Bail verbal et loi du 6 juillet 1989

Un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 peut être verbal :



"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 juin 2011), que les époux X... occupent un appartement appartenant à la société civile immobilière Logevi (la SCI) ; que la SCI a assigné les époux X... en résiliation du bail verbal qu'elle disait leur avoir consenti, en raison de travaux effectués sans son autorisation et d'un usage abusif des parties communes, en paiement de dommages-intérêts et en réalisation de travaux de remise des lieux dans leur état initial ; que les époux X... ont contesté l'existence d'un bail verbal et soutenu être titulaires d'un droit d'usage et d'habitation ; 

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de constater que la SCI rapporte la preuve d'un bail verbal et de les condamner à remettre les lieux dans leur état initial, alors, selon le moyen : 

1°/ que le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour écarter le droit d'usage et d'habitation auquel prétendaient les époux X..., la cour d'appel a relevé, sans inviter les parties à faire valoir leurs observations, qu'un tel droit d'usage ne pouvait être établi que par acte notarié, ce qui n'était soulevé par aucune des parties ; que ce faisant, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 

2°/ que les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit ; que l'usage est établi par la loi ou par la volonté de l'homme ; qu'en disant, pour écarter le droit d'usage et d'habitation auquel prétendaient les époux X..., qu'un tel droit d'usage ne pouvait être établi que par acte notarié, la cour d'appel a violé les articles 579 et 625 du code civil ; 

3°/ que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer ; que le prix doit donc être déterminé ou déterminable lors de la conclusion du contrat de bail ; que la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a constaté que la SCI Logevi n'avait jamais réclamé le paiement de loyers aux époux X... et n'en réclamaient pas dans la présente espèce ; qu'en disant néanmoins que le contrat de bail verbal était établi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1709 du code civil ; 

4°/ qu'il appartient au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en considérant « que (les époux X...) ne démontrent ni même n'expliquent quel pourrait être le fondement juridique de leur occupation, si ce n'est un bail verbal », c'est-à-dire en retenant cette qualification par défaut sans vérifier elle-même si les caractéristiques du bail verbal étaient réunies, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ; 

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'étaient versés aux débats une attestation de loyer et des bordereaux de paiement d'une allocation logement versée à la SCI par la caisse d'allocations familiales au nom des époux X..., dont ils ne pouvaient ignorer l'existence, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'une contrepartie onéreuse à l'occupation des lieux, a pu déduire de ces seuls motifs, abstraction faite du motif surabondant tenant aux conditions de forme afférentes à la constitution d'un droit d'usage et d'habitation, que la preuve d'un bail verbal était rapportée ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril deux mille treize.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes, dit que la SCI rapportait la preuve d'un bail verbal ayant reçu commencement d'exécution et condamné les époux X... à remettre à leur frais les bâtiments dans leur état initial ; 

AUX MOTIFS QU'« (…) il résulte de l'article 625 du Code de procédure civile sic que le droit d'usage et d'habitation ne peut s'établir que par un acte notarié ; qu'à aucun moment les époux X... ne prétendent qu'existe un tel acte ; qu'ils ne démontrent ni même n'expliquent quel pourrait être le fondement juridique de leur occupation, si ce n'est un bail verbal qui résulte comme l'a retenu le premier juge, des attestations de loyers, des bordereaux de paiement de l'APL établis à leur nom par la CAF de Melun ; que pour le reste le premier juge a par une motivation pertinente que la Cour adopte, parfaitement répondu aux demandes :- concernant les travaux effectués sans autorisation ; concernant l'entretien des parties communes ; concernant la résiliation du bail ; concernant la réparation du préjudice subi par Logevi ; qu'aucune demande à titre de loyer n'a été faite par le bailleur ; que Logevi ne démontre pas quel préjudice spécifique elle a subi du fait de l'abus de procédure qu'elle invoque » 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la preuve de l'exécution d'un bail verbal peut être administrée par tout moyen ; que les époux X... ne sauraient soutenir qu'ils ne sont pas locataires et bénéficient d'un droit d'usage et d'habitation à titre gratuit alors que sont versés aux débats une attestation de loyer et des bordereaux de paiement de l'APL établis au nom de Monsieur X... par la CAF de Melun ; que pour bénéficier d'une telle aide, les époux X... ont nécessairement présenté une demande à la CAF de Seine et Marne aux termes de laquelle ils se sont déclarés locataires, ont fourni les justificatifs de ressources annuellement permettant à la demanderesse de remplir l'imprimé attestation de loyer sur lequel figure le n° de leur matricule à la CAF et la référence du logement, sauf pour eux à persister à nier leur qualité de locataire et risquer de se voir réclamer par la CAF le remboursement des sommes indûment perçues à leur bénéfice et versées au bailleur au titre du tiers payant ; que s'ils prétendent que la demanderesse remplit elle-même les demandes d'allocation, ils n'apportent aucun élément de nature à établir la réalité de leurs allégations et ne pouvaient en tout état de cause ignorer le bénéfice de cette allocation ; qu'il résulte de l'attestation de loyer émanant de la CAF de Melun, du versement de l'APL par celle-ci durant plusieurs années au profit de Monsieur X..., et de la sentence du Tribunal rabbinique du 29 avril 2004 que les époux X... sont locataires par un bail verbal du logement situé ... (…) ; qu'il conviendra de constater que la SCI Logevi rapporte la preuve d'un bail verbal ayant reçu commencement d'exécution conclu entre elle et les époux X... ; que par conséquent le Tribunal d'instance de Meaux est compétent et que la demande de la SCI Logevi est recevable » 

ALORS QUE 1°) le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour écarter le droit d'usage et d'habitation auquel prétendaient les époux X..., la Cour d'appel a relevé, sans inviter les parties à faire valoir leurs observations, qu'un tel droit d'usage ne pouvait être établi que par acte notarié, ce qui n'était soulevé par aucune des parties ; que ce faisant, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 

ALORS QUE 2°) les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit ; que l'usage est établi par la loi ou par la volonté de l'homme ; qu'en disant, pour écarter le droit d'usage et d'habitation auquel prétendaient les époux X..., qu'un tel droit d'usage ne pouvait être établi que par acte notarié, la Cour d'appel a violé les articles 579 et 625 du Code civil ; 

ALORS QUE 3°) le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer ; que le prix doit donc être déterminé ou déterminable lors de la conclusion du contrat de bail ; que la Cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a constaté que la SCI Logevi n'avait jamais réclamé le paiement de loyers aux époux X... et n'en réclamaient pas dans la présente espèce ; qu'en disant néanmoins que le contrat de bail verbal était établi, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1709 du Code civil ; 

ALORS QU'4°) il appartient au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en considérant « que (les époux X...) ne démontrent ni même n'expliquent quel pourrait être le fondement juridique de leur occupation, si ce n'est un bail verbal », c'est-à-dire en retenant cette qualification par défaut sans vérifier elle-même si les caractéristiques du bail verbal étaient réunies, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile."