"Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'autorisation d'agir en justice donnée au syndic par l'assemblée générale du 29 juin 2007 était claire quant à l'objet de la demande, à la personne concernée et à la nature judiciaire de la procédure à engager, la cour d'appel a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de la décision d'autorisation que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, retenu que, malgré une maladresse de rédaction, la formule autorisant le syndic à saisir le tribunal de grande instance ne pouvait être interprétée comme limitant ses pouvoirs en lui interdisant l'exercice de la voie de recours de l'appel sans nouvelle autorisation et en a exactement déduit que le pouvoir que le syndic tient de la loi de représenter le syndicat des copropriétaires en justice comportait celui de faire appel ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le procès-verbal du 15 juin 1984 était signé par tous les copropriétaires présents et représentés et prévoyait que les copropriétaires interviendraient à l'acte modifiant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, la cour d'appel a pu retenir que ce document, s'il attestait de la réunion de plusieurs copropriétaires, n'établissait pas la preuve de la tenue d'une véritable réunion des copropriétaires, et en a exactement déduit qu'il constituait un acte sous seing privé auquel le syndicat des copropriétaires n'était pas partie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Nortex aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nortex et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires 12 et 12 bis rue Georges Clemenceau la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Nortex.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir reçu l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 12 et 12 bis, rue Georges Clemenceau, condamné la société Nortex à remettre la cour commune en son état antérieur aux travaux litigieux dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 5.000 € par mois de retard et à payer au syndicat des copropriétaires 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'en droit, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant ; que le syndic est chargé de représenté le syndicat en justice ; le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, lors de l'assemblée générale du 29 juin 2007, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la note annexée à la convocation, autorise l'Agence du Centre, syndic, à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex pour demander : que soit ordonnée la démolition des travaux effectués par la société Nortex (création de locaux dans la cour du rez-de-chaussée), et à la remise en état des lieux, le tout aux frais de la société Nortex ; qu'il soit mis fin à l'appropriation de la cour partie commune résultant de la création de locaux utilisés privativement et de la modification des lots n° 1 et 2 dont l'assiette est actuellement indéterminée ; que la société Nortex soit condamnée à indemniser le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de l'occupation à des fins commerciales de la cour commune par la société Nortex depuis 1986 dans des conditions ne correspondant pas aux actes de la répartition des charges qui en résultent…» ; que cette autorisation est parfaitement claire quant à l'objet de la demande, à la personne concernée et à la nature judiciaire de la procédure engagée ; que sa régularité n'a d'ailleurs pas été contestée ; que la société Nortex fait seulement valoir que le syndic avait besoin d'un mandat spécial pour interjeter appel ; mais que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 n'exige nullement que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l'assemblée générale, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance ; qu'au contraire, à défaut de décision limitant les pouvoirs de son mandataire, le pouvoir que le syndic tient de la loi de représenter le syndicat des copropriétaires en justice comporte celui de faire appel, sauf à en rendre compte aux copropriétaires, ce qui a été fait lors de l'assemblée générale du 30 septembre 2009 ; que malgré une certaine maladresse de réaction, la formule « autorise l'Agence du Centre syndic à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence » ne saurait être interprétée comme limitant le pouvoir du syndic à agir en première instance et lui interdisant d'exercer la voie de recours ordinaire de l'appel sans nouvelle autorisation ; que l'appel du syndicat des copropriétaires est donc régulier ; que par ailleurs il a été interjeté dans le délai ; qu'il est en conséquence recevable ;
1°) ALORS QU'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2007 que l'assemblée générale des copropriétaires a uniquement autorisé « l'Agence du Centre, syndic, à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex… » ; qu'en affirmant que le pouvoir du syndic n'avait pas été limité « à agir en première instance », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2007, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE le syndic ne pouvant agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, lorsque ses pouvoirs ont été limités à la saisine de la juridiction de première instance, il doit être autorisé par une nouvelle décision de l'assemblée générale pour interjeter appel du jugement rendu ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté qu'au cours d'une assemblée générale du 29 juin 2007, les copropriétaires avaient uniquement autorisé le syndic « à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex », ce dont il résultait qu'une nouvelle assemblée générale devait autoriser le syndic à interjeter appel du jugement rendu, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Nortex à remettre la cour commune en son état antérieur aux travaux litigieux dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 5.000 € par mois de retard, et à payer au syndicat des copropriétaires 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE la société NORTEX était propriétaire du lot n° 1 de la copropriété de l'immeuble sis 12 et 12 bis rue Georges Clémenceau à AIX-EN-PROVENCE, dont la partie privative consistait en « un appartement situé au rez-de-chaussée, côté rue Clémenceau avec water-closets, dans la cour, et jouissance exclusive de la moitié sud-ouest de la cour » ; que le 28 septembre 1984, elle a encore acquis le lot n° 2, dont la partie privative consistait en « un appartement situé au rez-de-chaussée, côté cour ... et water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié nord de la cour » ; que l'acte énonce que la société NORTEX se trouvant ainsi « avoir la jouissance exclusive de la totalité de la cour, entend couvrir celle-ci en aménageant » une toiture-terrasse en béton au niveau du 1er étage, et il mentionne : « L'autorisation d'effectuer ces travaux a été obtenue » auprès de copropriétaires nommément désignés, « autorisation confirmée par une assemblée générale des copropriétaires en date du 15 juin 1984, dont le procès-verbal va demeurer ci-joint et annexé »; que ce procès verbal, dont la forme ma discutée plus loin, rend compte de l'adoption des décisions suivantes : « PREMIERE RÉSOLUTION- L'aménagement par la Société NORTEX, à ses frais exclusifs, au niveau 1 d'une terrasse en béton se ferait de la façon suivante : - couverture de la cour par plancher composé d'une ossature métallique de poutrelles en béton précontraint avec remplissage en hourdis. - exécution d'une dalle de compression en béton et d'une étanchéité multicouche. - création d'une partie accessible pour les copropriétaires premier étage en carrelage et d'une partie jardin engazonnée sur une zone référée au plan composée d'une couche de 10 cm de gravillon et 30 cm de terre. - au centre de cette dalle sera aménagée une verrière créant un éclairage zénithal pour le local à rez-de-chaussée. - le local à rez-de-chaussée sera ultérieurement affecté à l'extension du magasin existant... DEUXIÈME RESOLUTION - A première réquisition de la Société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble » ; que par la suite la verrière prévue a été supprimée, un « local climatisation » a été créé « en accord avec les copropriétaires voisins », et l'ensemble a été réuni en un seul magasin ; qu'à la suite d'une assemblée générale du 29 mai 1997, par acte du 12 septembre 1997 le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble a été modifié ainsi : "1°1 MODIFICATION DE L'ARTICLE 12 (NOTA sans objet ici) 2° MODIFICATION DE PARTIE DE L'ARTICLE VINGT SIX - Aux termes de l'acte du 22 octobre 1957 contenant règlement de copropriété et état descriptif de division, susvisé, les lots numéros UN et DEUX de l'état descriptif de division ont été désignés ainsi qu'il est ci-après littéralement retranscrit : LOT NUMÉRO UN - Un appartement situé au rez-de-chaussée, côté Rue Clémenceau ... avec water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié du Sud-Ouest de la cour. LOT NUMÉRO DEUX- Un appartement situé au rez-de-chaussée côté cour ... et water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié Nord de la cour. Aux tenues de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29 mai 1997, il a été décidé de modifier la désignation des lots UN et DEUX de la manière suivante : LOT NUMÉRO UN - Un local commercial côté rue Clémenceau. LOT NUMÉRO DEUX - Un local commercial côté cour. Il n'est apporté aucune autre modification au règlement de l'état descriptif de division du 22 octobre 1957 »;
ET AUX MOTIFS QU'en droit, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs ; que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale ; qu'il est établi un procès- verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ; que les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet ;En l'espèce, le procès-verbal du 15 juin 1984, dont la société NORTEX se prévaut pour prétendre que l'assemblée générale l'a autorisée à faire les travaux, n'est pas extrait d'un registre des procès-verbaux (cf, la lettre de l'AGENCE VINCENT ANGLADE du 21 janvier 2003 « Les archives pratiquement inexistantes de la copropriété ne comportent aucun trace d'autorisation donnée à la société NORTEX Man prédécesseur, syndic bénévole, ne semblait pas établir ou conserver les procès- verbaux des assemblées générales »), mais d'un acte sous seing privé auquel le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'est pas partie, et dont les mentions ne lui sont pas opposables ; qu'il n'est pas signé par un président, par un secrétaire et par un ou plusieurs scrutateurs, mais par « tous les copropriétaires présents et représentés », en leur nom personnel ; que si un tel document atteste de la réunion de ces personnes, il ne permet pas de faire la preuve de la tenue d'une véritable assemblée générale des copropriétaires, régulièrement convoquée, et dont les décisions ont été régulièrement notifiées aux copropriétaires absents ; qu'il porte d'ailleurs en lui-même la trace d'un détournement habituel des règles de fonctionnement de la copropriété ; qu'en effet, alors que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat pour la publication de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication, le procès-verbal susvisé comporte une résolution au terme de laquelle « à première réquisition de la société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble » ; que les travaux litigieux n'ont donc pas été autorisés par une assemblée générale au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en droit, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété comportait les stipulations suivantes « Article trois : Forment la propriété indivise ... le sol en totalité (tant le sol bâti que celui de la cour) Article six : 11 ne pourra être établi sur les façades côté rue et côté cour ... rien qui puisse changer en quoi que ce soit l'aspect des façades ou détruire l'harmonie, l'esthétique ou l'uniformité de l'immeuble ... Article vingt six : La séparation de la cour en deux moitiés, dont la jouissance est réservée exclusivement aux lots numéros un et deux, sera effectuée à frais communs par ces propriétaires, au moyen d'un mur ... » ; le modificatif du 12 septembre 1997 a amendé l'article 12 (NOTA : activités autorisées), et a changé la désignation des lots n° 1 et 2, qui d'appartements sont devenus des locaux commerciaux ; en revanche, il n'a apporté « aucune autre modification au règlement de copropriété et état descriptif de division du 22 octobre 1957 », de sorte que les stipulations susvisées conservent toute leur valeur ; que par ailleurs, la simple suppression, captieuse, de toute référence au droit de jouissance exclusif des propriétaires des lots n° 1 et 2 sur une moitié chacun de la cour commune, ne saurait emporter un quelconque effet novatoire, qui permettrait, si la situation se prolongeait, de rattacher ladite cour à l'un ou à l'autre des deux lots, ou aux deux à la fois ; que l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'a donc ni pour objet, ni pour effet, de remettre en cause l'acte modificatif du 12 septembre 1997 ; qu'en droit, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'en l'espèce, l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a pour objet de restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié, en l'occurrence le droit de construire de nouveaux locaux joignant deux lots privatifs en « extension du magasin existant », avec une incidence sur le coefficient d'occupation des sols de l'immeuble ; qu'il s'agit d'une action réelle, se prescrivant par un délai de trente ans ; que les travaux litigieux ont été réalisés fin 1985 - début 1986 ; que l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'est donc pas prescrite ; que le fait que les travaux litigieux aient été réalisés en vertu d'un permis de construire valide au regard des règles d'urbanisme est sans emport ; la société NORTEX sera donc condamnée à remettre la cour commune dans son état antérieur (cf. à cet égard sa propre lettre du 10 décembre 2003 : « cour en terre battue, avec un grillage en diagonale »), sous astreinte ; que s'agissant d'une cour commune à jouissance exclusive des propriétaires des lots n° 1 et 2, en l'occurrence la société NORTEX, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne peut prétendre à aucune indemnité d'occupation ; qu'il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre ; qu'en revanche, l'appropriation indue du droit de construire accessoire aux parties communes a causé à ce dernier un préjudice, qui sera réparé par l'allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE ni le défaut de convocation régulière des copropriétaires, ni l'absence de signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les membres du bureau, ni le défaut de notification des décisions de l'assemblée générale, ni le dépassement de ses pouvoir par l'assemblée générale, ne rend l'assemblée générale, ou les décisions qu'elle a prises, inexistante, mais seulement annulable ; qu'en décidant que le procès-verbal du 15 juin 1984 ne fait pas la preuve de la tenue d'une véritable assemblée générale des copropriétaires et que les travaux litigieux n'ont pas été autorisés par assemblée générale au sens de la loi du 10 juillet 1965, motifs pris que le procès-verbal n'est pas signé par un président, par un secrétaire et par un ou plusieurs scrutateurs, mais par tous les copropriétaires présents et représentés en leur nom personnel, qu'il n'établit pas que l'assemblée générale a été régulièrement convoquée et que ses décisions ont été régulièrement notifiées aux propriétaires absents, et qu'il porte en lui-même la trace d'un détournement habituel des règles de fonctionnement de la copropriété puisqu'il comporte une résolution au terme de laquelle « à première réquisition de la société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble », la cour d'appel a violé les articles 18 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 8, 9, 17 et 18 du décret du 17 mars 1967, dans leur rédaction applicable ;
2°) ALORS QUE les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que le 15 juin 1984, l'ensemble des copropriétaires présents et représentés, qui avaient tous signé le procès-verbal dressé, avaient notamment adopté une résolution relative à « l'aménagement par la société Nortex, à ses frais exclusifs, au niveau 1 d'une terrasse en béton » par la « couverture de la cour par plancher composé d'une ossature métallique de poutrelles en béton précontraint avec remplissage en hourdis - exécution d'une dalle de compression en béton et d'une étanchéité multicouches - création d'une partie accessible pour les copropriétaires du premier étage en carrelage et d'une partie jardin gazonnée sur une zone référée au plan composée d'une couche de 10 cm de gravillon et 30 cm de terre - au centre de cette dalle sera aménagée d'une verrière créant un éclairage génital pour le local rez-de-chaussée - le local rez-de-chaussée sera ultérieurement affecté à l'extension du magasin existant », le procès-verbal précisant qu'étaient réunis des copropriétaires représentant 829/1000 des tantièmes de la copropriété et que cette résolution avait été « mise aux voix » et « adoptée à l'unanimité », ce dont il résultait qu'une assemblée générale des copropriétaires s'était réunie et avait adopté, par un vote, une délibération relative aux travaux litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 17 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965."
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