Action en réalisation de la vente immobilière

Un exemple d'action en réalisation de la vente immobilière :

"Sur le pourvoi formé par la SCI Habert, société civile immobilière, dont le siège est ...,


en cassation d'un arrêt rendu le 26 mai 1998 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1e chambre civile, section A), au profit :



1 / de la société Karika company, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,



2 / de la société Karika investissements, société anonyme, dont le siège est ...,



défenderesses à la cassation ;



La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;



LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;



Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la SCI Habert, de Me Blanc, avocat des sociétés Karika company et Karika investissements, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Sur le moyen unique :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 mai 1998), que par acte sous seing privé du 10 avril 1992, la société civile immobilière Habert (SCI) a promis de vendre un immeuble à la société Karika Investissements, agissant au nom et pour le compte de la société Karika Company ; que la signature de l'acte authentique réitérant la promesse de vente devait intervenir dans le mois suivant la date de la dernière échéance de paiement de l'indemnité d'immobilisation et au plus tard le 31 décembre 1993 ; que l'acte authentique n'a pas été régularisé à la date prévue ; que le 1er février 1994, les sociétés Karika Investissements et Karika Company ont assigné en réalisation de la vente la SCI qui, reconventionnellement, a demandé de prononcer la caducité de la promesse de vente et de lui allouer des dommages et intérêts ;



Attendu que la SCI Habert fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen,



1 / que lorsque la réalisation d'une vente, objet d'une promesse, est subordonnée à sa régularisation par acte authentique et au paiement de son prix intégral dans un délai contractuellement prévu, le défaut d'exécution par le bénéficiaire de ses obligations entraîne la caducité de la promesse sans nécessité de mise en demeure préalable émanant du promettant ; qu'en l'espèce, où la promesse signée le 10 août 1992 contenait une clause qui suspendait la vente à sa réitération par acte authentique et au règlement concomitant de son prix avant le 31 décembre 1993, la cour d'appel qui a refusé de sanctionner l'inobservation de ce délai par la caducité des engagements, a violé l'article 1589, ensemble l'article 1134 du Code civil ;



2 / que la charge de la preuve incombe au demandeur à l'action en justice ; qu'en l'espèce, où les bénéficiaires qui avaient agi en réalisation de la vente avaient été déboutés par les premiers juges pour n'avoir jamais réuni les fonds nécessaires, la cour d'appel a considéré, pour infirmer leur décision, qu'il n'était pas démontré que la société Karika Company ne disposait pas des fonds ; qu'en statuant ainsi, et en exonérant la société bénéficiaire, demanderesse en réalisation de la vente, de la preuve d'avoir effectivement offert le prix convenu, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article 1134 du Code civil ;



3 / que la mise en oeuvre de la responsabilité de l'article 1382 du Code civil n'exige pas le constat d'une intention de nuire ;



qu'en l'espèce, où pour exonérer les sociétés bénéficiaires de toute responsabilité vis-à-vis de la société Habert eu égard à l'immobilisation du bien, la cour d'appel qui s'est bornée à considérer que la société Karika Company n'avait pas agi avec une intention de nuire, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si celle-ci n'avait pas commis une faute en agissant judiciairement aux fins de réalisation de la vente, après avoir laissé passer le délai contractuel pour ce faire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;



Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte authentique n'était pas une condition de formation de la vente, mais une modalité de son exécution, dont la non réalisation ne pouvait pas remettre en cause l'existence de la vente, mais seulement permettre à chaque partie, à l'expiration du délai pour la réalisation de l'acte authentique, d'agir en exécution forcée ou en résolution avec dommages et intérêts, et constaté qu'il n'était pas démontré que la société Karika Company en engageant son action en réalisation de la vente, avait agi de mauvaise foi, avec l'intention de nuire à son adversaire ou avec une légèreté blamable équivalente au dol, la cour d'appel, a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que la non réitération de la vente dans le délai convenu n'entraînait pas la caducité de celle-ci, et a légalement justifié sa décision ;



PAR CES MOTIFS :



REJETTE le pourvoi ;



Condamne la SCI Habert aux dépens ;



Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Habert à payer à la société Karika company et à la société Karika investissements, ensemble, la somme de 12 000 francs ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille."