L'article 1641 du Code civil sur la garantie des défauts cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d'immeubles à construire prévue à l'article 1601-1 du code civil

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu l'article 1641 du Code civil ;

Attendu que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, 

s'il les avait connus ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 1er octobre 1997), que les époux Y... ont acquis des époux X..., suivant acte notarié du 19 mai 1989, en l'état futur d'achèvement, un lot d'un lotissement en copropriété, comprenant une maison sur un terrain en jouissance privative ; qu'à la suite de fortes pluies, un mur de soutènement du terrain s'est effondré, entraînant un glissement des terres avec la clôture et la haie du jardin ; que les époux Y... ont assigné leurs vendeurs en résolution de la vente pour vice caché, en restitution du prix et en 

paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que les anomalies décrites par l'expert judiciaire étaient constitutives de défauts cachés de l'immeuble vendu au sens de 

l'article 1641 du Code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 1641 du Code civil sur la garantie des défauts cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d'immeubles à construire prévue à l'article 1601-1 du même Code, la cour d'appel, qui a relevé que le lot avait été vendu en l'état futur d'achèvement, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er octobre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse."

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Obligation de conseil de l’assureur

Retenue dans ce cas :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que l'EARL Les Domaines de la Mette qui exploite des vignes en bordure de Garonne a été victime de deux inondations par l'effet de la rupture d'une digue en décembre 1993 puis en novembre 1994 ; que la responsabilité dans la réalisation du premier sinistre a été imputée, amiablement entre les parties pour 25 % au mauvais entretien de celle-ci par l'EARL Les Domaines de la Mette, victime de l'inondation, pour 25 % au propriétaire du fonds voisin, M. X..., et pour 50 % aux travaux d'élagage et de dessouchage réalisés sur ce fonds par la société d'exploitation forestière Jean Harribey, tous deux garantis par Groupama, leur assureur commun ; que la seconde rupture de la digue est intervenue après que la société Estrade, assurée auprès du GAN par l'intermédiaire du cabinet RDCR, ait effectué les travaux de réparation nécessités par le premier sinistre ; que subissant un nouveau préjudice alors que le précédent n'avait pas encore été indemnisé, en raison d'un désaccord portant sur son évaluation, l'EARL victime a agi en référé dans le cadre de deux procédures distinctes, puis a assigné au fond d'une part la société Estrade, au titre du second sinistre, et d'autre part la société Harribey, M. X... et Groupama au titre du premier sinistre ; que les deux procédures ont été jointes par jugement du 26 avril 2000 lequel a, sur le premier sinistre, chiffré le préjudice et condamné à réparer en fonction de la répartition des responsabilités convenue entre les parties, 25 % demeurant à charge de l'EARL victime ; que sur le second sinistre, le Tribunal a déclaré la société Estrade responsable de la rupture de la digue sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; que statuant sur la demande en garantie formée par la société Estrade à l'encontre du GAN, le Tribunal a condamné cet assureur, sur le fondement de l'article L. 511-1 du Code des assurances, à réparer le préjudice né du manquement au devoir de conseil de ses agents généraux MM. Y... de Z..., A..., et B..., du Cabinet RDCR), auprès desquels la société Estrade avait souscrit une police d'assurance " responsabilité civile décennale " qui la garantissait pour ses activités de maçonnerie, le cabinet RDCR ayant omis de conseiller à la société Estrade de souscrire une garantie couvrant son activité de génie civil ; que l'arrêt attaqué a confirmé le jugement entrepris sur l'évaluation des préjudices, et sur la responsabilité du GAN du fait de ses mandataires, mais que l'infirmant quant à la détermination des auteurs du second sinistre, il a retenu que la seconde rupture de digue était imputable pour partie aux mêmes causes que celles du premier sinistre, et a déclaré M. X... et la société Jean Harribey partiellement responsables au titre du second sinistre ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de la société GAN :

Attendu que la compagnie GAN fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli le recours en garantie de la société Estrade, à son encontre, sur le fondement d'un manquement du cabinet RDCR, son mandataire, à son devoir d'information et de conseil, alors, selon le moyen, qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions récapitulatives du GAN du 4 avril 2002, selon lesquelles la société Estrade, qui était un professionnel averti et apte à connaître par lui-même la nécessité de contracter une assurance spécifique pour les activités de génie civil, avait été informée, lors de la signature du contrat d'assurance, que la garantie souscrite excluait expressément de la garantie les dommages résultant de travaux effectués sur des digues, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions du GAN, et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d'appel qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation a retenu, par motifs adoptés du premier juge, que le cabinet RDCR, professionnel de l'assurance, n'ignorait pas l'activité de la société Estrade en matière de génie civil, et que manifestement l'assurée n'avait pas été pleinement informée de l'intérêt majeur pour elle de souscrire une police ou d'étendre la garantie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi incident de M. X..., de la société Jean Harribey et du Groupama, pris en ses première et deuxième branches :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour condamner in solidum avec la société Estrade, M. X..., la société Jean Harribey, et Groupama à réparer le préjudice né du second sinistre, la cour d'appel a retenu que celui-ci " ne se serait pas produit si le premier n'avait pas eu lieu " ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher en quoi les travaux réalisés sur le fonds de M. X... par l'entreprise Harribey avaient un lien avec le second sinistre dès lors que celui-ci était imputé aux travaux exécutés par la société Estrade, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le premier moyen du pourvoi principal de la société GAN, sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Estrade, et sur le deuxième moyen du pourvoi incident de M. X..., de la société Jean Harribey et du Groupama, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu qu'après avoir laissé à la charge de l'EARL Les Domaines de la Mette une part de responsabilité dans la survenance du premier sinistre et retenu que le second sinistre "ne se serait pas produit si le premier n'avait pas eu lieu", la cour d'appel a exclu l'EARL Les Domaines de la Mette du partage de responsabilité relatif à la réparation du second sinistre ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois principal et incident :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qui concerne le principe de la responsabilité et la charge de l'indemnisation du second sinistre, l'arrêt rendu le 24 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., de la société Jean Harribey et de Groupama (CRAMA Centre Atlantique) en ce qu'elle est dirigée contre le GAN IARD et la société Estrade ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne l'EARL Les Domaines de la Mette et M. C..., ès qualités in solidum à payer à la société GAN IARD, à M. X..., à la société Jean Harribey, à Groupama (Crama Centre Atlantique) et à la société Estrade la somme de 1 500 euros chacun ;

Dit que sur les diligences du Procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatre.”

Un nouveau site : Location meublée et location non meublée, comparaison du régime légal applicable.

Un nouveau site : Location meublée et location non meublée, comparaison du régime légal applicable.

Responsabilité du maître d’oeuvre qui ne contrôle pas le respect de l’obligation d’assurance de l’entreprise

Elle est retenue par cet arrêt :

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 10 janvier 1996), statuant sur renvoi après cassation, que la société civile immobilière résidence des Côteaux de Saint-Agne a chargé M. X..., architecte, aux droits de qui viennent les consorts X..., de la maîtrise d'oeuvre, et la société Bastiani, assurée par la compagnie La Minerve, devenue la compagnie assurances Groupe de Paris (compagnie AGP), de la construction d'un groupe d'immeubles en 1968; que des désordres concernant, notamment, les toitures étant apparus et la garantie de la compagnie AGP ayant été écartée par arrêt du 9 décembre 1985, le syndicat général des copropriétaires de la résidence et les syndicats secondaires Cominges, Esterel et Dauphine ont assigné l'architecte en réparation de leur préjudice ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à conclure sur le fondement de la responsabilité contractuelle, alors, selon le moyen, "que la cour d'appel, qui n'a pas révoqué l'ordonnance de clôture et qui a déclaré irrecevables les conclusions des syndicats des copropriétaires invoquant la responsabilité contractuelle de droit commun de l'architecte pour avoir été prises après l'ordonnance de clôture, en l'absence d'une cause grave, de nature à justifier sa révocation, a rouvert les débats pour inviter les parties à conclure sur le fondement d'une telle responsabilité en violation des articles 783, 784 et 444 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant constaté l'absence de cause grave pouvant justifier la révocation de l'ordonnance de clôture, la cour d'appel a souverainement décidé la réouverture des débats sans violer les textes visés au moyen ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur prétention tendant à faire constater la forclusion à agir des syndicats de copropriété du fait de l'expiration du délai de garantie décennale à l'égard de l'architecte, alors, selon le moyen, "que le manquement de l'architecte à son obligation de conseil à l'occasion d'un dommage subi par le maître de l'ouvrage du fait de l'exécution par l'architecte de ses obligations de maître d'oeuvre, ne peut donner lieu, hors le cas de faute dolosive ou extérieure au contrat, qu'aux responsabilités résultant des articles 1792 et 2270 du Code civil, qui ont été violés" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'action introduite contre les ayants-droit de M. X..., définitivement mis hors de cause quant à la responsabilité des désordres en toiture, tendait à la réparation du préjudice résultant de l'absence d'assurance de l'entreprise responsable des dommages par suite de la violation, par l'architecte, de son obligation de vérifier la qualification de cette entreprise, la cour d'appel, a retenu, à bon droit, qu'un tel manquement n'étant pas lui-même générateur des désordres ayant affecté l'ouvrage, la responsabilité de l'architecte subsistait en dehors et indépendamment du délai de la garantie décennale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X..., ensemble, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer, ensemble, au syndicat général des copropriétaires de la résidence Les Coteaux de Saint-Agne et aux syndicats secondaires Cominges, Esterel et Dauphine, ensemble, la somme de 9 000 francs ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.”

Climatisation et absence d’impropriété à destination

Un arrêt sur ce point :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 13 décembre 2005), que la SCI Les Capucines a fait construire un atelier de maroquinerie, qu'elle a souscrit une police dommages-ouvrage auprès de la société Albingia ; que la réception est intervenue le 6 juin 1997 ; qu'au cours de l'été 2002, la climatisation du bâtiment est tombée en panne ; que la SCI Les Capucines a fait à la société Albingia une déclaration de sinistre relativement aux désordres de climatisation le 11 octobre 2002 ; qu'elle l'a assignée en référé en désignation d'expert le 16 octobre 2002 ; que l'expert a été désigné par ordonnance du 29 octobre 2002 ; que la société Albingia a refusé sa garantie le 10 décembre 2002 ; que la SCI Les Capucines a demandé la condamnation in solidum de l'assureur dommages-ouvrage et des constructeurs en réparation de son préjudice ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI Les Capucines fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande en paiement contre la société Albingia irrecevable alors, selon le moyen que la procédure spécifique de l'article L. 242-1 du code des assurances, dans sa rédaction applicable au litige, n'interdit pas à l'assuré, qui a déclaré le sinistre, d'assigner l'assureur dommages-ouvrage en référé expertise avant l'expiration du délai de soixante jours dont ce dernier dispose pour faire connaître à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat ; qu'en décidant le contraire et en statuant à l'aide de motifs inopérants, la cour d'appel viole l'article L. 242-1 du code des assurances ;

Mais attendu que pour mettre en oeuvre la garantie de l'assurance dommages-ouvrage obligatoire, l'assuré est tenu de faire soit par écrit contre récépissé soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une déclaration de sinistre à l'assureur lequel doit alors désigner un expert ou en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés ; que l'assureur dispose d'un délai de soixante jours à compter de la déclaration de sinistre pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat ; que ces dispositions d'ordre public, interdisent à l'assuré de saisir une juridiction aux fins de désignation d'un expert avant l'expiration du délai de soixante jours ; qu'ayant constaté que la SCI Les Capucines n'avait pas poursuivi l'instance dans les formes de l'article L. 242-1 du code des assurances, la cour d'appel a exactement déclaré irrecevable la demande formée par celle-ci à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage ;

Sur le second moyen :

Attendu qu'ayant constaté que la SCI ne fondait sa demande que sur l'article 1792 du code civil, qu'en dépit de son intégration au gros oeuvre de l'ouvrage, l'installation de climatisation n'en était qu'un élément constitutif et n'avait été prévue qu'en option, que la perte de matière première n'avait pas été évoquée au cours des opérations d'expertise, que la panne de l'installation n'avait entraîné qu'un inconfort en période estivale, la cour d'appel, qui en a déduit qu'il n'y avait eu ni impropriété à la destination ni atteinte à la solidité, a pu rejeter la demande en paiement présentée par la SCI Les Capucines ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Les Capucines aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCI Les Capucines à payer la somme de 2 000 euros à la société Albingia, la somme de 2 000 euros à M. Z... et la société Atelier 19, ensemble, la somme de 2 000 euros à la société Bureau Veritas et les Mutuelles du Mans assurances, ensemble, la somme de 1 800 euros à la SMABTP et la société Meyrier chauffage sanitaire, ensemble, la somme de 1 500 euros à M. A..., la société Fradet et la société Axa France IARD ensemble ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Capucines ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille sept."

Capteurs solaires et garantie décennale

Un arrêt sur ce sujet :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 décembre 1997), que la société d'habitations à loyer modéré Immobilière 3 F, assurée selon police dommages-ouvrage" auprès de la compagnie Assurances générales de France (compagnie AGF), a, de 1986 à 1988, fait construire un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement, équipé, par la société Beutin, assurée par la Société mutuelle du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP), de capteurs solaires en toiture devant fournir, par le pré-chauffage de l'eau chaude sanitaire collective, un appoint d'eau chaude, le chauffage complet de cette eau étant assuré par l'installation individuelle de chauffage au gaz des appartements ; qu'en raison de la déficience des capteurs solaires, la compagnie AGF, subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires, a assigné en garantie de la somme versée à son assuré les constructeurs et intervenants à la construction et la SMABTP ;

Attendu que la SMABTP fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum à indemniser la compagnie AGF, alors, selon le moyen, 1 /que se contredit dans ses explications, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, l'arrêt qui constate, en premier lieu, "que l'immeuble a été construit avec une installation de capteurs solaires en toiture destinée à fournir un appoint d'eau chaude" et fonde ensuite sa solution sur la considération que "contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, la notion d'élément d'appoint ne peut être retenue" ; 2 / que le demandeur principal, à savoir le syndicat des copropriétaires de la résidence "Les Portes du Mail II", ayant lui-même reconnu dans ses conclusions d'appel signifiées le 25 janvier 1996 que l'installation de capteurs solaires était "destinée à fournir un appoint d'eau chaude", méconnaît les termes du litige et viole les articles 4 et 5 du nouveau Code

de procédure civile, l'arrêt qui fonde sa solution au motif que "la notion d'élément d'appoint ne peut être retenue" ; 3 / que ne justifie pas sa décision, au regard des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil, l'arrêt qui retient que l'incapacité de l'installation solaire à fonctionner rendait le bâtiment impropre à sa destination, tout en constatant que le bâtiment comportait "deux systèmes indépendants l'un de l'autre et qui pouvaient fonctionner l'un sans l'autre", ce qui impliquait que le bâtiment n'avait pas été rendu impropre à sa destination, puisqu'il n'était nullement contesté que le second système (chauffage individuel au gaz) fonctionnait parfaitement et qu'en définitive, la seule conséquence du défaut de fonctionnement du premier système avait été une absence d'économie d'énergie escomptée" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était rendu impropre à sa destination par le non-fonctionnement de l'élément d'équipement constitué par les capteurs solaires, compte tenu des risques de surchauffe de l'eau chaude sanitaire collective, et parce que les objectifs d'économies d'énergie, consécutifs à la fourniture d'énergie mixte, promis aux utilisateurs par le promoteur, qui s'était prévalu de la qualification Solaire trois étoiles", n'étaient pas atteints, même si la fourniture d'eau chaude à température désirée pouvait être assurée par l'installation individuelle de chauffage au gaz et retenu exactement que la responsabilité décennale du constructeur était engagée, la cour d'appel a, sans se contredire et sans modifier l'objet du litige, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics à payer à la société Immobilière 3 F la somme de 5 000 francs ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-sept septembre deux mille par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile. »

Fosse septique et garantie décennale

Elle peut être retenue dans ce cas :

"Vu l'article 1792 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 7 décembre 1999), que les époux Y... ont, en 1993, vendu à Mme Z... la maison qu'ils avaient acquise en 1987 des époux X..., après avoir fait procéder à des travaux d'agrandissement ; que des désordres affectant le système d'assainissement ayant été constatés, Mme Z... en a demandé réparation aux époux Y... ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le dommage affectant la fosse septique ne relève pas de la garantie décennale, dès lors que la solidité des éléments d'équipement de la construction n'est pas compromise et que cette fosse septique constitue un élément d'équipement qui ne fait pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres affectant l'élément d'équipement constitué par le système d'assainissement incluant la fosse septique, ne rendaient pas l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 décembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille deux."