'il n'est de surcroît pas fourni le moindre justificatif de nature à permettre de l'apprécier ; qu'en définitive, compte tenu des éléments d'information qui ont pu être discutés en ce qui concerne le coût des travaux et l'importance du trouble de jouissance subi, la Cour évalue toutes causes confondues la chance perdue à la somme de 90. 000 euros ; qu'en raison de la nature de la condamnation au paiement de cette somme les intérêts au taux légal sur celle-ci sont dus non pas à compter du 6 février 2002, mais à partir du présent arrêt, créateur de droit ; que rien ne fait obstacle à ce que la demande d'anatocisme doit accueillie, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; que le jugement attaqué doit en conséquence être réformée en ce qu'il a débouté M. et Mme Y...de ses demandes dirigées contre la société PIERRE DE COMAL ; qu'il doit l'être aussi en ce qu'il a rejeté leurs prétentions dirigées contre l'assureur de la société PIERRE DE COMAL ; qu'en effet celui-ci a fait plaider que le défaut d'information imputable à cette société, laquelle l'a assumé de manière consciente et prolongée, revêt le caractère d'une faute intentionnelle et à tout le moins dolosive, expressément visée dans la police comme constituant une clause d'exclusion de la garantie au même titre que les dommages rendus inéluctables par le fait volontaire de l'assuré et qui font perdre au contrat d'assurance son caractère aléatoire ; que néanmoins tout aléa n'avait en l'espèce pas disparu puisque l'élément de certitude ne porte que sur la perte d'une chance et non sur le caractère inéluctable de la réalisation d'un dommage, par rapport à laquelle un risque a certes été pris, mais qui aurait pu ne pas advenir ; que, dans ces conditions, la société GAN doit être condamnée in solidum avec la société PIERRE DE COMAL, étant indiqué qu'elle ne justifie pas des limites de garantie qu'elle entend opposer à M. et Mme Y...; considérant que la société PIERRE DE COMAL et son assureur forment une demande de garantie contre la société LOFICOOP et son assureur ; qu'il ressort du jugement qu'une résistance a été opposée à la demande de garantie formée par la société PIERRE DE COMAL contre la société LOFICOOP ; que les premiers juges, qui ne sont pas entrés en voie de condamnation contre la société PIERRE DE COMAL, n'ont pas eu à se prononcer sur ce point ; considérant que, contrairement à ce que la société LOFICOOP soutient, la Cour peut examiner les demandes de garantie susmentionnées, en raison de l'indivisibilité et de la dépendance nécessaire dont il est justifié ; qu'il apparaît toutefois, qu'à les supposer recevables en raison notamment de l'imprécision de leur fondement juridique, elles ne sont pas pertinentes puisque la société PIERRE DE COMAL n'est pas en droit de se faire garantir des conséquences de son propre fait et qu'en tout état de cause il n'est pas démontré que la société LOFICOOP ait elle-même commis une faute à l'égard de la société PIERRE DE COMAL ou de son assureur, ni qu'elle leur ait causé un préjudice ; qu'il convient donc d'ajouter au jugement que les demandes dont il s'agit sont rejetées ; que l'examen de celles formées contre la société MMA assureur de la société LOFICOOP sont dès lors sans objet ; considérant que la société PIERRE DE COMAL demande que le GAN soit condamné à la garantir des condamnations prononcées à son encontre et à lui rembourser la somme de 12. 837, 48 euros dont elle a fait l'avance ; que le GAN répond que le Tribunal a déclaré sans objet cette demande de garantie et se prévaut de stipulations de la police ainsi libellées : « Exclusion protection juridique : outre les exclusions générales prévues précédemment, ne sont pas garantis : … les faits intentionnels imputables à l'assuré. Toutefois si par décision judiciaire définitive l'assuré bénéficie d'une relaxe, ou, au civil, sur la demande du tiers est rejetée, les honoraires de l'avocat sont pris en charge dans les limites prévues par la garantie » ; considérant que le jugement du 24 avril 2006 est infirmé en ce qu'il n'a pas prononcé de condamnation à l'encontre de la société PIERRE DE COMAL à l'égard de M. et Mme Y...et que la demande de garantie qu'elle forme contre le GAN, son assureur, doit être examinée ; qu'il est renvoyé aux motifs qui précèdent par rapport à l'absence d'exclusion de cette garantie ; que le GAN est tenu envers la société PIERRE DE COMAL dans les limites des franchises et plafonds contractuellement fixés, y compris en ce qui concerne la garantie « protection juridique » ; considérant que les sociétés PIERRE DE COMAL et GAN, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel restant en litige, incluant ceux afférents à l'arrêt cassé, ainsi qu'à payer à M. et Mme Y...en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile les sommes de 5. 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et 8. 000 euros pour ceux qui se rapportent à l'appel ; que des raisons d'équité ou liées au sens de cet arrêt conduisent à écarter toute autre application de cet article ;


ALORS QUE l'information due à l'occasion d'un contrat de vente porte sur les éléments pertinents ayant une incidence sur l'exécution du contrat ; que la pertinence de l'information s'apprécie au regard de la compétence de l'acheteur et de son aptitude à tirer les conséquences de l'information délivrée ; qu'en se bornant à juger insuffisante la mention spécifique portée par le lotisseur dans le contrat de vente du terrain soulignant l'existence d'un ancien remblai, et considérer que cette mention ne pouvait conduire le constructeur à tenir pour indispensable la réalisation d'une étude des sols, la Cour d'appel, qui s'est abstenue de constater que la société PIERRE DE COMAL, lotisseur et la société LOFICOOP, constructeur, étaient toutes deux des professionnels de la construction immobilière, ce dont il résultait que l'acheteur était compétent pour apprécier l'incidence de l'information relative au remblai, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. 
Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société Gan eurocourtage IARD aux droits de laquelle vient la société Allianz IARD (demanderesse au pourvoi incident).


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y...de leurs demandes à l'encontre de la société Pierre de Comal et de la société Gan eurocourtage iard et, en conséquence, d'AVOIR condamné in solidum les société Pierre de Comal et son assureur, la société Gan eurocourtage iard, à payer à M. et Mme Y...la somme de 9 000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;


AUX MOTIFS QUE pour s'opposer à l'admission des demandes dirigées contre eux par M. et Mme Y...la sociétés Pierre de Comal et le Gan invoquent la prescription de l'action dans le cadre de laquelle elles sont formées ; que toutefois M. et Mme Y...qui reprochent à la société Pierre de Comal d'avoir omis d'informer précisément la société Loficoop relativement aux particularités du terrain qu'elle lui a vendu agissent contre elle sur le fondement de l'article 1382 du code civil et que sont applicables à cette action engagée avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 les dispositions de l'ancien article 2270-1 du code civil ; que la date du 20 avril 1989 à laquelle le Gan situe le point de départ de la prescription ne saurait être retenue car il n'apparaît pas que le dommage se soit révélé dès ce jour qui correspond à celui de la réception et qu'il ressort des éléments du dossier, autres que les analyses émanant de l'expert judiciaire, que longtemps demeuré imperceptible et résultat d'un lent affaissement consécutif à un tassement progressif du sol, le basculement de la maison ne s'est en réalité manifesté que postérieurement à l'année 1993 ; que l'action engagée par M. et Mme Y...contre la société Pierre de Comal n'était donc pas prescrite lorsqu'ils ont assigné cette partie par acte du 6 mars 2003 ; que l'action de la victime contre l'assureur de responsabilité trouve son fondement dans le droit de celleci à obtenir la réparation de son préjudice et se prescrit par le même délai que l'action de la victime contre le responsable ; qu'en page 18 de ses conclusions le Gan vise comme date d'assignation le 6 mars 2003 ; qu'à cette date l'action n'était pas prescrite ; que les fins de non-recevoir opposées par la société Pierre de Comal et son assureur doivent partant être rejetées ; que la société Pierre de Comal qui avait fait réaliser une étude des sols par la société Botte sondages savait que le terrain qu'elle se proposait de lotir était situé dans la zone des anciennes carrières à ciel ouvert d'argiles à meulière de Montmorency et qu'il avait été remblayé à l'aide de matériaux hétérogènes ; que si, compte tenu des autorisations qui lui avaient été données, elle n'était pas nécessairement tenue de renoncer à son projet en s'arrêtant à l'indication qui lui était fournie au sujet d'un caractère inconstructible du lieu, elle n'ignorait en revanche pas que la nature des sols interdisait en tout cas formellement la mise en place de fondations superficielles, même reposant sur un radier ordinaire et qu'elle imposait que des puits fussent creusés, ou l'installation de pieux ; qu'elle s'est pourtant bornée dans l'acte de vente du 4 mars 1988 passé avec la société Loficoop, coopérative de production d'habitations à loyers modérés, à déclarer à celle-ci, à titre d'observation, que la parcelle vendue avait fait l'objet de nombreuses années auparavant d'un remblai, ce qui constituait une information tout à fait insuffisante, car elle ne pouvait conduire l'acquéreur à tenir pour indispensable la réalisation d'une étude des sols, étant ajouté qu'il n'est pas établi que lui ait été communiquée celle dont sa cocontractante connaissait la teneur hautement alarmante, l'expression « tout à fait inconstructibles » y étant même employée par rapport aux remblais ; que la société Pierre de Comal, contrairement à ce qu'elle affirme, a donc commis une faute en cédant à la société Loficoop le terrain destiné à la construction d'un pavillon, sans l'avoir informée aussi complètement qu'elle le devait, eu égard aux renseignements dont elle disposait, à propos des contraintes particulières à prendre en compte ; que la société Pierre de Comal prétend qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée par M. et Mme Y...et le préjudice dont ceux-ci font état ; qu'il s'avère cependant qu'en cédant à la société Loficoop les éléments d'information qui auraient pu la conduire à faire réaliser des études de sol, ou à tirer les conséquences de celle déjà faite pour commander la mise en place de fondations adaptées à la nature des sols, ou encore à renoncer à son projet, elle a fait perdre à M. et Mme Y...une chance certaine de ne pas avoir à subir les importantes conséquences du basculement de leur maison sur le plan des travaux nécessaires afin d'en assurer la stabilisation et, en outre, par rapport au trouble de jouissance éprouvé du fait de la pente des planchers et des problèmes affectant les huisseries ; que la perte de valeur de l'immeuble également invoquée par M. et Mme Y...ne peut par contre être indemnisée au titre du préjudice de jouissance qu'elle est présentée comme venant aggraver, et qu'il n'est de surcroît pas fourni le moindre justificatif de nature à permettre de l'apprécier ; qu'en définitive, compte tenu des éléments d'information qui ont pu être discutés en ce qui concerne le coût des travaux et l'importance du trouble de jouissance subi, la cour évalue toutes causes confondues la chance perdue à la somme de 90 000 euros ; qu'en raison de la nature de la condamnation au paiement de cette somme les intérêts au taux légal sur celle-ci sont dus non pas à compter du 6 février 2002, mais à partir de l'arrêt, créateur de droit ; que rien ne fait obstacle à ce que la demande d'anatocisme doit être accueillie, dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; que le jugement attaqué doit en conséquence être réformé en ce qu'il a débouté M. et Mme Y...de leurs demandes dirigées contre la société Pierre de Comal ; (…) que la société Pierre de Comal et son assureur forment une demande de garantie contre la société Loficoop et son assureur ; qu'il ressort du jugement qu'une résistance a été opposée à la demande de garantie formée par la société Pierre de Comal contre la société Loficoop ; que les premiers juges, qui ne sont pas entrés en voie de condamnation contre la société Pierre de Comal, n'ont pas eu à se prononcer sur ce point ; considérant que, contrairement à ce que la société Loficoop soutient, la cour peut examiner les demandes de garantie susmentionnées, en raison de l'indivisibilité et de la dépendance nécessaire dont il est justifié ; qu'il apparaît toutefois, qu'à les supposer recevables en raison notamment de l'imprécision de leur fondement juridique, elles ne sont pas pertinentes puisque la société Pierre de Comal L n'est pas en droit de se faire garantir des conséquences de sa propre faite et qu'en tout état de cause il n'est pas démontré que la société Loficoop ait elle-même commis une faute à l'égard de la société Pierre de Comal ou de son assureur, ni qu'elle leur ait causé un préjudice ; qu'il convient donc d'ajouter au jugement que les demandes dont il s'agit sont rejetées ; que l'examen de celles formées contre la société MMA assureur de la société Loficoop sont dès lors sans objet ;


1/ ALORS QU'en l'état d'une chaîne de contrats translatifs de propriété, l'action directe du créancier extrême exercée contre le débiteur initial est nécessairement de nature contractuelle ; qu'il résulte des constations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que la société Pierre de Comal a vendu un fonds de terre à la société Loficoop qui l'a ensuite revendu aux époux Z...lesquels ont confié à leur vendeur le soin d'édifier sur ce fonds une maison qui est devenue leur propriété par l'effet de l'accession avant de revendre l'ensemble aux époux Y...; qu'en retenant la responsabilité délictuelle du vendeur initial, la société Pierre de Comal, envers les sous-acquéreurs du terrain, les époux Y..., en raison d'un manquement à son devoir d'information et de conseil à l'égard de son acquéreur immédiat, la société Loficoop, quand la succession ininterrompue de contrats translatifs de propriété imposait aux époux Y...d'exercer l'action en responsabilité contractuelle qu'ils ont recueillie dans leur patrimoine comme un accessoire de la chose vendue, la cour d'appel a violé l'article 1147 par refus d'application et l'article 1382 du code civil par fausse application, ensemble le principe de noncumul des deux ordres de responsabilité ;


2/ ALORS QUE le vendeur d'un terrain est en droit d'opposer au sous-acquéreur, tous les moyens de défense qu'il pouvait opposer à son propre cocontractant ; qu'il s'ensuit qu'il peut se prévaloir de la clause exonératoire de garantie stipulée dans le contrat de vente initial qui a été conclu entre professionnels de même spécialité ; que la société Pierre de Comal comme son assureur ont rappelé dans leurs conclusions, qu'il était convenu avec la société Loficoop qu'elle s'engageait à « prendre l'immeuble présentement vendu dans l'état où il se trouve sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le VENDEUR, à raison des fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous l'immeuble, et tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, la nature du sol et du sous-sol n'étant pas garantie » ; qu'en refusant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Pierre de Comal et le Gan étaient fondés à opposer à M. et Mme Y...la clause de non garantie stipulée dans le contrat d'origine qui était licite pour avoir été conclue entre professionnels de même spécialité, dès lors que la succession ininterrompue de contrats translatifs de propriété leur imposait d'exercer une action de nature contractuelle, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1643 du code civil.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y...de leurs demandes à l'encontre de la société Pierre de Comal et de la société Gan eurocourtage iard et, en conséquence, d'AVOIR condamné in solidum les sociétés Pierre de Comal et Gan eurocourtage iard à payer à M. et Mme Y...la somme de 90 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;


AUX MOTIFS QUE pour s'opposer à l'admission des demandes dirigées contre eux par M. et Mme Y...la sociétés Pierre de Comal et le Gan invoquent la prescription de l'action dans le cadre de laquelle elles sont formées ; que toutefois M. et Mme Y...qui reprochent à la société Pierre de Comal d'avoir omis d'informer précisément la société Loficoop relativement aux particularités du terrain qu'elle lui a vendu agissent contre elle sur le fondement de l'article 1382 du code civil et que sont applicables à cette action engagée avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 les dispositions de l'ancien article 2270-1 du code civil ; que la date du 20 avril 1989 à laquelle le Gan situe le point de départ de la prescription ne saurait être retenue car il n'apparaît pas que le dommage se soit révélé dès ce jour qui correspond à celui de la réception et qu'il ressort des éléments du dossier, autres que les analyses émanant de l'expert judiciaire, que longtemps demeuré imperceptible et résultat d'un lent affaissement consécutif à un tassement progressif du sol, le basculement de la maison ne s'est en réalité manifesté que postérieurement à l'année 1993 ; que l'action engagée par M. et Mme Y...contre la société Pierre de Comal n'était donc pas prescrite lorsqu'ils ont assigné cette partie par acte du 6 mars 2003 ; que l'action de la victime contre l'assureur de responsabilité trouve son fondement dans le droit de celleci à obtenir la réparation de son préjudice et se prescrit par le même délai que l'action de la victime contre le responsable ; qu'en page 18 de ses conclusions le Gan vise comme date d'assignation le 6 mars 2003 ; qu'à cette date l'action n'était pas prescrite ; que les fins de non-recevoir opposées par la société Pierre de Comal et son assureur doivent partant être rejetées ; que la société Pierre de Comal qui avait fait réaliser une étude des sols par la société Botte sondages savait que le terrain qu'elle se proposait de lotir était situé dans la zone des anciennes carrières à ciel ouvert d'argiles à meulière de Montmorency et qu'il avait été remblayé à l'aide de matériaux hétérogènes ; que si, compte tenu des autorisations qui lui avaient été données, elle n'était pas nécessairement tenue de renoncer à son projet en s'arrêtant à l'indication qui lui était fournie au sujet d'un caractère inconstructible du lieu, elle n'ignorait en revanche pas que la nature des sols interdisait en tout cas formellement la mise en place de fondations superficielles, même reposant sur un radier ordinaire et qu'elle imposait que des puits fussent creusés, ou l'installation de pieux ; qu'elle s'est pourtant bornée dans l'acte de vente du 4 mars 1988 passé avec la société Loficoop, coopérative de production d'habitations à loyers modérés, à déclarer à celle-ci, à titre d'observation, que la parcelle vendue avait fait l'objet de nombreuses années auparavant d'un remblai, ce qui constituait une information tout à fait insuffisante, car elle ne pouvait conduire l'acquéreur à tenir pour indispensable la réalisation d'une étude des sols, étant ajouté qu'il n'est pas établi que lui ait été communiquée celle dont sa cocontractante connaissait la teneur hautement alarmante, l'expression « tout à fait inconstructibles » y étant même employée par rapport aux remblais ; que la société Pierre de Comal, contrairement à ce qu'elle affirme, a donc commis une faute en cédant à la société Loficoop le terrain destiné à la construction d'un pavillon, sans l'avoir informée aussi complètement qu'elle le devait, eu égard aux renseignements dont elle disposait, à propos des contraintes particulières à prendre en compte ; que la société Pierre de Comal prétend qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée par M. et Mme Y...et le préjudice dont ceux-ci font état ; qu'il s'avère cependant qu'en cédant à la société Loficoop les éléments d'information qui auraient pu la conduire à faire réaliser des études de sol, ou à tirer les conséquences de celle déjà faite pour commander la mise en place de fondations adaptées à la nature des sols, ou encore à renoncer à son projet, elle a fait perdre à M. et Mme Y...une chance certaine de ne pas avoir à subir les importantes conséquences du basculement de leur maison sur le plan des travaux nécessaires afin d'en assurer la stabilisation et, en outre, par rapport au trouble de jouissance éprouvé du fait de la pente des planchers et des problèmes affectant les huisseries ; que la perte de valeur de l'immeuble également invoquée par M. et Mme Y...ne peut par contre être indemnisée au titre du préjudice de jouissance qu'elle est présentée comme venant aggraver, et qu'il n'est de surcroît pas fourni le moindre justificatif de nature à permettre de l'apprécier ; qu'en définitive, compte tenu des éléments d'information qui ont pu être discutés en ce qui concerne le coût des travaux et l'importance du trouble de jouissance subi, la cour évalue toutes causes confondues la chance perdue à la somme de 90 000 euros ; qu'en raison de la nature de la condamnation au paiement de cette somme les intérêts au taux légal sur celle-ci sont dus non pas à compter du 6 février 2002, mais à partir de l'arrêt, créateur de droit ; que rien ne fait obstacle à ce que la demande d'anatocisme doit être accueillie, dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; que le jugement attaqué doit en conséquence être réformé en ce qu'il a débouté M. et Mme Y...de leurs demandes dirigées contre la société Pierre de Comal ; (…) que la société Pierre de Comal et son assureur forment une demande de garantie contre la société Loficoop et son assureur ; qu'il ressort du jugement qu'une résistance a été opposée à la demande de garantie formée par la société Pierre de Comal contre la société Loficoop ; que les premiers juges, qui ne sont pas entrés en voie de condamnation contre la société Pierre de Comal, n'ont pas eu à se prononcer sur ce point ; considérant que, contrairement à ce que la société Loficoop soutient, la cour peut examiner les demandes de garantie susmentionnées, en raison de l'indivisibilité et de la dépendance nécessaire dont il est justifié ; qu'il apparaît toutefois, qu'à les supposer recevables en raison notamment de l'imprécision de leur fondement juridique, elles ne sont pas pertinentes puisque la société Pierre de Comal L n'est pas en droit de se faire garantir des conséquences de sa propre faite et qu'en tout état de cause il n'est pas démontré que la société Loficoop ait elle-même commis une faute à l'égard de la société Pierre de Comal ou de son assureur, ni qu'elle leur ait causé un préjudice ; qu'il convient donc d'ajouter au jugement que les demandes dont il s'agit sont rejetées ; que l'examen de celles formées contre la société MMA assureur de la société Loficoop sont dès lors sans objet ;


1/ ALORS QUE l'information due à l'occasion d'un contrat de vente porte sur les éléments pertinents ayant une incidence sur l'exécution du contrat ; que la pertinence de l'information s'apprécie au regard de la compétence de l'acheteur et de son aptitude à tirer les conséquences de l'information délivrée ; qu'en se bornant à juger insuffisante la mention spécifique portée par le lotisseur dans le contrat de vente du terrain soulignant l'existence d'un ancien remblai, et considérer que cette mention ne pouvait conduire le constructeur à tenir pour indispensable la réalisation d'une étude des sols et en s'abstenant de constater que la société Pierre de Comal, lotisseur et la société Loficoop, constructeur, étaient toutes deux des professionnels de la construction immobilière, ce dont il résultait que l'acheteur était compétent pour apprécier l'incidence de l'information relative au remblai, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;


2/ ALORS QU'en toute hypothèse, en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher comme elle y était invitée, si la société Foficoop, constructeur, qui avait manqué à son obligation de réaliser une étude de sol pour les fondations expressément prévue à l'article 2. 40 du contrat de construction de maison individuelle passé avec les époux Z...et qui avait ainsi manqué aux règles fondamentales de l'art, n'impliquait pas nécessairement l'absence de lien de causalité entre le manquement de la société Pierre de Comal à son obligation d'information qui aurait du conduire la société Loficoop à faire réaliser des études de sol, et la perte de chance « de ne pas avoir à subir les importantes conséquences du basculement de leur maison » des époux Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil Sur la première branche IV-L'exposant entend renvoyer aux développements du pourvoi principal de la société Pierre de Comal.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le Gan devait garantir la société Pierre de Comal dans les limites des franchises et plafonds contractuellement fixés, y compris en ce qui concerne la garantie « protection juridique » ;


AUX MOTIFS QUE le jugement attaqué doit en conséquence être réformé en ce qu'il a débouté M. et Mme Y...de leurs demandes dirigées contre la société Pierre de Comal ; qu'il doit l'être aussi en ce qu'il a rejeté leurs prétentions dirigées contre l'assureur de la société Pierre de Comal ; qu'en effet celui-ci a fait plaider que le défaut d'information imputable à cette société, laquelle l'a assumé de manière consciente et prolongée, revêt le caractère d'une faute intentionnelle et à tout le moins dolosive, expressément visée dans la police comme constituant une clause d'exclusion de la garantie au même titre que les dommages rendus inéluctables par le fait volontaire de l'assuré et qui font perdre au contrat d'assurance son caractère aléatoire ; que néanmoins tout aléa n'avait en l'espèce pas disparu puisque l'élément de certitude ne porte que sur la perte d'une chance et non sur le caractère inéluctable de la réalisation d'un dommage, par rapport à laquelle un risque a certes été pris, mais qui aurait pu ne pas advenir ; que, dans ces conditions, le Gan doit être condamnée in solidum avec la société Pierre de Comal, étant indiqué qu'elle ne justifie pas des limites de garantie qu'elle entend opposer à M. et Mme Y...; (…) que la société Pierre de Comal demande que le Gan soit condamné à la garantir des condamnations prononcées à son encontre et à lui rembourser la somme de 12 837, 48 euros dont elle a fait l'avance ; que le Gan répond que le tribunal a déclaré sans objet cette demande de garantie et se prévaut de stipulations de la police ainsi libellées : « Exclusion protection juridique : outre les exclusions générales prévues précédemment, ne sont pas garantis :... les faits intentionnels imputables à l'assuré. Toutefois si par décision judiciaire définitive l'assuré bénéficie d'une relaxe, ou, au civil, sur la demande du tiers est rejetée, les honoraires de l'avocat sont pris en charge dans les limites prévues par la garantie » ; considérant que le jugement du 24 avril 2006 est infirmé en ce qu'il n'a pas prononcé de condamnation à l'encontre de la société Pierre de Comal à l'égard de M. et Mme Y...et que la demande de garantie qu'elle forme contre le Gan, son assureur, doit être examinée ; qu'il est renvoyé aux motifs qui précèdent par rapport à l'absence d'exclusion de cette garantie ; que le Gan est tenu envers la société Pierre de Comal dans les limites des franchises et plafonds contractuellement fixés, y compris en ce qui concerne la garantie « protection juridique » ;


ALORS QUE l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant de la faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré ; qu'en jugeant, pour exclure une faute intentionnelle ou dolosive de l'assurée que tout aléa n'avait pas disparu, le caractère inéluctable de la réalisation du dommage par rapport à laquelle un risque avait été pris mais qui aurait pu ne pas aboutir, n'étant pas certain, tout en constant que la société Pierre de Comal avait omis de manière délibérée d'informer la société Loficoop sur la nature des sols de sorte qu'elle avait fait perdre une chance aux époux Y...« de ne pas avoir à subir les importantes conséquences du basculement de leur maison » et que l'élément de certitude portait sur cette perte de chance, ce dont il résultait nécessairement que le dommage constaté était inéluctable, que l'assurée ne pouvait ignorer les conséquences inéluctables que son manquement délibéré allait causer et qu'en conséquence le comportement de l'assurée constituait une faute intentionnelle à tout le moins dolosive ayant fait perdre au contrat d'assurance son caractère aléatoire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L. 113-1 du code des assurances."