Indemnité d'immobilisation impayée et résolution de la promesse de vente

Le défaut de paiement de l'indemnité d'immobilisation justifie la résolution de la promesse de vente  :

"Sur le pourvoi formé par M. Patrice Y..., demeurant ...,



en cassation d'un arrêt rendu le 18 novembre 1993 par la cour d'appel de Metz (chambre civile), au profit :



1°/ de la société Jeannot et Bosch, devenue Jannot et Clément, titulaire d'un office notarial, dont le siège est ...,



2°/ de la société K.L.M. Résidences, société anonyme, dont le siège est ... Hayange Marpisch, prise en la personne de son liquidateur judiciaire M. Gérard Z..., demeurant ...,



3°/ de M. Gérard Z..., demeurant ..., pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société K.L.M.



Résidences,



défendeurs à la cassation ;



Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;



LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 9 avril 1996, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Leclercq, conseiller rapporteur, M. Nicot, conseiller, M. Mourier, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre;



Sur le rapport de M. le conseiller Leclercq, les observations de la SCP Ryziger et Bouzidi, avocat de M. X..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société Jeannot et Bosch, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;



Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que, par acte du 18 juin 1990, M Y... a promis de vendre à la société KLM Résidences un immeuble pour le prix de 8 500 000 francs, cette promesse de vente étant assortie d'une condition suspensive consistant en l'obtention d'un prêt bancaire par son bénéficiaire; qu'il était stipulé que la société KLM Résidences déposait le jour de l'acte, entre les mains de l'Office Notarial Jeannot et Bosch (le notaire), un chèque de 850 000 francs, à titre d'indemnité d'immobilisation, cette somme étant acquise à M. Y... à l'expiration du délai d'option, en cas de réalisation de la condition suspensive, si la société KLM Résidences renonçait à la vente; que celle-ci n'ayant pu obtenir le prêt sollicité, le notaire, qui n'avait pas encaissé le chèque, le lui a retourné à l'issue du délai convenu; que M. Y..., invoquant le fait que ce chèque était sans provision, a assigné la société KLM Résidences en résolution de la promesse de vente et en paiement d'une somme correspondant au montant du chèque et le notaire aux fins qu'il garantisse cette société d'une telle condamnation;



Sur le premier moyen, pris en sa première branche :



Vu les articles 1134 et 1184 du Code civil ;



Attendu que, pour rejeter la demande formée par M. Y... contre la société KLM Résidences, l'arrêt retient que le dépôt du chèque entre les mains du notaire ne constituait pas la contrepartie de la promesse de vente, mais seulement une garantie destinée à assurer le paiement de l'indemnité d'immobilisation au cas où, la condition suspensive étant réalisée, le bénéficiaire de la promesse refuserait d'acquérir l'immeuble, et que, dès lors, le fait que le chèque remis au notaire ait été sans provision est sans influence sur la validité de la promesse de vente, une telle circonstance ne pouvant avoir de conséquences qu'au cas où, la condition étant réalisée, la garantie aurait dû jouer, ce qui n'était pas le cas en l'espèce;



Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'il était stipulé dans la promesse de vente que le chèque litigieux était déposé entre les mains du notaire par la société KLM Résidences "en considération de la promesse qui lui est faite", ce dont il résultait que le versement effectif de cette somme constituait la contrepartie de l'engagement pris par M. Y... de s'interdire de vendre l'immeuble durant le délai de l'option, la cour d'appel, qui a méconnu la loi du contrat, a violé les textes susvisés;



Sur le troisième moyen :



Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil, ensemble l'article 29 du décret-loi du 30 octobre 1935;



Attendu que, pour rejeter la demande formée par M. Y... contre le notaire, l'arrêt retient que c'est à bon droit que ce dernier a restitué à la société KLM Résidences le chèque que celle-ci avait remis et que le promettant ne rapporte la preuve d'aucune faute du notaire qui lui aurait causé un préjudice;



Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, à qui avait été confié, en qualité de mandataire commun des parties, le soin de garder en dépôt l'indemnité d'immobilisation stipulée au contrat, avait l'obligation de présenter au paiement, dans le délai de huit jours, le chèque remis à ce titre par le bénéficiaire de la promesse de vente et, dans l'hypothèse d'une absence de paiement dudit chèque, d'en informer immédiatement le promettant, afin de permettre à celui-ci d'user de la faculté de demander la résolution de la promesse de vente et d'éviter ainsi le préjudice résultant pour lui de l'immobilisation du bien jusqu'à l'expiration du délai d'option, la cour d'appel a violé les textes susvisés;



PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :



CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ;



remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy;



Condamne les défendeurs, envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;



Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Metz, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé;



Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre juin mil neuf cent quatre-vingt-seize."