L'article 1690 du code civil et l'article 1840 A du code général des impôts ne s’appliquent pas à une convention de substitution

L'article 1690 du code civil et l'article 1840 A du code général des impôts (devenu l'article 1589-2 du code civil) ne s’appliquent pas à une convention de substitution :

 



"Vu l'article 1134 du Code civil ;



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 décembre 1994), que suivant un acte du 5 février 1987, les époux A... se sont engagés à vendre une parcelle à MM. X... et Y..., l'acte contenant une faculté de substitution au profit des bénéficiaires ; que la promesse de vente, initialement valable jusqu'au 30 octobre 1987, a été prorogée jusqu'au 30 septembre 1988 ; que, suivant un acte du 2 septembre 1988, les bénéficiaires se sont substitués M. Z... ; que, le 23 septembre 1988, l'option a été levée par la société civile immobilière Montpelliéraine de promotion ; que la vente n'a jamais été régularisée ; que, par un acte du 2 mars 1990, MM. X... et Y... se sont substitués dans le bénéfice de la promesse puis ont assigné les époux A..., aux droits desquels se trouvent les consorts A..., en réalisation de la vente et paiement de dommages-intérêts ;



Attendu que, pour débouter MM. X... et Y... de leur demande en réalisation de la vente, l'arrêt retient que, si M. Z... bénéficiait d'une substitution consentie le 2 septembre 1988, la société civile immobilière Montpelliéraine de promotion ne bénéficiait d'aucune convention de substitution, que, n'étant pas bénéficiaire de la promesse de vente, sa levée d'option n'avait aucune valeur juridique et n'avait eu aucun effet, que la promesse qui n'avait pas été suivie de l'acceptation de l'acquéreur désigné avant le 30 septembre 1988 était devenue caduque à cette date et que les démarches entreprises par MM. X... et Y... étaient dès lors inopérantes ;



Qu'en statuant ainsi, alors que la convention du 2 septembre 1988 stipulait que M. Z... agissait pour son compte ou le compte de toute personne morale ou physique qu'il lui plairait de se substituer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;



Et sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :



Vu l'article 1840 A du Code général des impôts ;



Attendu qu'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours de sa date ;



Attendu que, pour annuler les conventions de substitution des 2 septembre 1988 et 2 mars 1990, l'arrêt retient que les conventions de substitution s'analysent en une cession du bénéfice de la promesse de vente et que, n'ayant pas été publiées, elles sont nulles ;



Qu'en statuant ainsi, alors que la faculté de substitution n'ayant pas le caractère d'une cession n'entre pas dans le domaine d'application de l'article 1840 A du Code général des impôts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;



PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :



CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 décembre 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse."