Pour être récupérable la taxe foncière doit avoir été prévue comme telle dans le bail commercial :

Pour être récupérable la taxe foncière doit avoir été prévue comme telle dans le bail commercial :

Il n'existe pas d'obligation légale pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d'assurer le maintien de l'environnement commercial

C'est ce que juge cet arrêt :

L'agent immobilier doit vérifier la description du bien qu'il vend

L'agent immobilier ne doit pas se contenter de reprendre la description flatteuse qui peut être faite par le vendeur et il doit avoir un œil critique sur cette description, à peine d'engager sa responsabilité s'il se montre trop complaisant à l'égard de son mandant.

C'est ce qui peut se déduire de l'arrêt rendu par la Cour de Cassation dans le cas suivant : la description d'un bien vendu prévoyait que ce bien comporté des combles qui pouvaient être aménagés c'est-à-dire être rendus habitables. La réalité était que, en vérité, ces travaux ne pouvaient être réalisés comptes tenus de la faible solidité du sol des combles. Il était nécessaire de réaliser des travaux de consolidation préalable, travaux coûteux, que l’acquéreur n’avait pas envisagé au moment de son acquisition.

L'agence immobilière a été condamnée à réparer les conséquences de cette erreur, la Cour de Cassation observant que : « l'agent immobilier est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier au besoin avec l'assistance d'un tiers que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs ».

 

La Cour de Cassation n'hésite pas à affirmer que l'agent immobilier doit au besoin demander l'assistance d'un tiers pour une vérification technique qu'il ne peut faire lui-même.

Peut-on vendre sous la condition suspensive de la revente de son bien ?

C'est une hypothèse classique : l'acheteur d'un bien immobilier ne souhaite acquérir qu'à la condition d'avoir vendu préalablement son propre bien.

Cela s'explique notamment par la nécessité de disposer de fonds suffisants pour permettre l'acquisition qu'il envisage.

Cependant, son vendeur peut voir défavorablement l'introduction d'une telle condition dans la vente et considérer qu'en vérité, l'acquéreur ne s'engage pas vraiment, puisqu'il ne tient qu'à lui de vendre ou de ne pas vendre le bien.

Autrement dit, il peut considérer que la condition de la revente est une condition potestative, nulle juridiquement.

Ce n'est pas l'avis de la Cour de Cassation qui considère qu'une telle clause est valable, et qu'elle doit recevoir effet, car elle n'est pas purement potestative.

Voici un extrait de l'arrêt rendu sur ce point :

« la condition qui suspend l'exécution de la vente d'un bien, à celle, par l'acquéreur, d'un autre bien, n'exigeant pas du débiteur qu'une simple manifestation de volonté, mais supposant l'accomplissement d'un fait extérieur, à savoir la découverte d'un acquéreur pour le bien dont il est propriétaire, n'est pas une condition purement potestative ».

Syndic,déneigement et copropriété

Une question d'un parlementaire sur l'obligation de déneigement :

Un bailleur obstiné

Ce bailleur a entendu mettre en cause la responsabilité des dirigeants d'une société en raison de multiples fautes de gestion qui lui avaient fait perdre l'espoir d'être payé des loyers dus par la société. La Cour de Cassation accueille son pourvoi. 

Contrat de construction de maison individuelle nul et démolition

La nullité du contrat de construction de maison individuelle peut entraîner la démolition de la maison construite :

Un expert d'assurance peut-il être expert judiciaire ?

Rien ne s'oppose à ce qu'un expert d'assurance devienne expert judiciaire :

Servitude non altius tollendi

Un arrêt relatif à la servitude dite servitude non altius tolendi
:

Droit de préemption du locataire et commission de l'agence immobilière

Un arrêt sur le droit de préemption du locataire et la commission de l'agent immobilier :

Le Tsar, le bail emphytéotique, l'usucapion et la cathédrale Saint-Nicolas

Un arrêt de la Cour de Cassation qui tranche la question de savoir qui est le propriétaire de la cathédrale Saint-Nicolas à Nice :

La Cour de Cassation est-elle impartiale ?

Ce n'est pas l'avis de la Cour Européenne des Droits de l'Homme qui juge par cette décision que  dans les circonstances de la cause, l’impartialité de la Cour de cassation pouvait susciter des doutes sérieux et que les craintes du requérant à cet égard pouvaient passer pour objectivement justifiées.

La maison de Renoir et le Préfet de l'Aube

Le Tribunal administratif juge que l'achat de la maison de Renoir par la commune d'Essoyes, pour 600 000 € est légale, contre l'avis du Préfet de l'Aube :

[caption id="attachment_1481" align="alignnone" width="300"] Le jardin et la maison de Renoir[/caption]

Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme

Voici le texte de cette importante ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme, précédé du rapport au Président de la République.

L'article 5 prévoit une entrée en vigueur de cette ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme un mois après sa publication.

Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme 

Monsieur le Président de la République, 

Le contentieux de l'urbanisme est un sujet récurrent, objet de toutes les attentions, tant des professionnels de la construction que des représentants de la société civile.
Le Gouvernement a donc souhaité présenter rapidement une ambitieuse réforme dans ce domaine et a été habilité à cette fin par le 4° de l'article 1er de la loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction.
Le Gouvernement est ainsi autorisé à prendre toute mesure législative de nature à accélérer le règlement des litiges dans le domaine de l'urbanisme et prévenir les contestations dilatoires ou abusives, notamment en encadrant les conditions dans lesquelles le juge peut être saisi d'un recours en annulation ou d'une demande de suspension, en particulier en exigeant des requérants un intérêt suffisamment direct à agir, en aménageant les compétences et les pouvoirs des juridictions, en vue notamment de leur permettre de condamner à dommages et intérêts l'auteur d'un recours abusif, et en réduisant les délais de traitement des procédures juridictionnelles.
En application de cette habilitation, la présente ordonnance met donc en place différentes mesures qui s'inspirent notamment du rapport « Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre » demandé par Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement à M. le président Labetoulle, et remis le 25 avril 2013.
L'objectif recherché sera de faciliter notamment la réalisation de projets permettant la production de logements, tout en préservant le droit au recours, de valeur constitutionnelle ou internationale.
L'article 1er concerne l'intérêt à agir en matière de contentieux de l'urbanisme.
Il insère dans le code de l'urbanisme un article L. 600-1-2 pour codifier l'intérêt à agir des personnes physiques ou morales autres que l'Etat, les collectivités territoriales et leurs groupements, et les associations, contre les permis de construire, de démolir et d'aménager, l'objectif étant de donner une plus grande lisibilité à ces règles pour éviter les recours infondés.
Il insère dans le même code un article L. 600-1-3 qui prévoit que l'intérêt à agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation, afin d'empêcher la constitution d'un intérêt à agir « artificiel », par la voie d'acquisitions ou de locations in extremis d'immeubles se situant dans le voisinage de la construction projetée, et ce uniquement à des fins dilatoires ou de négociations pécuniaires.
L'article 2 concerne les pouvoirs du juge administratif en matière d'urbanisme.
Il réécrit l'actuel article L. 600-5 du code de l'urbanisme relatif à la possibilité d'annulation partielle et de régularisation d'une autorisation de construire, de démolir ou d'aménager, pour permettre la régularisation du projet dès le jugement de première instance et pour donner au juge la possibilité de fixer un délai pour que le titulaire demande cette régularisation.
Il crée également un nouvel article L. 600-5-1 dans le même code pour autoriser le juge à surseoir à statuer sur l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, lorsqu'il constate que la régularisation est possible par un permis modificatif.

Cette disposition, qui s'appliquera aux vices de fond, de forme et de procédure, permettra d'éviter que le titulaire de l'autorisation s'en trouve dépourvu en cas d'annulation et dans l'attente d'une éventuelle régularisation. Une procédure contradictoire permettant aux parties au contentieux de s'exprimer sur la proposition de surseoir puis sur le permis modificatif est prévue.
Cet article crée également un nouvel article L. 600-7, toujours dans le même code, pour autoriser le juge administratif, dans le cadre d'un contentieux contre un permis de construire ou d'aménager, à condamner sous certaines conditions les personnes physiques ou morales à des dommages et intérêts, si leur recours excède la défense de leurs intérêts légitimes et cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis. Les associations environnementales régulièrement déclarées sont toutefois présumées agir dans les limites de la défense de leurs intérêts légitimes.
Il ne sera ainsi plus nécessaire à celui qui s'estime lésé par un recours de présenter une requête distincte ou de saisir le juge civil pour demander des dommages et intérêts : il pourra le faire, par mémoire distinct, devant le juge administratif. De telles conclusions pourront être présentées pour la première fois en appel.
L'article 3 concerne les procédures transactionnelles en matière d'urbanisme.
Il prévoit, dans un nouvel article L. 600-8 du code de l'urbanisme et dans le code général des impôts, l'obligation d'enregistrer auprès de l'administration fiscale les transactions par lesquelles un requérant se désiste d'un contentieux en contrepartie d'une somme d'argent ou d'un avantage en nature. Une action en restitution est prévue à titre de sanction et est ouverte aux acquéreurs successifs des biens ayant fait l'objet du permis concerné, à raison du préjudice qu'ils ont subi.
Cette disposition, par la publicité qu'elle impose, permettra de dissuader les chantages pouvant être exercés par le requérant tout en préservant la possibilité d'une transaction lorsque celle-ci est légitime.
L'article 4, afin d'assurer le reflet dans e code de justice administrative des dlispositions relatives au contentieux de l'urbanisme figurant dans le livre VI du code de l'urbanisme, modifie le titre du chapitre VIII du titre II du livre VII du code de justice administrative qui devient « Le contentieux du droit au logement et le contentieux de l'urbanisme », désormais complété par un article L. 778-2 prévoyant que « Le jugement des litiges relatifs aux documents d'urbanisme et aux autorisations d'urbanisme est régi par les dispositions du livre VI du code de l'urbanisme et par celles du présent code. »
L'article 5 prévoit une entrée en vigueur de cette ordonnance un mois après sa publication.
Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation.
Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond respect.

 

Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme

Article 1 

Il est inséré dans le livre VI du code de l'urbanisme, après l'article L. 600-1-1, les articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 ainsi rédigés :
« Art. L. 600-1-2. - Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.
« Art. L. 600-1-3. - Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »

Article 2 

Le livre VI du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
1° L'article L. 600-5est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. L. 600-5.-Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. » ;
2° Après l'article L. 600-5, il est inséré un article L. 600-5-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 600-5-1.-Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. » ;
3° Après l'article L. 600-6, il est inséré un article L. 600-7 ainsi rédigé :
« Art. L. 600-7.-Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel.
« Lorsqu'une association régulièrement déclarée et ayant pour objet principal la protection de l'environnement au sens de l'article L. 141-1 du code de l'environnement est l'auteur du recours, elle est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes. »

Article 3 

I. ― Dans le livre VI du code de l'urbanisme, après l'article L. 600-7 créé par la présente ordonnance, il est inséré un article L. 600-8 ainsi rédigé :
« Art. L. 600-8. - Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.
« La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.
« Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi. »
II. ― Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Le 1 de l'article 635 est complété par un 9° ainsi rédigé :
« 9° La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager. » ;
2° L'article 680 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les transactions mentionnées au 9° du 1 de l'article 635, qui ne sont tarifées par aucun autre article du présent code, sont exonérées de l'imposition fixe prévue au premier alinéa. »

Article 4

Le chapitre VIII du titre VII du livre VII du code de justice administrative est ainsi modifié :
1° Son intitulé devient : « Le contentieux du droit au logement et le contentieux de l'urbanisme » ;
2° Il est complété par un article L. 778-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 778-2. - Le jugement des litiges relatifs aux documents d'urbanisme et aux autorisations d'urbanisme est régi par les dispositions du livre VI du code de l'urbanisme et par celles du présent code. »

Article 5 

La présente ordonnance entre en vigueur un mois après sa publication au Journal officiel.

Article 6 

Le Premier ministre, la garde des sceaux, ministre de la justice, et la ministre de l'égalité des territoires et du logement sont responsables, chacun en ce qui le concerne, de l'application de la présente ordonnance, qui sera publiée au Journal officiel de la République française.

 

Tout savoir sur le chemin rural et le chemin d'exploitation

Tout savoir sur le chemin rural et le chemin d'exploitation.

La déchéance de la garantie en cas de déclaration tardive du sinistre est subordonnée à la preuve, par l'assureur, d'un préjudice résultant pour lui du retard dans la déclaration

Rappel de ce principe par cet arrêt :

L'agence peut-elle facturer des frais de quittance au locataire ?

Selon cette réponse du ministre elle ne le peut pas :

L'article 1743 du code civil

L'article 1743 du code civil dispose :

Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail.

Article 1728 du code civil et obligation de jouir en bon père de famille du locataire

Quelques exemples d’application de l'article 1728 du code civil et de l'obligation de jouir en bon père de famille du locataire :

L'article 1723 du code civil

1) L'article 1723 du code civil dispose : Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Le locataire peut-il faire des travaux sans en aviser le bailleur ?

Il doit d'abord mettre en demeure le bailleur et obtenir une décision de justice qui l'autorise à faire ces travaux :

Notion d'hébergement incompatible avec la dignité humaine

L'article 225-14 du code pénal réprime le Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 Euros d'amende. Voici un exemple :

Exemple de la portée de l'obligation de délivrance du bailleur

Au titre de l'obligation de délivrance du bailleur,le bailleur répond de l’impossibilité de remettre les lieux loués au nouveau locataire parce que l'ancien n' a pas quitté les lieux :

Obligation de délivrance du bailleur

C'est le bailleur qui doit prouver qu'il a exécuté son obligation de la délivrance :

Le bail perpétuel

Quelques observations sur le bail perpétuel.

L'assemblée ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci

C'est ce qu'affirme cet arrêt :

L'intervention de la même personne dans un acte notarié en une double qualité, constatée par le notaire, n'impose pas la nécessité d'une double signature

C'est ce que juge cet arrêt :

Vente immobilière et réticence dolosive : un exemple

Vente immobilière et réticence dolosive : un exemple.

Sauf stipulation d'une réserve d'usufruit, la promesse de vente de la nue-propriété d'un bien grevé d'usufruit a nécessairement pour objet, en cas d'extinction de l'usufruit, la pleine propriété de ce bien

Sauf stipulation d'une réserve d'usufruit, la promesse de vente de la nue-propriété d'un bien grevé d'usufruit a nécessairement pour objet, en cas d'extinction de l'usufruit, la pleine propriété de ce bien :

Une application de l'article 1583 du code civil

Une application de l'article 1583 du code civil.

Un exemple de condition potestative dans une vente immobilière

Un exemple de condition potestative dans une vente immobilière :

Action en réalisation de la vente immobilière

Un exemple d'action en réalisation de la vente immobilière :

Notion de condition suspensive stipulée dans l'intérêt d'une partie

La condition suspensive stipulée dans l'intérêt d'une partie qui peut donc y renoncer doit être clairement établie par les juges :

L'article 1690 du code civil et l'article 1840 A du code général des impôts ne s’appliquent pas à une convention de substitution

L'article 1690 du code civil et l'article 1840 A du code général des impôts (devenu l'article 1589-2 du code civil) ne s’appliquent pas à une convention de substitution :

 

Levée d'option de promesse de vente : il faut respecter les règles de formes contractuellement prévues

Levée d'option de promesse de vente : il faut respecter les règles de formes contractuellement prévues, en particulier si c'est par lettre recommandée avec accusé de réception que cette levée d'option doit se faire.

Quelle est la nature de l'indemnité d'immobilisation dans une promesse de vente ?

La définition de l'indemnité d'immobilisation dans une promesse de vente est posée par cet arrêt :

Inconstructibilité = vice caché

C'est ce que juge cet arrêt :

Le délai d'option de la promesse de vente doit être respecté

Le délai d'option de la promesse de vente doit être respecté, et à défaut la vente ne peut avoir lieu .

Indemnité d'immobilisation impayée et résolution de la promesse de vente

Le défaut de paiement de l'indemnité d'immobilisation justifie la résolution de la promesse de vente  :

Le code Sagace doit être communiqué

Le code Sagace doit être communiqué : c'est ce que juge cet arrêt.

La communication du sens des conclusions du rapporteur public

La communication du sens des conclusions du rapporteur public : un arrêt sur cette question.

Tout savoir sur le bon de visite

Tout savoir sur le bon de visite.

 

Table des matières

1. 1 Définition du bon de visite et absence de réglementation légale du bon de visite


2. 2 Le bon de visite n'est pas un mandat


3. 3 Le contenu du bon de visite


4. 4 Les effets du bon de visite


5. 5 Le concours de bons de visite


6. 6 Conclusion : mieux qu'un bon de visite : un double mandat.

L'affichage du permis de construire

L'affichage du permis de construire.

La résiliation du bail commercial

La résiliation du bail commercial.

Le mandat de l'agent immobilier doit-il être limité dans le temps ?

Le mandat de agent immobilier doit-il être limité dans le temps ? Oui car à défaut il est nul et la commission de l'agent immobilier n'est pas due, ou comme dans ce cas c'est le commandement visant la clause résolutoire qui est nul :

CCMI, garantie de livraison et responsabilité du banquier

CCMI, garantie de livraison et responsabilité du banquier : le banquier est responsable s'il ne vérifie pas l'existence de cette garantie de livraison :

Ne pas respecter son permis de construire ?

Ne pas respecter son permis de construire est une infraction, rappelle cet arrêt :

Du droit immobilier ?

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