Réparation intégrale du préjudice et carrelage

Voici un arrêt important en pratique compte tenu de la fréquence des litiges qui portent sur les fissures de carrelage :

"Vu l'article 1149 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 novembre 2010), que les époux X..., maîtres de l'ouvrage, ont, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y..., assuré par la société GAN assurances IARD (société GAN), chargé M. Z..., assuré par la société Axa France IARD (société Axa) de l'exécution du lot "carrelage" dans la construction de leur maison ; que la réception est intervenue le 9 novembre 1997 ; qu'ayant constaté des fissures affectant le carrelage, les maîtres de l'ouvrage, ont, après expertise, assigné en réparation MM. Y..., Z... et la société GAN ; que M. Z... a appelé en garantie la société Axa ; 

Attendu que, pour condamner in solidum M. Z... et la société Axa, M. Y... et la société GAN à payer aux époux X... la somme de 52 430,07 euros au titre des travaux de reprise, avec indexation et celle de 11 357 euros au titre des préjudices annexes avec intérêts légaux, l'arrêt retient qu'après avoir préconisé la démolition du carrelage de la chape et du plancher chauffant et leur réfection intégrale, l'expert a préconisé une solution plus douce et moins coûteuse consistant à poser un nouveau carrelage sur l'ancien entraînant une surélévation du sol d'environ deux centimètres, et engendrant, selon les époux X..., de nombreux désagréments, mais que cette seconde proposition est conforme aux dispositions du cahier des prescriptions techniques de pose collée des revêtements céramiques en rénovation de sols, et que le risque que le plancher chauffant remplisse mal son office n'est étayé par aucune pièce ; 

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas replacé les maîtres de l'ouvrage dans la situation où ils se seraient trouvés si l'immeuble avait été livré sans vices, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum M. Z... et la société Axa d'une part, M. Y... et la société GAN d'autre part, à payer aux époux X..., au titre des travaux de reprise, la somme de 52 430,07 euros avec indexation sur l'indice BT01 de juillet 2005 jusqu'à parfait paiement, celle de 11 357 euros au titre des préjudices annexes avec intérêts légaux à compter de la décision, l'arrêt rendu le 25 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. Z... et la société Axa France IARD, la société Atelier d'architecture Y... et la société GAN assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... et la société Axa, la société Atelier d'architecture Y... et la société GAN à payer la somme de 2 500 euros à M. et Mme X... ; rejette les demandes de M. Z... et la société Axa France IARD, de la société Atelier d'architecture Y... et de la société GAN assurances ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné in solidum Monsieur Z... et la compagnie AXA ASSURANCES d'une part, Monsieur Y... et la société GAN d'autre part, à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 52.430,07 € au titre des travaux de reprise et celle de 11.357 € au titre des préjudices annexes ;

AUX MOTIFS QU'« après avoir dans un premier temps préconisé la démolition du carrelage de la chape (et donc du plancher chauffant) et leur réfection intégrale, Monsieur A... a préconisé une solution plus douce et moins coûteuse consistant à poser un nouveau carrelage sur l'ancien ; que les maîtres de l'ouvrage s'opposent avec véhémence à cette dernière solution, au motif qu'il ne serait pas démontré qu'elle soit pérenne, qu'il va en résulter une surélévation du sol d'environ 2 centimètres, engendrant un effet de seuil avec les pièces recouvertes de parquet, créant des effets inesthétiques et ne tenant pas compte des matériaux de qualité qu'eux-mêmes avaient mis en oeuvre dès l'origine (porcelaine de Paris et émaux de Briare), créant des difficultés à chauffer (compte tenu de la surépaisseur du carrelage) ; que s'agissant de l'aspect technique de la pose du carrelage sur l'ancien, aucune des pièces versées aux débats par les époux X... ne vient contredire l'analyse de l'expert selon laquelle cette prescription est conforme aux dispositions du cahier des prescriptions techniques de pose collée des revêtements céramiques en rénovation de sols (cahier CSTB 3268 d'octobre 2000) ; qu'ensuite, les courriers émanant de la société SCHLUTER démontrent qu'après avoir examiné la maison des époux STEINECK, les désordres affectant leur carrelage, et avoir été informée des caractéristiques de leur plancher chauffant, elle estime possible de mettre en oeuvre un carrelage collé sur l'ancien grâce à son procédé SCHLUTER DITRA, lequel bénéficie d'un avis technique ; que s'agissant du risque que le plancher chauffant remplisse mal son office, celui-ci n'est étayé par aucune pièce et ne résulte que des inquiétudes des maîtres de l'ouvrage ; qu'à cet égard, ceux-ci exagèrent très nettement les désagréments allant résulter de la solution consistant à poser un carrelage sur l'ancien : des rideaux peuvent aisément être raccourcis de 2 centimètres, la porte d'entrée peut être reprise ou changée par un simple travail de menuisier sans que soit mis en oeuvre les travaux titanesques mentionnés dans leurs conclusions (dépose et pose d'un linteau, reprise de toiture pour réaliser un chevêtre, modification de la façade !), l'impossibilité de conserver les émaux de Briare et le décor porcelaine de Paris n'est justifiée par aucune pièce ou explication, et le surplomb du carrelage au-dessus des rigoles de seuil des fenêtres ne représente qu'un désagrément mineur ; qu'ils ignorent aussi délibérément les réserves qui ont été émises par l'une des entreprises chargées de fournir un devis de démolition du précédent carrelage, quant aux risques de dégradations consécutives sur l'escalier, le tablier de baignoire, les habillages des douches, la cheminée et les tapisseries, la solution préconisée au final par Monsieur A... n'étant pas simplement moins coûteuse mais aussi moins agressive pour les autres parties de l'ouvrage ; que toutefois, compte tenu de leur droit à obtenir la réparation intégrale des désordres et donc à bénéficier d'un sol présentant les mêmes qualités que celui qu'ils avaient choisi, leurs contestations sont fondées à deux titres ; que d'une part, le nouveau carrelage doit être posé sous les meubles de la cuisine et non s'arrêter au droit de ceux-ci comme l'a prévu l'expert : des meubles de cuisine n'ont qu'une durée de vie limitée, et la cuisine est de plus en plus souvent traitée comme une pièce de séjour, avec modifications régulières de ses aménagements et de leur disposition ; que le fait de ne pas prévoir une pose du carrelage dans toute la pièce conduirait à une moins-value certaine que les époux X... n'ont pas à supporter, et le coût de pose et de dépose des éléments de cuisine (chiffré dans l'un de leurs devis) sera intégré dans le montant des travaux ; que d'autre part, deux pièces du rez-de-chaussée sont recouvertes de parquet, qui va donc se retrouver à une altitude inférieure à celles recouvertes d'un nouveau carrelage ; que l'expert considère que ce désagrément peut être aisément compensé par la pose d'une traverse de seuil chanfreinée ; que ce procédé est toutefois inesthétique et ne préserve pas des personnes âgées d'un risque de chute ; qu'au demeurant, les époux X... ne peuvent être contraints de l'accepter et peuvent prétendre pouvoir bénéficier d'un sol entièrement plane au rez-de-chaussée de leur maison ; qu'en conséquence, la réfection des parquets (chiffrée dans l'un de leurs devis) sera incluse dans le coût des travaux de reprise ; qu'il résulte de ces considérants que les travaux de reprise s'élèvent au total à : - devis LE CORRE carrelage: 25.021,80 € hors taxe, - devis ROBIC menuiserie (comprenant la réfection des parquets) : 13.311,05 € hors taxe, - devis DUMONT : pose et dépose des meubles de salle de bains et de cuisine : 6.600 € hors taxe ; - devis PLATRERIE DU GOLFE : réfection de la niche du réfrigérateur : 800 € hors taxe - honoraire de maîtrise d'oeuvre % : 3.200 € hors taxe Total hors taxe : 49.933,40 €. Total TTC : 52.430,07 € ; qu'en conséquence, Monsieur Y... et Monsieur Z... sont condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 52.430,07 € au titre des travaux de reprise, avec indexation sur l'indice BT01 à compter de juillet 2005, date de dépôt du rapport d'expertise, et jusqu'à parfait paiement ; que sur les préjudices annexes : il convient de rajouter des frais de déménagement des meubles, de garde meuble et de location de maison pendant la durée des travaux, laquelle n'a pas été précisée par l'expert ; que la durée d'un mois retenue par le premier juge apparaît insuffisante compte tenu du fait qu'interviendront successivement plusieurs entreprises, et qu'il faut envisager un temps de séchage, le déménagement des meubles, leur remise en place et le nettoyage de la maison ; qu'un délai de deux mois apparaît donc plus réaliste ; que les préjudices annexes s'élèvent alors à : - 4.557 € TTC de déménagement et 1.800 € TTC d'entreposage en garde-meuble (le devis de déménagement comprenant l'enlèvement et la remise en place des meubles, et l'entreprise assurant aussi le garde-meuble, un seul devis sera pris en compte et non deux comme sollicité par les demandeurs), - 2.000 € TTC de frais de location d'une maison, les travaux n'allant certainement pas avoir lieu durant la période des congés d'été et le coût d'une location saisonnière n'étant pas a envisager. Total : 8.357 € ; qu'enfin, les soucis et tracas liés à la procédure et la nécessité de faire face aux travaux et à un déménagement seront indemnisés à hauteur de 3.000 € » ;

ALORS D'UNE PART QU'en vertu du principe de la réparation intégrale, l'immeuble affecté d'un vice de nature décennale doit être remis à l'identique, l'exécution des travaux replaçant la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'immeuble avait été livré sans vices ; qu'en l'espèce où, comme l'a constaté la Cour d'appel, les désordres sont imputables à une malfaçon dans la mise en oeuvre du carrelage (absence de dalle flottante, absence d'armature de la chape, absence de joints de fractionnement) , la réparation intégrale ne pouvait consister qu'en la démolition du carrelage, de la chape et du plancher chauffant, et en leur réfection complète ; qu'en retenant cependant la solution du carrelage collé qui privilégiait la réduction des coûts au détriment d'une réparation à l'identique, cachait seulement les causes reconnues à l'origine des désordres sans les éradiquer, mais ne replaçait pas Monsieur et Madame X... dans la situation où ils se seraient trouvés s'il n'y avait pas eu de malfaçon dans la mise en oeuvre du carrelage, la Cour d'appel a violé les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1149 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en vertu du principe de la réparation intégrale, l'exécution des travaux doit replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'immeuble avait été livré sans vices ; qu'en l'espèce, en optant pour la solution d'un autre carrelage collé sur le carrelage défectueux sans rechercher si cette pose d'un deuxième carrelage n'aurait pas d'incidences sur la performance du chauffage par le sol, du fait de cet ajout d'une épaisseur supplémentaire qui pouvait jouer le rôle d'un isolant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1149 du Code civil."

Le quitus donné au syndic de copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires

Un article de BDIDU :

Le quitus donné au syndic de copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires

L'autorisation donnée au syndic de copropriété devant le Tribunal de Grande Instance vaut aussi pour l'appel

C'est ce que juge cet arrêt :

"Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'autorisation d'agir en justice donnée au syndic par l'assemblée générale du 29 juin 2007 était claire quant à l'objet de la demande, à la personne concernée et à la nature judiciaire de la procédure à engager, la cour d'appel a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de la décision d'autorisation que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, retenu que, malgré une maladresse de rédaction, la formule autorisant le syndic à saisir le tribunal de grande instance ne pouvait être interprétée comme limitant ses pouvoirs en lui interdisant l'exercice de la voie de recours de l'appel sans nouvelle autorisation et en a exactement déduit que le pouvoir que le syndic tient de la loi de représenter le syndicat des copropriétaires en justice comportait celui de faire appel ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le procès-verbal du 15 juin 1984 était signé par tous les copropriétaires présents et représentés et prévoyait que les copropriétaires interviendraient à l'acte modifiant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, la cour d'appel a pu retenir que ce document, s'il attestait de la réunion de plusieurs copropriétaires, n'établissait pas la preuve de la tenue d'une véritable réunion des copropriétaires, et en a exactement déduit qu'il constituait un acte sous seing privé auquel le syndicat des copropriétaires n'était pas partie ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Nortex aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nortex et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires 12 et 12 bis rue Georges Clemenceau la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Nortex.

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir reçu l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 12 et 12 bis, rue Georges Clemenceau, condamné la société Nortex à remettre la cour commune en son état antérieur aux travaux litigieux dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 5.000 € par mois de retard et à payer au syndicat des copropriétaires 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QU'en droit, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant ; que le syndic est chargé de représenté le syndicat en justice ; le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, lors de l'assemblée générale du 29 juin 2007, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la note annexée à la convocation, autorise l'Agence du Centre, syndic, à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex pour demander : que soit ordonnée la démolition des travaux effectués par la société Nortex (création de locaux dans la cour du rez-de-chaussée), et à la remise en état des lieux, le tout aux frais de la société Nortex ; qu'il soit mis fin à l'appropriation de la cour partie commune résultant de la création de locaux utilisés privativement et de la modification des lots n° 1 et 2 dont l'assiette est actuellement indéterminée ; que la société Nortex soit condamnée à indemniser le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de l'occupation à des fins commerciales de la cour commune par la société Nortex depuis 1986 dans des conditions ne correspondant pas aux actes de la répartition des charges qui en résultent…» ; que cette autorisation est parfaitement claire quant à l'objet de la demande, à la personne concernée et à la nature judiciaire de la procédure engagée ; que sa régularité n'a d'ailleurs pas été contestée ; que la société Nortex fait seulement valoir que le syndic avait besoin d'un mandat spécial pour interjeter appel ; mais que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 n'exige nullement que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l'assemblée générale, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance ; qu'au contraire, à défaut de décision limitant les pouvoirs de son mandataire, le pouvoir que le syndic tient de la loi de représenter le syndicat des copropriétaires en justice comporte celui de faire appel, sauf à en rendre compte aux copropriétaires, ce qui a été fait lors de l'assemblée générale du 30 septembre 2009 ; que malgré une certaine maladresse de réaction, la formule « autorise l'Agence du Centre syndic à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence » ne saurait être interprétée comme limitant le pouvoir du syndic à agir en première instance et lui interdisant d'exercer la voie de recours ordinaire de l'appel sans nouvelle autorisation ; que l'appel du syndicat des copropriétaires est donc régulier ; que par ailleurs il a été interjeté dans le délai ; qu'il est en conséquence recevable ;

1°) ALORS QU'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2007 que l'assemblée générale des copropriétaires a uniquement autorisé « l'Agence du Centre, syndic, à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex… » ; qu'en affirmant que le pouvoir du syndic n'avait pas été limité « à agir en première instance », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2007, en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE le syndic ne pouvant agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, lorsque ses pouvoirs ont été limités à la saisine de la juridiction de première instance, il doit être autorisé par une nouvelle décision de l'assemblée générale pour interjeter appel du jugement rendu ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté qu'au cours d'une assemblée générale du 29 juin 2007, les copropriétaires avaient uniquement autorisé le syndic « à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex », ce dont il résultait qu'une nouvelle assemblée générale devait autoriser le syndic à interjeter appel du jugement rendu, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Nortex à remettre la cour commune en son état antérieur aux travaux litigieux dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 5.000 € par mois de retard, et à payer au syndicat des copropriétaires 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE la société NORTEX était propriétaire du lot n° 1 de la copropriété de l'immeuble sis 12 et 12 bis rue Georges Clémenceau à AIX-EN-PROVENCE, dont la partie privative consistait en « un appartement situé au rez-de-chaussée, côté rue Clémenceau avec water-closets, dans la cour, et jouissance exclusive de la moitié sud-ouest de la cour » ; que le 28 septembre 1984, elle a encore acquis le lot n° 2, dont la partie privative consistait en « un appartement situé au rez-de-chaussée, côté cour ... et water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié nord de la cour » ; que l'acte énonce que la société NORTEX se trouvant ainsi « avoir la jouissance exclusive de la totalité de la cour, entend couvrir celle-ci en aménageant » une toiture-terrasse en béton au niveau du 1er étage, et il mentionne : « L'autorisation d'effectuer ces travaux a été obtenue » auprès de copropriétaires nommément désignés, « autorisation confirmée par une assemblée générale des copropriétaires en date du 15 juin 1984, dont le procès-verbal va demeurer ci-joint et annexé »; que ce procès verbal, dont la forme ma discutée plus loin, rend compte de l'adoption des décisions suivantes : « PREMIERE RÉSOLUTION- L'aménagement par la Société NORTEX, à ses frais exclusifs, au niveau 1 d'une terrasse en béton se ferait de la façon suivante : - couverture de la cour par plancher composé d'une ossature métallique de poutrelles en béton précontraint avec remplissage en hourdis. - exécution d'une dalle de compression en béton et d'une étanchéité multicouche. - création d'une partie accessible pour les copropriétaires premier étage en carrelage et d'une partie jardin engazonnée sur une zone référée au plan composée d'une couche de 10 cm de gravillon et 30 cm de terre. - au centre de cette dalle sera aménagée une verrière créant un éclairage zénithal pour le local à rez-de-chaussée. - le local à rez-de-chaussée sera ultérieurement affecté à l'extension du magasin existant... DEUXIÈME RESOLUTION - A première réquisition de la Société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble » ; que par la suite la verrière prévue a été supprimée, un « local climatisation » a été créé « en accord avec les copropriétaires voisins », et l'ensemble a été réuni en un seul magasin ; qu'à la suite d'une assemblée générale du 29 mai 1997, par acte du 12 septembre 1997 le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble a été modifié ainsi : "1°1 MODIFICATION DE L'ARTICLE 12 (NOTA sans objet ici) 2° MODIFICATION DE PARTIE DE L'ARTICLE VINGT SIX - Aux termes de l'acte du 22 octobre 1957 contenant règlement de copropriété et état descriptif de division, susvisé, les lots numéros UN et DEUX de l'état descriptif de division ont été désignés ainsi qu'il est ci-après littéralement retranscrit : LOT NUMÉRO UN - Un appartement situé au rez-de-chaussée, côté Rue Clémenceau ... avec water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié du Sud-Ouest de la cour. LOT NUMÉRO DEUX- Un appartement situé au rez-de-chaussée côté cour ... et water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié Nord de la cour. Aux tenues de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29 mai 1997, il a été décidé de modifier la désignation des lots UN et DEUX de la manière suivante : LOT NUMÉRO UN - Un local commercial côté rue Clémenceau. LOT NUMÉRO DEUX - Un local commercial côté cour. Il n'est apporté aucune autre modification au règlement de l'état descriptif de division du 22 octobre 1957 »;

ET AUX MOTIFS QU'en droit, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs ; que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale ; qu'il est établi un procès- verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ; que les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet ;En l'espèce, le procès-verbal du 15 juin 1984, dont la société NORTEX se prévaut pour prétendre que l'assemblée générale l'a autorisée à faire les travaux, n'est pas extrait d'un registre des procès-verbaux (cf, la lettre de l'AGENCE VINCENT ANGLADE du 21 janvier 2003 « Les archives pratiquement inexistantes de la copropriété ne comportent aucun trace d'autorisation donnée à la société NORTEX Man prédécesseur, syndic bénévole, ne semblait pas établir ou conserver les procès- verbaux des assemblées générales »), mais d'un acte sous seing privé auquel le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'est pas partie, et dont les mentions ne lui sont pas opposables ; qu'il n'est pas signé par un président, par un secrétaire et par un ou plusieurs scrutateurs, mais par « tous les copropriétaires présents et représentés », en leur nom personnel ; que si un tel document atteste de la réunion de ces personnes, il ne permet pas de faire la preuve de la tenue d'une véritable assemblée générale des copropriétaires, régulièrement convoquée, et dont les décisions ont été régulièrement notifiées aux copropriétaires absents ; qu'il porte d'ailleurs en lui-même la trace d'un détournement habituel des règles de fonctionnement de la copropriété ; qu'en effet, alors que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat pour la publication de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication, le procès-verbal susvisé comporte une résolution au terme de laquelle « à première réquisition de la société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble » ; que les travaux litigieux n'ont donc pas été autorisés par une assemblée générale au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en droit, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété comportait les stipulations suivantes « Article trois : Forment la propriété indivise ... le sol en totalité (tant le sol bâti que celui de la cour) Article six : 11 ne pourra être établi sur les façades côté rue et côté cour ... rien qui puisse changer en quoi que ce soit l'aspect des façades ou détruire l'harmonie, l'esthétique ou l'uniformité de l'immeuble ... Article vingt six : La séparation de la cour en deux moitiés, dont la jouissance est réservée exclusivement aux lots numéros un et deux, sera effectuée à frais communs par ces propriétaires, au moyen d'un mur ... » ; le modificatif du 12 septembre 1997 a amendé l'article 12 (NOTA : activités autorisées), et a changé la désignation des lots n° 1 et 2, qui d'appartements sont devenus des locaux commerciaux ; en revanche, il n'a apporté « aucune autre modification au règlement de copropriété et état descriptif de division du 22 octobre 1957 », de sorte que les stipulations susvisées conservent toute leur valeur ; que par ailleurs, la simple suppression, captieuse, de toute référence au droit de jouissance exclusif des propriétaires des lots n° 1 et 2 sur une moitié chacun de la cour commune, ne saurait emporter un quelconque effet novatoire, qui permettrait, si la situation se prolongeait, de rattacher ladite cour à l'un ou à l'autre des deux lots, ou aux deux à la fois ; que l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'a donc ni pour objet, ni pour effet, de remettre en cause l'acte modificatif du 12 septembre 1997 ; qu'en droit, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'en l'espèce, l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a pour objet de restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié, en l'occurrence le droit de construire de nouveaux locaux joignant deux lots privatifs en « extension du magasin existant », avec une incidence sur le coefficient d'occupation des sols de l'immeuble ; qu'il s'agit d'une action réelle, se prescrivant par un délai de trente ans ; que les travaux litigieux ont été réalisés fin 1985 - début 1986 ; que l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'est donc pas prescrite ; que le fait que les travaux litigieux aient été réalisés en vertu d'un permis de construire valide au regard des règles d'urbanisme est sans emport ; la société NORTEX sera donc condamnée à remettre la cour commune dans son état antérieur (cf. à cet égard sa propre lettre du 10 décembre 2003 : « cour en terre battue, avec un grillage en diagonale »), sous astreinte ; que s'agissant d'une cour commune à jouissance exclusive des propriétaires des lots n° 1 et 2, en l'occurrence la société NORTEX, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne peut prétendre à aucune indemnité d'occupation ; qu'il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre ; qu'en revanche, l'appropriation indue du droit de construire accessoire aux parties communes a causé à ce dernier un préjudice, qui sera réparé par l'allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1°) ALORS QUE ni le défaut de convocation régulière des copropriétaires, ni l'absence de signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les membres du bureau, ni le défaut de notification des décisions de l'assemblée générale, ni le dépassement de ses pouvoir par l'assemblée générale, ne rend l'assemblée générale, ou les décisions qu'elle a prises, inexistante, mais seulement annulable ; qu'en décidant que le procès-verbal du 15 juin 1984 ne fait pas la preuve de la tenue d'une véritable assemblée générale des copropriétaires et que les travaux litigieux n'ont pas été autorisés par assemblée générale au sens de la loi du 10 juillet 1965, motifs pris que le procès-verbal n'est pas signé par un président, par un secrétaire et par un ou plusieurs scrutateurs, mais par tous les copropriétaires présents et représentés en leur nom personnel, qu'il n'établit pas que l'assemblée générale a été régulièrement convoquée et que ses décisions ont été régulièrement notifiées aux propriétaires absents, et qu'il porte en lui-même la trace d'un détournement habituel des règles de fonctionnement de la copropriété puisqu'il comporte une résolution au terme de laquelle « à première réquisition de la société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble », la cour d'appel a violé les articles 18 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 8, 9, 17 et 18 du décret du 17 mars 1967, dans leur rédaction applicable ;

2°) ALORS QUE les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que le 15 juin 1984, l'ensemble des copropriétaires présents et représentés, qui avaient tous signé le procès-verbal dressé, avaient notamment adopté une résolution relative à « l'aménagement par la société Nortex, à ses frais exclusifs, au niveau 1 d'une terrasse en béton » par la « couverture de la cour par plancher composé d'une ossature métallique de poutrelles en béton précontraint avec remplissage en hourdis - exécution d'une dalle de compression en béton et d'une étanchéité multicouches - création d'une partie accessible pour les copropriétaires du premier étage en carrelage et d'une partie jardin gazonnée sur une zone référée au plan composée d'une couche de 10 cm de gravillon et 30 cm de terre - au centre de cette dalle sera aménagée d'une verrière créant un éclairage génital pour le local rez-de-chaussée - le local rez-de-chaussée sera ultérieurement affecté à l'extension du magasin existant », le procès-verbal précisant qu'étaient réunis des copropriétaires représentant 829/1000 des tantièmes de la copropriété et que cette résolution avait été « mise aux voix » et « adoptée à l'unanimité », ce dont il résultait qu'une assemblée générale des copropriétaires s'était réunie et avait adopté, par un vote, une délibération relative aux travaux litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 17 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965."