Un arrêt sur le point de départ du délai de prescription en matière de TEG :
"Vu les articles 1304 et 1907 du code civil, ensemble l'article L. 313-2 du code de la consommation ;
Attendu, selon le jugement attaqué, que, le 20 novembre 2006, Mme X... a contracté un prêt immobilier auprès de la société CIC Banque SNVB, aux droits de laquelle vient la société CIC Est ; que, par déclaration au greffe du 8 janvier 2013, Mme X... a saisi une juridiction de proximité aux fins d'annulation de la clause de stipulation des intérêts conventionnels de ce prêt ;
Attendu que pour déclarer l'action prescrite, le jugement retient que celle-ci a été engagée plus de cinq ans après l'acceptation de l'offre de prêt dont la lecture révèle que les frais de notaire n'étaient pas inclus dans le calcul du taux effectif global ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans constater que Mme X... était en mesure de déceler par elle-même, à la lecture de l'acte de prêt dont il ne ressort pas des productions qu'il désigne expressément les frais de notaire, l'erreur affectant le taux effectif global, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première et troisième branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 8 juillet 2013, entre les parties, par la juridiction de proximité de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Lunéville ;
Condamne la société CIC Est aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société CIC Est, condamne celle-ci à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est reproché au jugement attaqué d'avoir déclaré prescrite l'action de Mme X..., qui avait accepté une offre de crédit immobilier de la Banque CIC Est, tendant à voir annuler la stipulation des intérêts contractuels et y substituer le seul taux légal ;
Aux motifs que le délai de prescription de cinq ans de l'action en nullité de la stipulation de l'intérêt conventionnel court à compter du jour où l'emprunteur a ou aurait dû connaître l'erreur affectant le taux effectif global ; que l'erreur affectant le calcul du taux effectif global consiste, selon Mme X..., à n'avoir pas inclus l'ensemble des frais et notamment les frais de notaire ; qu'à la lecture de l'offre de prêt immobilier, il apparaît clairement que les frais de notaire ne sont pas inclus dans le calcul du TEG, bien qu'ils soient déterminés (2 050 euros), comme étant expressément financés par le prêt ; que le délai de prescription de l'action en nullité court à compter de la signature de l'offre de prêt, soit le 20 novembre 2006 ; que l'action a été engagée plus de cinq ans après cette date ;
Alors que 1°) dans sa requête à la juridiction de proximité, Mme X... avait invoqué une première erreur dans le calcul du TEG relative aux primes d'assurance ; qu'en ayant déclaré prescrite l'action de l'emprunteur, sans se prononcer sur le moment auquel celle-ci avait eu connaissance de cette erreur, la juridiction de proximité a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors que 2°) une sanction de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 313-2 du code de la consommation est la nullité relative de la clause d'intérêt conventionnel ; que l'action tendant à voir mettre en oeuvre cette sanction s'éteint si elle n'a pas été exercée dans les cinq ans suivant la signature de l'acte lorsque les énonciations de celui-ci révèlent en elles-mêmes le caractère erroné du TEG qui y figure ; qu'en ayant retenu qu'à la lecture de l'offre de prêt immobilier, il apparaît clairement que les frais de notaire ne sont pas inclus dans le calcul du TEG, quand cette offre ne mentionne pas que les frais dont il s'agit seraient des frais de notaire, la juridiction de proximité n'a pas fait ressortir que Mme X... était en mesure de déceler par elle-même, à la seule lecture de l'acte, l'erreur affectant le taux effectif global, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1304, 1907 du code civil et L. 313-2 du code de la consommation ;
Alors que 3°) la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, qui ne sanctionne pas une condition de formation du contrat, n'est pas une nullité et est soumise à la prescription de l'article L. 110-4 du code de commerce, d'une durée de dix ans dans sa rédaction applicable en la cause ; qu'en ayant déclaré prescrite l'action de Mme X... au motif que l'action en nullité n'avait pas été engagée dans le délai de cinq ans quand celle-ci ne demandait pas seulement l'annulation de la stipulation des intérêts conventionnels mais demandait aussi de voir « substituer au taux conventionnel initial le seul taux légal », ce qui constituait une demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 312-8 et L. 312-33 du code de la consommation, 1304 du code civil et L. 110-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008."
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samedi 31 janvier 2015
samedi 10 janvier 2015
Obligation d'information et rat domestique
Cet arrêt juge que le vendeur d'un rat domestique a une obligation d'information à l'égard de l'acheteur.
"Attendu que le 7 juillet 2004 les époux X... ont acheté à la Jardinerie de l'Oison un rat, qui, le 10 juillet 2004 a mordu Mme X... et leur fils Fabien lequel est tombé gravement malade ; que les consorts X... ont alors assigné le vendeur en réparation du préjudice subi du fait d'un manquement à l'obligation d'information sur les risques de maladie pouvant résulter des morsures ;
Attendu qu'il est fait grief à la juridiction de proximité (Elbeuf, 27 mars 2008) d'avoir condamné la Jardinerie à payer des dommages et intérêts à Fabien X... et à sa mère, alors, selon le moyen :
1°/ que la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en jugeant, d'une part, qu'il n'était pas démontré que le rat vendu ait été malade au moment de la vente, ni que la Sarl Jardinerie de Loison ait commis une négligence, ni qu'il ait existé un lien de causalité entre un comportement fautif de cette société et le dommage, de sorte que la responsabilité civile de l'exposante dans la réalisation du dommage ne pouvait être retenue, tout en énonçant, d'autre part, que la Sarl Jardinerie de Loison aurait manqué à son obligation d'information et de conseil et causé un dommage, la juridiction de proximité a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que l'obligation d'information et de conseil ne peut s'appliquer aux faits qui sont de la connaissance de tous ; que selon les propres constatations du jugement attaqué, l'acheteur d'un rat est "habituellement averti du fait qu'il s'agit d'un animal qui ne présente pas toutes les garanties d'hygiène" ; qu'il devait nécessairement s'en déduire que le risque de morsure infectieuse, et donc éventuellement dangereuse, de la part d'un tel rongeur réputé pour sa saleté, était de la connaissance de tous ; qu'en jugeant néanmoins que ce risque aurait dû faire l'objet d'une obligation particulière d'information et de conseil, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu que le juge de proximité qui ne s'est pas contredit et qui a constaté que l'acheteur n'avait ni connaissance ni conscience, qu'en achetant un rat domestique il s'exposait à un risque de maladie, a pu en déduire que le vendeur, en tant que professionnel, avait manqué à son obligation d'information en ne portant pas ce risque à la connaissance de l'acheteur ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jardinerie de Loison aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Jardinerie de Loison et la condamne à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour la société Jardinerie de Loison.
Le moyen reproche au jugement attaqué d'AVOIR condamné la société JARDINERIE DE L'OISON à payer à Monsieur Fabien X... la somme de 2.000 , et à Madame Danielle X... la somme de 500 , à titre de dommages-intérêts,
AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité délictuelle de la SARL jardinerie de l'Oison :
« que conformément à l'article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que pour obtenir réparation de son dommage, il faut apporter la preuve d'une faute, d'un préjudice ou dommage et d'un lien de causalité entre les deux précédentes conditions ;
« que l'article 1383 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait mais également par sa négligence ou par son imprudence ;
« attendu en l'espèce que rien ne permet d'établir de façon ferme et précise dans les pièces versées au dossier que le rat était malade au moment de la vente ;
« qu'en effet les attestations de personnes ayant rendu visite à la famille avant la morsure de l'animal selon lesquelles le «rat ... toussait, éternuait et semblait malade », « le rat ... toussait et éternuait » et l'animal « se comportait comme un animal malade en toussant et en éternuant » ne permettent pas d'établir qu'il était malade ; qu'il ressort au contraire du courrier du Professeur Guy Y... que Monsieur Fabien X... a développé « un tableau infectieux sévère à streptobacillus moniliformis lié à la morsure du rat. Il ne s'agit pas d'une leptospirose. Le streptobacillus moniliformis est une bactérie normalement présente dans la flore buccale des rongeurs. Elle a pénétré dans votre organisme à l'occasion de la morsure » ; que le lien de causalité entre le dommage et le comportement fautif de la SARL jardinerie de l'Oison ne se trouve pas plus établi ;
« que les demandeurs ne rapportent pas plus la preuve d'une négligence commise par la SARL jardinerie de l'Oison ;
« attendu en conséquence que la responsabilité civile de la SARL jardinerie de l'Oison dans la réalisation du dommage ne peut pas être retenue.
« sur la responsabilité contractuelle de la SARL jardinerie de l'Oison :
« attendu que l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ;
« que selon l'article 1134 alinéa l du code civil "les conventions librement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites" ;
« attendu que dans le cadre du contrat de vente, le vendeur peut être tenu à des obligations d'information et de conseil, que par obligation d'information, le contractant prévient son cocontractant des risques et avantages de l'acte envisagé ;
« attendu en l'espèce que la vente conclue le 7 juillet 2004 a porté sur la livraison, par la SARL jardinerie de l'Oison, d'un animal dont il s'est avéré qu'il pouvait être extrêmement dangereux et faire courir un risque mortel à son propriétaire puisqu'il est rapporté la preuve par les demandeurs que l'infection à streptobacillus moniliformis liée à la morsure du rat dont a été victime Monsieur Fabien X... peut donner la mort dans 10% des cas chez les sujets non traités et dans 7% des cas chez les sujets soignés ; que le Professeur Guy Y... a indiqué que Monsieur Fabien X... a contracté « un tableau infectieux sévère" ; que le courrier de la SARL jardinerie de l'Oison en date du 31 juillet 2004 suivant lequel l'événement était traité avec tout le sérieux nécessaire, que les rats en contact avec l'animal ayant mordu la victime avaient été retirés de la vente et remis au service vétérinaire aux fins d'analyse et qu'ils recherchaient les personnes qui auraient pu acquérir le même type d'animal, corrobore le fait que le rat puisse présenter des risques sérieux pour la santé des acquéreurs ;
« qu'en plaçant Monsieur Fabien X... en traitement au service réanimation du CHU, les médecins ont également confirmé cette analyse ;
« que si l'acheteur d'un rat est habituellement averti du fait qu'il s'agit d'un animal qui ne présente pas toutes les garanties d'hygiène, il n'a en principe, contrairement à l'acquisition d'un serpent venimeux par exemple, ni connaissance ni conscience qu'en achetant un rat domestique, il s'expose à un risque mortel ;
« que même si aucun texte réglementaire ne met à la charge de la SARL jardinerie de l'Oison d'obligation spécifique en matière de vente de rat, en présence d'un animal pouvant s'avérer dangereux il lui appartenait en tant que professionnel averti employant les services de vétérinaires, de mettre en garde les acquéreurs des risques subis pour leur santé ;
« que la SARL jardinerie de l'Oison reconnaît n'avoir donné aucune information et aucun conseil en la matière ;
« que le juge considère que le défendeur à l'action a failli à son obligation d'information et même de conseil dans le cadre de la vente de cet animal dont les morsures peuvent s'avérer mortelles ; qu'avisé des risques encourus, Monsieur Fabien X... n'aurait peut-être pas acquis ledit rat ;
« qu'il en ait résulté un dommage en premier lieu pour Monsieur Fabien X... qui a subi notamment une hospitalisation de cinq jours liée à la morsure du rat ; qu'il y a donc lieu de condamner la SARL jardinerie de l'Oison à lui payer 2000 en raison de l'inexécution de ses obligations d'information et de conseil ; qu'il convient en second lieu de condamner le défendeur à l'action à payer à Madame Danielle X... qui a également été malade à la suite de la morsure du rat litigieux 500 à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi (…) »,
ALORS QUE 1°), la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en jugeant, d'une part, qu'il n'était pas démontré que le rat vendu ait été malade au moment de la vente, ni que la SARL JARDINERIE DE L'OISON ait commis une négligence, ni qu'il ait existé un lien de causalité entre un comportement fautif de cette société et le dommage, de sorte que la responsabilité civile de l'exposante dans la réalisation du dommage ne pouvait être retenue, tout en énonçant, d'autre part, que la SARL JARDINERIE DE L'OISON aurait manqué à son obligation d'information et de conseil et causé un dommage, la juridiction de proximité a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile,
ALORS QUE 2°), l'obligation d'information et de conseil ne peut s'appliquer aux faits qui sont de la connaissance de tous ; que selon les propres constatations du jugement attaqué, l'acheteur d'un rat est « habituellement averti du fait qu'il s'agit d'un animal qui ne présente pas toutes les garanties d'hygiène » ; qu'il devait nécessairement s'en déduire que le risque de morsure infectieuse, et donc éventuellement dangereuse, de la part d'un tel rongeur réputé pour sa saleté, était de la connaissance de tous ; qu'en jugeant néanmoins que ce risque aurait dû faire l'objet d'une obligation particulière d'information et de conseil, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du Code civil.
Attendu qu'il est fait grief à la juridiction de proximité (Elbeuf, 27 mars 2008) d'avoir condamné la Jardinerie à payer des dommages et intérêts à Fabien X... et à sa mère, alors, selon le moyen :
1°/ que la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en jugeant, d'une part, qu'il n'était pas démontré que le rat vendu ait été malade au moment de la vente, ni que la Sarl Jardinerie de Loison ait commis une négligence, ni qu'il ait existé un lien de causalité entre un comportement fautif de cette société et le dommage, de sorte que la responsabilité civile de l'exposante dans la réalisation du dommage ne pouvait être retenue, tout en énonçant, d'autre part, que la Sarl Jardinerie de Loison aurait manqué à son obligation d'information et de conseil et causé un dommage, la juridiction de proximité a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que l'obligation d'information et de conseil ne peut s'appliquer aux faits qui sont de la connaissance de tous ; que selon les propres constatations du jugement attaqué, l'acheteur d'un rat est "habituellement averti du fait qu'il s'agit d'un animal qui ne présente pas toutes les garanties d'hygiène" ; qu'il devait nécessairement s'en déduire que le risque de morsure infectieuse, et donc éventuellement dangereuse, de la part d'un tel rongeur réputé pour sa saleté, était de la connaissance de tous ; qu'en jugeant néanmoins que ce risque aurait dû faire l'objet d'une obligation particulière d'information et de conseil, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu que le juge de proximité qui ne s'est pas contredit et qui a constaté que l'acheteur n'avait ni connaissance ni conscience, qu'en achetant un rat domestique il s'exposait à un risque de maladie, a pu en déduire que le vendeur, en tant que professionnel, avait manqué à son obligation d'information en ne portant pas ce risque à la connaissance de l'acheteur ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jardinerie de Loison aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Jardinerie de Loison et la condamne à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour la société Jardinerie de Loison.
Le moyen reproche au jugement attaqué d'AVOIR condamné la société JARDINERIE DE L'OISON à payer à Monsieur Fabien X... la somme de 2.000 , et à Madame Danielle X... la somme de 500 , à titre de dommages-intérêts,
AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité délictuelle de la SARL jardinerie de l'Oison :
« que conformément à l'article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que pour obtenir réparation de son dommage, il faut apporter la preuve d'une faute, d'un préjudice ou dommage et d'un lien de causalité entre les deux précédentes conditions ;
« que l'article 1383 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait mais également par sa négligence ou par son imprudence ;
« attendu en l'espèce que rien ne permet d'établir de façon ferme et précise dans les pièces versées au dossier que le rat était malade au moment de la vente ;
« qu'en effet les attestations de personnes ayant rendu visite à la famille avant la morsure de l'animal selon lesquelles le «rat ... toussait, éternuait et semblait malade », « le rat ... toussait et éternuait » et l'animal « se comportait comme un animal malade en toussant et en éternuant » ne permettent pas d'établir qu'il était malade ; qu'il ressort au contraire du courrier du Professeur Guy Y... que Monsieur Fabien X... a développé « un tableau infectieux sévère à streptobacillus moniliformis lié à la morsure du rat. Il ne s'agit pas d'une leptospirose. Le streptobacillus moniliformis est une bactérie normalement présente dans la flore buccale des rongeurs. Elle a pénétré dans votre organisme à l'occasion de la morsure » ; que le lien de causalité entre le dommage et le comportement fautif de la SARL jardinerie de l'Oison ne se trouve pas plus établi ;
« que les demandeurs ne rapportent pas plus la preuve d'une négligence commise par la SARL jardinerie de l'Oison ;
« attendu en conséquence que la responsabilité civile de la SARL jardinerie de l'Oison dans la réalisation du dommage ne peut pas être retenue.
« sur la responsabilité contractuelle de la SARL jardinerie de l'Oison :
« attendu que l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ;
« que selon l'article 1134 alinéa l du code civil "les conventions librement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites" ;
« attendu que dans le cadre du contrat de vente, le vendeur peut être tenu à des obligations d'information et de conseil, que par obligation d'information, le contractant prévient son cocontractant des risques et avantages de l'acte envisagé ;
« attendu en l'espèce que la vente conclue le 7 juillet 2004 a porté sur la livraison, par la SARL jardinerie de l'Oison, d'un animal dont il s'est avéré qu'il pouvait être extrêmement dangereux et faire courir un risque mortel à son propriétaire puisqu'il est rapporté la preuve par les demandeurs que l'infection à streptobacillus moniliformis liée à la morsure du rat dont a été victime Monsieur Fabien X... peut donner la mort dans 10% des cas chez les sujets non traités et dans 7% des cas chez les sujets soignés ; que le Professeur Guy Y... a indiqué que Monsieur Fabien X... a contracté « un tableau infectieux sévère" ; que le courrier de la SARL jardinerie de l'Oison en date du 31 juillet 2004 suivant lequel l'événement était traité avec tout le sérieux nécessaire, que les rats en contact avec l'animal ayant mordu la victime avaient été retirés de la vente et remis au service vétérinaire aux fins d'analyse et qu'ils recherchaient les personnes qui auraient pu acquérir le même type d'animal, corrobore le fait que le rat puisse présenter des risques sérieux pour la santé des acquéreurs ;
« qu'en plaçant Monsieur Fabien X... en traitement au service réanimation du CHU, les médecins ont également confirmé cette analyse ;
« que si l'acheteur d'un rat est habituellement averti du fait qu'il s'agit d'un animal qui ne présente pas toutes les garanties d'hygiène, il n'a en principe, contrairement à l'acquisition d'un serpent venimeux par exemple, ni connaissance ni conscience qu'en achetant un rat domestique, il s'expose à un risque mortel ;
« que même si aucun texte réglementaire ne met à la charge de la SARL jardinerie de l'Oison d'obligation spécifique en matière de vente de rat, en présence d'un animal pouvant s'avérer dangereux il lui appartenait en tant que professionnel averti employant les services de vétérinaires, de mettre en garde les acquéreurs des risques subis pour leur santé ;
« que la SARL jardinerie de l'Oison reconnaît n'avoir donné aucune information et aucun conseil en la matière ;
« que le juge considère que le défendeur à l'action a failli à son obligation d'information et même de conseil dans le cadre de la vente de cet animal dont les morsures peuvent s'avérer mortelles ; qu'avisé des risques encourus, Monsieur Fabien X... n'aurait peut-être pas acquis ledit rat ;
« qu'il en ait résulté un dommage en premier lieu pour Monsieur Fabien X... qui a subi notamment une hospitalisation de cinq jours liée à la morsure du rat ; qu'il y a donc lieu de condamner la SARL jardinerie de l'Oison à lui payer 2000 en raison de l'inexécution de ses obligations d'information et de conseil ; qu'il convient en second lieu de condamner le défendeur à l'action à payer à Madame Danielle X... qui a également été malade à la suite de la morsure du rat litigieux 500 à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi (…) »,
ALORS QUE 1°), la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en jugeant, d'une part, qu'il n'était pas démontré que le rat vendu ait été malade au moment de la vente, ni que la SARL JARDINERIE DE L'OISON ait commis une négligence, ni qu'il ait existé un lien de causalité entre un comportement fautif de cette société et le dommage, de sorte que la responsabilité civile de l'exposante dans la réalisation du dommage ne pouvait être retenue, tout en énonçant, d'autre part, que la SARL JARDINERIE DE L'OISON aurait manqué à son obligation d'information et de conseil et causé un dommage, la juridiction de proximité a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile,
ALORS QUE 2°), l'obligation d'information et de conseil ne peut s'appliquer aux faits qui sont de la connaissance de tous ; que selon les propres constatations du jugement attaqué, l'acheteur d'un rat est « habituellement averti du fait qu'il s'agit d'un animal qui ne présente pas toutes les garanties d'hygiène » ; qu'il devait nécessairement s'en déduire que le risque de morsure infectieuse, et donc éventuellement dangereuse, de la part d'un tel rongeur réputé pour sa saleté, était de la connaissance de tous ; qu'en jugeant néanmoins que ce risque aurait dû faire l'objet d'une obligation particulière d'information et de conseil, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du Code civil.
lundi 5 janvier 2015
Un cas de responsabilité de l’assisteur
A lire ici : Un cas de responsabilité de l’assisteur sur le site droit-assurances.com.
dimanche 28 septembre 2014
Une application de l'article 1953 du code civil
Voici une application de l'article de l'article 1953 du code civil qui rappelle que pour bénéficier d'un droit à réparation dans la limite équivalant à cent fois le prix quotidien de location, le client d'un hôtel, qui soutient avoir été victime du vol d'objets déposés dans sa chambre, s'il n'a pas l'obligation de rapporter la preuve d'une faute quelconque de l'hôtelier qui aurait permis la commission du vol allégué, doit en revanche, s'il y a contestation sur la réalité du dépôt, justifier, fût-ce par présomption, de la matérialité de ce dépôt :
samedi 23 août 2014
Rachat d'un contrat d'assurance vie par un tiers et responsabilité de l'assureur
Rachat d'un contrat d'assurance vie par un tiers et responsabilité de l'assureur, voici un exemple de responsabilité de l'assureur qui n'avait pas vérifié la régularité du rachat par un escroc :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 26 novembre 2009) que sur les conseils de M. X..., directeur du cabinet Orfinance et conseiller financier, Mme Y... a souscrit le 7 mai 1997 un contrat d'assurance sur la vie auprès de la société Paneurolife devenue la société Private Estate Life (PEL) ; que le 27 octobre 2003, interrogeant cette société sur la situation de ce contrat, Mme Y... a appris qu'il avait fait l'objet d'un rachat total le 12 juin 2002, intervenu sur l'envoi de deux courriers du 5 juin 2002 et que le montant avait été viré sur le compte de M. X..., lequel a été déclaré coupable d'escroquerie et abus de confiance ; que le 23 juillet 2004 Mme Y... a assigné la société PEL en indemnisation de son préjudice ;
Attendu que la société PEL fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme Y... diverses sommes, alors, selon le moyen :
1°/ que le contrat d'assurance sur la vie est une stipulation pour autrui impliquant que l'assureur fasse fructifier l'épargne du souscripteur avant de verser une somme à un bénéficiaire, de sorte que l'assureur n'est nullement un dépositaire des fonds de l'assuré ; qu'en se fondant sur la violation de ses prétendues obligations de dépositaire par la société PEL, quand Mme Y... avait souscrit un contrat d'assurance sur la vie, la cour d'appel a violé les articles 1937 et 1121 du code civil et L. 132-12 du code des assurances ;
2°/ que faute de forme spécifique, la lettre par laquelle l'assuré rachète un contrat d'assurance sur la vie est valable dès lors qu'elle est signée par l'assuré ; que l'assureur ne commet aucune faute en exécutant cet ordre dès lors qu'il est revêtu d'une signature identique à celle figurant sur le bulletin de souscription, dont rien ne permet de penser qu'elle n'est pas authentique ; qu'en estimant que l'assureur avait commis une faute en raison de ce que l'ordre de rachat et l'ordre de transfert des fonds procédaient de deux courriers manuscrits rédigés le même jour, bien qu'émanant de deux personnes distinctes et signés différemment, chacun selon la signature de l'expéditeur, et étaient écrits de la même main, ce qui est une circonstance inopérante, la cour d'appel a violé les articles 1937 et 1147 du code civil ;
Mais attendu que l'arrêt retient que la société PEL avait l'obligation de restituer les fonds placés ; que le rachat du contrat et le transfert de fonds sur un compte ouvert dans une banque ont été effectués par la société PEL en exécution de deux courriers manuscrits sur un papier à l'en-tête de Orfinance datés du 5 juin 2002, reçus le 7 juin 2002, l'un émanant de Mme Y... et signé à ce nom, l'autre de M. X... et signé par celui-ci ; que la signature de Mme Y... était très semblable à celle figurant sur le document de souscription, ce qui lui avait conféré l'apparence de l'authenticité et n'imposait pas à la société PEL de procéder à des vérifications complémentaires ; mais que ces deux courriers manuscrits rédigés le même jour, bien qu'émanant de deux personnes distinctes et signés différemment, chacun selon la signature de l'expéditeur, sont écrits de la même main ; que cette écriture identique, qui constituait une anomalie, aurait dû alerter la société PEL qui devait alors s'assurer que les instructions émanaient bien de la titulaire du compte elle-même et ce d'autant plus qu'il s'agissait de la résiliation d'un contrat d'assurance sur la vie souscrit cinq ans auparavant et d'un ordre de virement de la totalité des fonds sur un compte à l'étranger et non sur un compte de l'intéressée domiciliée en France ;
Que de ces seules constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire qu'étant donné les anomalies des documents qui lui avaient été adressés et la singularité des demandes présentées, la société PEL, tenue de payer la créance à son contractant, avait commis une faute en payant la valeur de rachat du contrat sans s'assurer que la demande émanait de ce dernier ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Private Estate Life aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Private Estate Life ; la condamne à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par Me Ricard, avocat aux Conseils, pour la société Private Estate Life.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société PEL à verser à Madame Y... deux sommes de 78. 330, 23 € et 10. 000 € ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a exactement dit que la Société PANEUROLIFE avait l'obligation de restituer les fonds placés ; le dépositaire de fonds doit en effet, en appIication de l'article 1937 du Code Civil, ne les restituer qu'à celui qui les lui a confiés ou en cas de contestation établir qu'il s'est conformé aux instructions du déposant ou d'un mandataire de celui-ci ;
en l'espèce le rachat du contrat Z... numéro ... souscrit le 7 mai 1997 et le transfert de fonds sur un compte ouvert à la BBL ont été effectués par la Société PANEUROLIFE en exécution de deux courriers manuscrits sur un papier à l'en-tête de ORFINANCE datés du 5 juin 2002 reçus le 7 juin 2002 l'un émanant de Suzanne Y... et signé à ce nom, l'autre de J M X... et signé par celui-ci ; la signature de Madame Y... est très semblable à celle figurant sur le document de souscription, ce qui lui conférait l'apparence de l'authenticité et n'imposait pas à la Société PANEUROLIFE de procéder à des vérifications complémentaires ; Mais ces deux courriers manuscrits rédigés le même jour, bien qu'émanant de deux personnes distinctes et signés différemment, chacun selon la signature de l'expéditeur, sont écrits de la même main ; cette écriture identique qui constituait une anomalie aurait dû alerter la Société PANEUROLIFE qui devait alors s'assurer que les instructions émanaient bien de la titulaire du compte elle-même et ce d'autant plus qu'il s'agissait de la résiliation d'un contrat d'assurance vie souscrit cinq ans auparavant et d'un ordre de virement de la totalité des fonds sur un compte à l'étranger et non sur un compte de l'intéressée domiciliée en France ; en effet puisque la souscription du contrat était intervenue par l'intermédiaire de Monsieur X... qui était le mandataire habituel de Madame Y..., il était curieux que celui-ci ne rédige pas directement les deux demandes en y joignant un document pour justifier des intentions de sa mandante ; dans ces conditions la société dépositaire des fonds, étant donné les anomalies des documents qui lui ont été adressés et la singularité des demandes présentées n'est pas en mesure de démontrer qu'elle a agi conformément à la volonté du déposant ; elle a donc failli à ses obligations à l'égard de Madame Y... envers laquelle elle ne peut être libérée et devra restituer les sommes en capital et intérêts qui lui ont été confiées ; il convient donc de condamner la Société PANEUROLIFE à payer la somme de 78. 760, 23 euros, montant à la date de la clôture noté sur l'historique par elle produit sous déduction de la somme de 430 euros réglée par Monsieur X... selon les indications de Madame Y... et dont elle ne discute pas le montant, soit la somme de 78. 330, 23 € ;
1°) ALORS QUE le contrat d'assurance vie est une stipulation pour autrui impliquant que l'assureur fasse fructifier l'épargne du souscripteur avant de verser une somme à un bénéficiaire, de sorte que l'assureur n'est nullement un dépositaire des fonds de l'assuré ; qu'en se fondant sur la violation de ses prétendues obligations de dépositaire par la société PEL, quand Madame Y... avait souscrit un contrat d'assurance vie, la cour d'appel a violé les articles 1937 et 1121 du code civil et L 132-12 du code des assurances ;
2°) ALORS QUE faute de forme spécifique, la lettre par laquelle l'assuré rachète un contrat d'assurance-vie est valable dès lors qu'elle est signée par l'assuré ; que l'assureur ne commet aucune faute en exécutant cet ordre dès lors qu'il est revêtu d'une signature identique à celle figurant sur le bulletin de souscription, dont rien ne permet de penser qu'elle n'est pas authentique ; qu'en estimant que l'assureur avait commis une faute en raison de ce que l'ordre de rachat et l'ordre de transfert des fonds procédaient de deux courriers manuscrits rédigés le même jour, bien qu'émanant de deux personnes distinctes et signés différemment, chacun selon la signature de l'expéditeur, et étaient écrits de la même main, ce qui est une circonstance inopérante, la cour d'appel a violé les articles 1937 et 1147 du code civil."
mardi 19 août 2014
Les clauses des polices édictant des exclusions de garantie ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents
Les clauses des polices édictant des exclusions de garantie ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents : rappel de ce principe découlant de l'article L. 112-4 du code des assurances.
dimanche 13 avril 2014
Disparition de l'hypothèque rechargeable
L'article 46 de la loi n°2014-344 du 17 mars 2014 fait disparaître du droit français l'hypothèque rechargeable, peu utilisée et dangereuse. Ceci à partir du 1er juillet 2014.
Définition du consommateur
La loi n°2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation comporte une définition du consommateur :
"Au sens du présent code, est considérée comme un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale."
dimanche 9 février 2014
vendredi 27 septembre 2013
Une SCI peut-elle bénéficier du droit de rétractation ?
Cet arrêt juge que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation 
ne s'applique pas à une société civile immobilière
:
ne s'applique pas à une société civile immobilière :
mardi 17 septembre 2013
Agent immobilier : la remise immédiate du double du mandat
Agent immobilier
: la remise immédiate du double du mandat est une condition de sa validité :
: la remise immédiate du double du mandat est une condition de sa validité :
jeudi 15 août 2013
Rappel de l'obligation de respecter la loi HOGUET
La loi Hoguet doit être respectée par tout négociateur immobilier :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 janvier 2011), que la société Cecim, aux droits de laquelle vient la société Oceanis Partners, actuellement dénommée O. Com, agent immobilier chargé par des promoteurs de commercialiser divers programmes immobiliers, a, suivant acte du 5 janvier 2005, confié à M. X..., agent commercial exerçant sous l'enseigne Mil Immo, un mandat de négociation et celui-ci a, courant mars 2005, chargé M. Y... de prospecter des clients ; que les relations entre ces deux derniers ayant cessé début juillet 2005, la société Cecim a confié à M. Y..., le 11 juillet 2005, un mandat de commercialisation de biens immobiliers et, le 20 du même mois, un contrat prévoyant le versement d'une commission de 1 % pour toute réservation dont le dossier de financement serait confié à la société Cecim financement ; que M. X... a réclamé à la société Cecim le paiement de commissions afférentes à diverses ventes immobilières conclues entre janvier 2005 et mai 2006 ; que, pour sa part, M. Y... a sollicité le versement par M. X... et, subsidiairement, par ce dernier et par la société Cecim solidairement, de commissions relatives à des ventes de biens immobiliers intervenues au cours du premier semestre 2005 ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, en ce qu'elles exigent notamment la détention d'une carte professionnelle ou d'un agrément administratif, sont édictées en faveur de la protection des vendeurs et des acquéreurs et ne sont pas applicables dans les relations entre agents immobiliers et autres professionnels de la négociation commerciale ; qu'en relevant, pour le débouter de sa demande en paiement des commissions telles que stipulées dans le contrat de commercialisation du 5 janvier 2005, que M. X... ne justifiait pas, vis-à-vis de la société Cecim, aux droits de laquelle est venue la société O. Com, d'une carte professionnelle ou d'un agrément préfectoral, la cour d'appel, qui a expressément relevé que la société Cecim était un agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs, a violé, par fausse application, les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2°/ alors qu'en relevant "qu'il importe peu que M. X... ait reçu un mandat écrit le 5 janvier 2005 émanant de l'agent immobilier Cecim, de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers, promoteur, qui les avait lui-même confiés à la société Cecim pour les vendre", la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, a derechef violé les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
3°/ alors qu'en refusant de faire application du mandat de commercialisation en date du 5 janvier 2005 conclu entre la société Cecim, agent immobilier mandant, elle-même mandataire de tiers vendeurs, et M. X..., mandataire et sous-mandataire, instituant en faveur de ce dernier le versement d'une commission pour la signature de tout acte authentique de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... avait exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ou de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l'article 4 de la loi et à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d'ordre public, peu important qu'il ait reçu un mandat écrit émanant de la société Cecim elle-même mandatée pour vendre des biens immobiliers appartenant à des tiers, la cour d'appel en a exactement déduit que celui-ci ne pouvait prétendre au paiement de commissions concernant les dossiers ayant fait l'objet de contrats de réservation alors qu'il n'avait aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d'intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers et être commissionné comme tel ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Attendu que M. Y... reproche à l'arrêt de le débouter de ses demandes tendant à voir condamner M. X... à lui payer une somme au titre des ventes Guillaume, Daures, Couhault, alors, selon le moyen, que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972 ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre le mandataire initial et un négociant ; qu'en considérant néanmoins, pour débouter M. Y... de ses demandes de paiement de commissions formées contre M. X..., que l'activité de négociateur immobilier qu'il revendiquait avait été exercée de façon illégale, en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, ces dispositions n'étaient pas applicables à la convention conclue entre M. X..., mandataire initial, et M. Y..., la cour d'appel a violé les articles 1er, 2 et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que M. Y... avait exercé, au cours du premier semestre 2005, une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ni de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d'ordre public, alors qu'il devait s'abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière, la cour d'appel a à bon droit retenu que celui-ci ne pouvait prétendre à aucune rémunération ; que le moyen est mal fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes tendant à la condamnation de la société Cecim, solidairement avec M. X..., à lui payer une somme au titre des ventes Guillaume, Daures, Couhault, alors, selon le moyen, que, si la détention d'un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 est impérativement requise avant tout engagement ou négociation de l'agent immobilier, les actes et diligences subséquents, accomplis dans le cadre d'un mandat régulier, doivent ouvrir droit à une rémunération ; qu'en retenant que les contrats de réservation ne pouvaient en eux-mêmes justifier le paiement d'une quelconque commission, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les diligences accomplies par M. Y... postérieurement au 11 juillet 2005, date à partir de laquelle il disposait d'un mandat écrit de la société Cecim, ouvraient droit à rémunération, la cour a violé les articles 1er de la loi du 2 janvier 1970 et 4, 9 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu que M. Y... s'étant borné à exposer qu'il avait accompli quelques prestations après qu'il était devenu titulaire de l'attestation visée par le préfet pour en conclure qu'il était titulaire de cette attestation au moment où les clients avaient signé les contrats de vente, c'est-à-dire le moment à partir duquel la commission était due, le moyen est nouveau et, mélangé de fait, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par M. X... et par M. Y... ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande en condamnation de la Société O. COM à paiement d'une somme de 24.516, 11 € au titre de commissions d'intermédiaire à percevoir sur des ventes d'immeubles ;
AUX MOTIFS QUE M. X..., exerçant une activité de conseil en investissement immobilier sous l'enseigne MIL IMMO et qui sollicite la condamnation de la Société O. COM, anciennement dénommée Oceanis Partners, venant aux droits de la Société CECIM, à lui payer une commission de négociateur immobilier, ne justifiait pas non plus avoir été titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ; qu'il lui a donc été enjoint de justifier de ce qu'il disposait bien, à la date des transactions litigieuses, en 2005, de l'attestation délivrée par la Société CECIM, agent immobilier, visée par le préfet compétent, conformément aux dispositions légales et réglementaires d'ordre public susvisées et d'un mandat écrit conforme aux exigences légales et réglementaires pour chacune des opérations immobilières concernées ; qu'il avait également été enjoint aux parties de conclure sur la compatibilité, à cette date, du statut d'agent commercial de M. X... avec l'activité revendiquée de négociateur immobilier mandaté par un agent immobilier et les conséquences juridiques à en tirer ; qu'en réponse, M. X... déclare être intervenu pour négocier la vente de biens immobiliers confiés à la Société CECIM, elle-même agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle, dans le cadre d'un contrat de commercialisation, en sa qualité d'agent commercial et n'avoir donc pas été tenu, selon son analyse, de respecter les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 ; qu'il déclare avoir été inscrit au registre des agents commerciaux pour la période du 13 juin 2003 au 30 juin 2008, sous le n°437 605 421 R.C.A.S. Créteil et que ce n'est que depuis la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, modifiant l'article 4 de la loi du 2 juillet 1970 que les agents commerciaux sont concernés par les dispositions de cette loi ; mais que l'activité d'entremise ou de négociateur immobilier revendiquée par M. X..., sous le terme de commercialisation, alors qu'il était agent commercial au titre des trois affaires (Couhault, Daures, Guillaume) traitées avec M. Y... et de celle qu'il a traitée seul (Z...) pour lesquelles il réclame à la SA CECIM le paiement d'une commission, et qui ont toutes eu lieu au cours de l'année 2005, traduit donc l'exercice par celui-ci d'une activité habituelle dans cette activité de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ou de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l'article 4 de la loi et à l'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans leurs versions applicables à la date des faits ; qu'antérieurement à la loi du 13 juillet 2006 qu'il invoque, M. X..., en sa seule qualité d'agent commercial, était tout autant tenu de disposer, pour toute entremise ou négociation immobilière effectuée de façon habituelle pour le compte d'un agent immobilier, de l'agrément préfectoral susvisé, ce qu'il n'avait pas en 2005 et dont il ne justifie pas l'avoir eu, même ensuite ; que ce faisant, il a exercé cette activité de façon illicite au regard des dispositions de l'article 14 de la loi du 2 janvier 1970, dernier alinéa, de cette loi modifiée par l'ordonnance n°2004-634 du 1er juillet 2004 ; qu'ainsi que l'a rappelé également la 1ère chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 3 mars 1998, le mandataire qui ne respecte pas les prescriptions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, comme celles de son décret d'application du 20 juillet 1972, ne peut prétendre à aucune rémunération ; qu'il importe peu, à cet égard, que M. X... ait reçu un mandat écrit le 5 janvier 2005, émanant de l'agent immobilier CECIM, de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers, promoteur, qui les avait lui-même confiés à la Société CECIM pour les vendre ; qu'il convient donc, réformant de ce chef le jugement déféré, de débouter M. X... de ses demandes de commissions concernant les dossiers Guilaume, Couhault et Daures, qui ont fait l'objet de contrats de réservation de biens immobiliers auprès de la Société CECIM au cours de l'année 2005, alors qu'il n'avait aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d'intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers et être commissionné comme tel ; qu'il convient pas ailleurs de donner acte à la Société O. COM qu'elle déclare avoir déjà payé la commission qu'elle reconnaît devoir à M. X... au titre de la vente consentie à M. Z..., soit la somme incontestée par M. X... de 20.953, 46 €, qui a été payée par un acompte de 8.221,10 € le 2 février 2006 puis par le versement du solde, soit la somme de 12.732, 36 € le 29 septembre 2006 ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972, en ce qu'elles exigent notamment la détention d'une carte professionnelle ou d'un agrément administratif, sont édictées en faveur de la protection des vendeurs et des acquéreurs et ne sont pas applicables dans les relations entre agents immobiliers et autres professionnels de la négociation commerciale ; qu'en relevant, pour le débouter de sa demande en paiement des commissions telles que stipulées dans le contrat de commercialisation du 5 janvier 2005, que M. X... ne justifie pas, vis-àvis de la Société CECIM, aux droits de laquelle est venue la Société O. COM, d'une carte professionnelle ou d'un agrément préfectoral, la Cour d'appel, qui a expressément relevé que la Société CECIM est un agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs, a violé, par fausse application, les articles 1 et 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en relevant « qu'il importe peu que M. X... ait reçu un mandat écrit le 5 janvier 2005 émanant de l'agent immobilier CECIM, de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers, promoteur, qui les avait lui-même confiés à la Société CECIM pour les vendre » (arrêt, p.9, dernier considérant), la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, a derechef violé les articles 1 et 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS, ENFIN, QU'en refusant de faire application du mandat de commercialisation en date du 5 janvier 2005 conclu entre la Société CECIM, agent immobilier mandant et lui-même mandataire de tiers vendeurs, et M. X..., mandataire et sous-mandataire, instituant en faveur de ce dernier le versement d'une commission pour la signature de tout acte authentique de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Ortscheidt avocat aux Conseils pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de ses demandes tendant à voir condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 25.219,69 euros avec intérêts de droit ;
AUX MOTIFS QUE la SA CECIM (Centrale Européenne de Commerce Immobilier), à Nîmes, a conclu un premier contrat de mandat de commercialisation avec M. Maurice Y... le 11 juillet 2005, dans lequel elle fait état de son statut d'agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs ; qu'elle y indique notamment être titulaire de la carte professionnelle transaction sur les immeubles et fonds de commerce, dite "carte verte", sous le n° 728T02, et de l'attestation professionnelle, dite "carte grise", conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dit "loi Hoguet" ; qu'elle a aussi signé avec M. Y... le 20 juillet 2005 un contrat prévoyant le versement d'une commission de 1% pour toute réservation dont le dossier serait confié à CECIM Financement ; qu'elle a ensuite conclu avec M. Y... un nouveau contrat de mandat de commercialisation de biens immobiliers, par acte sous seing privé en date du 6 février 2006 ; que tous ces contrats de mandat écrits sont cependant postérieurs aux transactions immobilières pour lesquelles M. Y... sollicite soit de M. X... soit de la SA CECIM communément avec lui, des commissions : ventes Guillaume le 30 avril 2005, Couhault le 22 avril 2005 et Laures le 17 juin 2005 ; qu'il est constant par ailleurs entre les parties qu'aucun contrat de mandat écrit n'a non plus été conclu entre M. X..., agent commercial exerçant sous l'enseigne MIL IMMO. Et M. Maurice Y..., notamment pas pour la vente A..., conclue en réalité avec la société 4 M, pour laquelle M. Y... lui réclame aussi une commission ; que l'évocation par M. Y... d'une proposition de contrat de mandat entre M. X... et lui-même le 1er juillet 2005 mais antidaté au 31 mars 2005, qu'il a refusé de signer parce que comportant une clause d'exclusivité, établit bien l'absence de tout mandat écrit confié à M. Y... avant le mois de juillet 2005 ;que l'activité de négociateur immobilier revendiquée par M. Maurice Y..., alors retraité de la SNCF, dans ces quatre affaires, qui ont toutes eu lieu au cours de l'année 2005, traduit donc l'exercice par celui-ci d'une activité habituelle dans cette profession sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1erde la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ni de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans leur versions applicables à la date des faits ; que ces dispositions étant d'ordre public, la cour a dans son précédent arrêt relevé d'office leur violation éventuelle, qui peut avoir notamment pour conséquence de priver le négociateur intervenu dans des conditions illicites, de la rémunération qu'il réclame pour ses services ; que dans ses conclusions en réponse aux injonctions figurant dans cet arrêt (page 17), M. Maurice Y... reconnaît que jusqu'au 10 juillet 2005 inclus, il n'était ni titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ni de l'attestation préfectorale exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte; qu'exactement, selon la photocopie de l'attestation qu'il produit (pièce n°138), celle-ci a été établie à la demande de la SA CECIM, agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle n°728 T 02 délivrée le 31 mars 2005, au profit de M. Maurice Y..., à qui étaient confiés des pouvoirs de négociation et de recherche de biens immobiliers, sans perception de fonds et sans engagements des parties, et elle a été visée par le Préfet du Gard, le 8 août 2005 seulement ; qu'il est constant par ailleurs que M. Maurice Y... n'était titulaire d'aucun mandat écrit de négociation des biens immobiliers, confiés pour leur vente à la SA CECIM ou la société 4 M, jusqu'au 11 juillet 2005 ; qu'il s'ensuit que toute recherche de bien immobilier et toute négociation avec des acheteurs potentiels de biens immobiliers mis en vente par la SA CECIM, intervenus avant le 8 août 2005, par M. Maurice Y..., caractérise un délit d'exercice illégal de la profession d'intermédiaire d'agent immobilier, prévu et réprimé par l'article 14 de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'il importe peu à cet égard que M. Maurice Y... ait sollicité, comme il le soutient sans toutefois en rapporter la preuve, la régularisation de sa situation administrative auprès de M. X..., pendant cette période où il devait s'abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière ; qu'ainsi que l'a rappelé également la chambre civile de laCour de Cassation dans son arrêt du 3 mars 1998, le mandataire qui ne respecte pas les prescriptions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 ne peut prétendre à aucune rémunération ; que tel est le cas en l'espèce pour les contrats de réservation de biens immobiliers signés avec la CECIM par les clients suivants, apportés par M. Maurice Y... :- Couhault, contrat signé le 22 avril 2005, - Guillaume, contrat signé le 30 avril 2005,- Maures, contrat signé le 17 juin 2005 ; que contrairement à ce que soutient M. Maurice Y..., le fait que les actes notariés aient été signés par ces clients après le 8 août 2005, éventuellement en sa présence comme mandataire du vendeur doté d'une procuration, et que, dans la loi ou dans la convention passée entre lui-même et la SA CECIM, les commissions rémunérant son activité d'intermédiaire soient stipulées payables lors de la passation de l'acte de vente de l'immeuble, ne valide pas pour autant de façon rétroactive son activité illicite d'intermédiaire et ne lui ouvre donc droit à. aucune commission de ce chef ; qu'en effet la négociation au titre de ces quatre contrats litigieux, et l'engagement souscrit par les acheteurs contactés par M. Maurice Y... ont bien eu lieu lors de la signature des contrats de réservation, à une période où ce dernier exerçait de façon illicite et sans mandat écrit du vendeur, au surplus, l'activité d'intermédiaire immobilier ; que c'est cet apport de clients au vendeur qui est en lui-même susceptible d'ouvrir droit à une commission pour l'intermédiaire et non la conclusion définitive de la vente, simple condition suspensive du paiement de la rémunération, de l'intermédiaire ; qu'il s'ensuit que dès lors que la négociation et l'engagement des clients envers le vendeur ont eu lieu lorsque l'intermédiaire exerçait illégalement son activité, privant ainsi les clients, consommateurs, de toutes les garanties offertes par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, M. Maurice Y... n'est pas fondé à solliciter une rémunération pour cette activité, peu important qu'il ait ensuite accompli avec la SA CECIM les démarches juridiques (mandat écrit) et administratives (attestation préfectorale) qu'il avait jusqu'alors négligé d'accomplir, celles-ci n'ayant aucun effet rétroactif ; que par ailleurs le contrat de réservation de la vente d'immeuble signé le 31 mars 2005 par M. A... ne concernait pas la SA CECIM mais la société 4 M et qu'il n'est nullement justifié par M. Maurice Y... que cette dernière société, pas plus que M. Bruno X... qui n'était pas lui-même agent immobilier, a obtenu une attestation préfectorale l'habilitant à exercer cette activité professionnelle pour son compte, pendant la période où le contrat a été signé ; qu'il convient donc de rejeter également cette demande de commission, correspondant à une activité illicite d'intermédiaire d'agent immobilier exercée par M. Maurice Y... ;
ALORS QUE les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972 ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre le mandataire initial et un négociant ; qu'en considérant néanmoins, pour débouter Monsieur Y... de ses demandes de paiement de commissions formées contre Monsieur X..., que l'activité de négociateur immobilier qu'il revendiquait avait été exercée de façon illégale, en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, ces dispositions n'étaient pas applicables à la convention conclue entre Monsieur X..., mandataire initial, et Monsieur Y..., la cour d'appel a violé les articles 1er, 2 et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de ses demandes tendant à voir condamner la société Cecim, solidairement avec Monsieur X..., à lui payer la somme de 26.167, 40 euros au titre des ventes Guillaume, Daures, Couhault ;
AUX MOTIFS QUE la SA CECIM (Centrale Européenne de Commerce Immobilier), à Nîmes, a conclu un premier contrat de mandat de commercialisation avec M. Maurice Y... le 11 juillet 2005, dans lequel elle fait état de son statut d'agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs ; qu'elle y indique notamment être titulaire de la carte professionnelle transaction sur les immeubles et fonds de commerce, dite "carte verte", sous le n° 728T02, et de l'attestation professionnelle, dite "carte grise", conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dit "loi Hoguet" ; qu'elle a aussi signé avec M. Y... le 20 juillet 2005 un contrat prévoyant le versement d'une commission de 1% pour toute réservation dont le dossier serait confié à CECIM Financement ; qu'elle a ensuite conclu avec M. Y... un nouveau contrat de mandat de commercialisation de biens immobiliers, par acte sous seing privé en date du 6 février 2006 ; que tous ces contrats de mandat écrits sont cependant postérieurs aux transactions immobilières pour lesquelles M. Y... sollicite soit de M. X... soit de la SA CECIM communément avec lui, des commissions : ventes Guillaume le 30 avril 2005, Couhault le 22 avril 2005 et laures le 17 juin 2005 ; qu'il est constant par ailleurs entre les parties qu'aucun contrat de mandat écrit n'a non plus été conclu entre M. X..., agent commercial exerçant sous l'enseigne MIL IMMO. Et M. Maurice Y..., notamment pas pour la vente A..., conclue en réalité avec la société 4 M, pour laquelle M. Y... lui réclame aussi une commission ; que l'évocation par M. Y... d'une proposition de contrat de mandat entre M. X... et lui-même le 1erjuillet 2005 mais antidaté au 31 mars 2005, qu'il a refusé de signer parce que comportant une clause d'exclusivité, établit bien l'absence de tout mandat écrit confié à M. Y... avant le mois de juillet 2005 ;que l'activité de négociateur immobilier revendiquée par M. Maurice Y..., alors retraité de la SNCF, dans ces quatre affaires, qui ont toutes eu lieu au cours de l'année 2005, traduit donc l'exercice par celui-ci d'une activité habituelle dans cette profession sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1erde la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ni de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans leur versions applicables à la date des faits ; que ces dispositions étant d'ordre public, la cour a dans son précédent arrêt relevé d'office leur violation éventuelle, qui peut avoir notamment pour conséquence de priver le négociateur intervenu dans des conditions illicites, de la rémunération qu'il réclame pour ses services ; que dans ses conclusions en réponse aux injonctions figurant dans cet arrêt (page 17), M. Maurice Y... reconnaît que jusqu'au 10 juillet 2005 inclus, il n'était ni titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ni de l'attestation préfectorale exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte; qu'exactement, selon la photocopie de l'attestation qu'il produit (pièce n°138), celle-ci a été établie à la demande de la SA CECIM, agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle n°728 T 02 délivrée le 31 mars 2005, au profit de M. Maurice Y..., à qui étaient confiés des pouvoirs de négociation et de recherche de biens immobiliers, sans perception de fonds et sans engagements des parties, et elle a été visée par le Préfet du Gard, le 8 août 2005 seulement ; qu'il est constant par ailleurs que M. Maurice Y... n'était titulaire d'aucun mandat écrit de négociation des biens immobiliers, confiés pour leur vente à la SA CECIM ou la société 4 M, jusqu'au 11 juillet 2005 ; qu'il s'ensuit que toute recherche de bien immobilier et toute négociation avec des acheteurs potentiels de biens immobiliers mis en vente par la SA CECIM, intervenus avant le 8 août 2005, par M. Maurice Y..., caractérise un délit d'exercice illégal de la profession d'intermédiaire d'agent immobilier, prévu et réprimé par l'article 14 de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'il importe peu à cet égard que M. Maurice Y... ait sollicité, comme il le soutient sans toutefois en rapporter la preuve, la régularisation de sa situation administrative auprès de M. X..., pendant cette période où il devait s'abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière ; qu'ainsi que l'a rappelé également la chambre civile de laCour de Cassation dans son arrêt du 3 mars 1998, le mandataire qui ne respecte pas les prescriptions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 ne peut prétendre à aucune rémunération ; que tel est le cas en l'espèce pour les contrats de réservation de biens immobiliers signés avec la CECIM par les clients suivants, apportés par M. Maurice Y... :- Couhault, contrat signé le 22 avril 2005,- Guillaume, contrat signé le 30 avril 2005,- Maures, contrat signé le 17 juin 2005 ; que contrairement à ce que soutient M. Maurice Y..., le fait que les actes notariés aient été signés par ces clients après le 8 août 2005, éventuellement en sa présence comme mandataire du vendeur doté d'une procuration, et que, dans la loi ou dans la convention passée entre lui-même et la SA CECIM, les commissions rémunérant son activité d'intermédiaire soient stipulées payables lors de la passation de l'acte de vente de l'immeuble, ne valide pas pour autant de façon rétroactive son activité illicite d'intermédiaire et ne lui ouvre donc droit à. aucune commission de ce chef ; qu'en effet la négociation au titre de ces quatre contrats litigieux, et l'engagement souscrit par les acheteurs contactés par M. Maurice Y... ont bien eu lieu lors de la signature des contrats de réservation, à une période où ce dernier exerçait de façon illicite et sans mandat écrit du vendeur, au surplus, l'activité d'intermédiaire immobilier ; que c'est cet apport de clients au vendeur qui est en lui-même susceptible d'ouvrir droit à une commission pour l'intermédiaire et non la conclusion définitive de la vente, simple condition suspensive du paiement de la rémunération, de l'intermédiaire ; qu'il s'ensuit que dès lors que la négociation et l'engagement des clients envers le vendeur ont eu lieu lorsque l'intermédiaire exerçait illégalement son activité, privant ainsi les clients, consommateurs, de toutes les garanties offertes par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, M. Maurice Y... n'est pas fondé à solliciter une rémunération pour cette activité, peu important qu'il ait ensuite accompli avec la SA CECIM les démarches juridiques (mandat écrit) et administratives (attestation préfectorale) qu'il avait jusqu'alors négligé d'accomplir, celles-ci n'ayant aucun effet rétroactif ; que par ailleurs le contrat de réservation de la vente d'immeuble signé le 31 mars 2005 par M. A... ne concernait pas la SA CECIM mais la société 4 M et qu'il n'est nullement justifié par M. Maurice Y... que cette dernière société, pas plus que M. Bruno X... qui n'était pas lui-même agent immobilier, a obtenu une attestation préfectorale l'habilitant à exercer cette activité professionnelle pour son compte, pendant la période où le contrat a été signé ; qu'il convient donc de rejeter également cette demande de commission, correspondant à une activité illicite d'intermédiaire d'agent immobilier exercée par M. Maurice Y... ;
ALORS QUE si la détention d'un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 est impérativement requise avant tout engagement ou négociation de l'agent immobilier, les actes et diligences subséquents, accomplis dans le cadre d'un mandat régulier, doivent ouvrir droit à une rémunération ; qu'en retenant que les contrats de réservations ne pouvaient en eux-mêmes justifier le paiement d'une quelconque commission, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les diligences accomplies par Monsieur Y... postérieurement au 11 juillet 2005, date à partir de laquelle il disposait d'un mandat écrit de la société Cecim, ouvraient droit à rémunération, la cour a violé les articles 1er de la loi du 2 janvier 1970 et 4, 9 et 72 du décret du 20 juillet 1972."
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 janvier 2011), que la société Cecim, aux droits de laquelle vient la société Oceanis Partners, actuellement dénommée O. Com, agent immobilier chargé par des promoteurs de commercialiser divers programmes immobiliers, a, suivant acte du 5 janvier 2005, confié à M. X..., agent commercial exerçant sous l'enseigne Mil Immo, un mandat de négociation et celui-ci a, courant mars 2005, chargé M. Y... de prospecter des clients ; que les relations entre ces deux derniers ayant cessé début juillet 2005, la société Cecim a confié à M. Y..., le 11 juillet 2005, un mandat de commercialisation de biens immobiliers et, le 20 du même mois, un contrat prévoyant le versement d'une commission de 1 % pour toute réservation dont le dossier de financement serait confié à la société Cecim financement ; que M. X... a réclamé à la société Cecim le paiement de commissions afférentes à diverses ventes immobilières conclues entre janvier 2005 et mai 2006 ; que, pour sa part, M. Y... a sollicité le versement par M. X... et, subsidiairement, par ce dernier et par la société Cecim solidairement, de commissions relatives à des ventes de biens immobiliers intervenues au cours du premier semestre 2005 ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, en ce qu'elles exigent notamment la détention d'une carte professionnelle ou d'un agrément administratif, sont édictées en faveur de la protection des vendeurs et des acquéreurs et ne sont pas applicables dans les relations entre agents immobiliers et autres professionnels de la négociation commerciale ; qu'en relevant, pour le débouter de sa demande en paiement des commissions telles que stipulées dans le contrat de commercialisation du 5 janvier 2005, que M. X... ne justifiait pas, vis-à-vis de la société Cecim, aux droits de laquelle est venue la société O. Com, d'une carte professionnelle ou d'un agrément préfectoral, la cour d'appel, qui a expressément relevé que la société Cecim était un agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs, a violé, par fausse application, les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2°/ alors qu'en relevant "qu'il importe peu que M. X... ait reçu un mandat écrit le 5 janvier 2005 émanant de l'agent immobilier Cecim, de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers, promoteur, qui les avait lui-même confiés à la société Cecim pour les vendre", la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, a derechef violé les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
3°/ alors qu'en refusant de faire application du mandat de commercialisation en date du 5 janvier 2005 conclu entre la société Cecim, agent immobilier mandant, elle-même mandataire de tiers vendeurs, et M. X..., mandataire et sous-mandataire, instituant en faveur de ce dernier le versement d'une commission pour la signature de tout acte authentique de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... avait exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ou de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l'article 4 de la loi et à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d'ordre public, peu important qu'il ait reçu un mandat écrit émanant de la société Cecim elle-même mandatée pour vendre des biens immobiliers appartenant à des tiers, la cour d'appel en a exactement déduit que celui-ci ne pouvait prétendre au paiement de commissions concernant les dossiers ayant fait l'objet de contrats de réservation alors qu'il n'avait aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d'intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers et être commissionné comme tel ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Attendu que M. Y... reproche à l'arrêt de le débouter de ses demandes tendant à voir condamner M. X... à lui payer une somme au titre des ventes Guillaume, Daures, Couhault, alors, selon le moyen, que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972 ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre le mandataire initial et un négociant ; qu'en considérant néanmoins, pour débouter M. Y... de ses demandes de paiement de commissions formées contre M. X..., que l'activité de négociateur immobilier qu'il revendiquait avait été exercée de façon illégale, en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, ces dispositions n'étaient pas applicables à la convention conclue entre M. X..., mandataire initial, et M. Y..., la cour d'appel a violé les articles 1er, 2 et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que M. Y... avait exercé, au cours du premier semestre 2005, une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ni de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d'ordre public, alors qu'il devait s'abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière, la cour d'appel a à bon droit retenu que celui-ci ne pouvait prétendre à aucune rémunération ; que le moyen est mal fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes tendant à la condamnation de la société Cecim, solidairement avec M. X..., à lui payer une somme au titre des ventes Guillaume, Daures, Couhault, alors, selon le moyen, que, si la détention d'un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 est impérativement requise avant tout engagement ou négociation de l'agent immobilier, les actes et diligences subséquents, accomplis dans le cadre d'un mandat régulier, doivent ouvrir droit à une rémunération ; qu'en retenant que les contrats de réservation ne pouvaient en eux-mêmes justifier le paiement d'une quelconque commission, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les diligences accomplies par M. Y... postérieurement au 11 juillet 2005, date à partir de laquelle il disposait d'un mandat écrit de la société Cecim, ouvraient droit à rémunération, la cour a violé les articles 1er de la loi du 2 janvier 1970 et 4, 9 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu que M. Y... s'étant borné à exposer qu'il avait accompli quelques prestations après qu'il était devenu titulaire de l'attestation visée par le préfet pour en conclure qu'il était titulaire de cette attestation au moment où les clients avaient signé les contrats de vente, c'est-à-dire le moment à partir duquel la commission était due, le moyen est nouveau et, mélangé de fait, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par M. X... et par M. Y... ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande en condamnation de la Société O. COM à paiement d'une somme de 24.516, 11 € au titre de commissions d'intermédiaire à percevoir sur des ventes d'immeubles ;
AUX MOTIFS QUE M. X..., exerçant une activité de conseil en investissement immobilier sous l'enseigne MIL IMMO et qui sollicite la condamnation de la Société O. COM, anciennement dénommée Oceanis Partners, venant aux droits de la Société CECIM, à lui payer une commission de négociateur immobilier, ne justifiait pas non plus avoir été titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ; qu'il lui a donc été enjoint de justifier de ce qu'il disposait bien, à la date des transactions litigieuses, en 2005, de l'attestation délivrée par la Société CECIM, agent immobilier, visée par le préfet compétent, conformément aux dispositions légales et réglementaires d'ordre public susvisées et d'un mandat écrit conforme aux exigences légales et réglementaires pour chacune des opérations immobilières concernées ; qu'il avait également été enjoint aux parties de conclure sur la compatibilité, à cette date, du statut d'agent commercial de M. X... avec l'activité revendiquée de négociateur immobilier mandaté par un agent immobilier et les conséquences juridiques à en tirer ; qu'en réponse, M. X... déclare être intervenu pour négocier la vente de biens immobiliers confiés à la Société CECIM, elle-même agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle, dans le cadre d'un contrat de commercialisation, en sa qualité d'agent commercial et n'avoir donc pas été tenu, selon son analyse, de respecter les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 ; qu'il déclare avoir été inscrit au registre des agents commerciaux pour la période du 13 juin 2003 au 30 juin 2008, sous le n°437 605 421 R.C.A.S. Créteil et que ce n'est que depuis la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, modifiant l'article 4 de la loi du 2 juillet 1970 que les agents commerciaux sont concernés par les dispositions de cette loi ; mais que l'activité d'entremise ou de négociateur immobilier revendiquée par M. X..., sous le terme de commercialisation, alors qu'il était agent commercial au titre des trois affaires (Couhault, Daures, Guillaume) traitées avec M. Y... et de celle qu'il a traitée seul (Z...) pour lesquelles il réclame à la SA CECIM le paiement d'une commission, et qui ont toutes eu lieu au cours de l'année 2005, traduit donc l'exercice par celui-ci d'une activité habituelle dans cette activité de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ou de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l'article 4 de la loi et à l'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans leurs versions applicables à la date des faits ; qu'antérieurement à la loi du 13 juillet 2006 qu'il invoque, M. X..., en sa seule qualité d'agent commercial, était tout autant tenu de disposer, pour toute entremise ou négociation immobilière effectuée de façon habituelle pour le compte d'un agent immobilier, de l'agrément préfectoral susvisé, ce qu'il n'avait pas en 2005 et dont il ne justifie pas l'avoir eu, même ensuite ; que ce faisant, il a exercé cette activité de façon illicite au regard des dispositions de l'article 14 de la loi du 2 janvier 1970, dernier alinéa, de cette loi modifiée par l'ordonnance n°2004-634 du 1er juillet 2004 ; qu'ainsi que l'a rappelé également la 1ère chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 3 mars 1998, le mandataire qui ne respecte pas les prescriptions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, comme celles de son décret d'application du 20 juillet 1972, ne peut prétendre à aucune rémunération ; qu'il importe peu, à cet égard, que M. X... ait reçu un mandat écrit le 5 janvier 2005, émanant de l'agent immobilier CECIM, de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers, promoteur, qui les avait lui-même confiés à la Société CECIM pour les vendre ; qu'il convient donc, réformant de ce chef le jugement déféré, de débouter M. X... de ses demandes de commissions concernant les dossiers Guilaume, Couhault et Daures, qui ont fait l'objet de contrats de réservation de biens immobiliers auprès de la Société CECIM au cours de l'année 2005, alors qu'il n'avait aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d'intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers et être commissionné comme tel ; qu'il convient pas ailleurs de donner acte à la Société O. COM qu'elle déclare avoir déjà payé la commission qu'elle reconnaît devoir à M. X... au titre de la vente consentie à M. Z..., soit la somme incontestée par M. X... de 20.953, 46 €, qui a été payée par un acompte de 8.221,10 € le 2 février 2006 puis par le versement du solde, soit la somme de 12.732, 36 € le 29 septembre 2006 ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972, en ce qu'elles exigent notamment la détention d'une carte professionnelle ou d'un agrément administratif, sont édictées en faveur de la protection des vendeurs et des acquéreurs et ne sont pas applicables dans les relations entre agents immobiliers et autres professionnels de la négociation commerciale ; qu'en relevant, pour le débouter de sa demande en paiement des commissions telles que stipulées dans le contrat de commercialisation du 5 janvier 2005, que M. X... ne justifie pas, vis-àvis de la Société CECIM, aux droits de laquelle est venue la Société O. COM, d'une carte professionnelle ou d'un agrément préfectoral, la Cour d'appel, qui a expressément relevé que la Société CECIM est un agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs, a violé, par fausse application, les articles 1 et 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en relevant « qu'il importe peu que M. X... ait reçu un mandat écrit le 5 janvier 2005 émanant de l'agent immobilier CECIM, de vendre des biens immobiliers appartenant à un tiers, promoteur, qui les avait lui-même confiés à la Société CECIM pour les vendre » (arrêt, p.9, dernier considérant), la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, a derechef violé les articles 1 et 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS, ENFIN, QU'en refusant de faire application du mandat de commercialisation en date du 5 janvier 2005 conclu entre la Société CECIM, agent immobilier mandant et lui-même mandataire de tiers vendeurs, et M. X..., mandataire et sous-mandataire, instituant en faveur de ce dernier le versement d'une commission pour la signature de tout acte authentique de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Ortscheidt avocat aux Conseils pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de ses demandes tendant à voir condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 25.219,69 euros avec intérêts de droit ;
AUX MOTIFS QUE la SA CECIM (Centrale Européenne de Commerce Immobilier), à Nîmes, a conclu un premier contrat de mandat de commercialisation avec M. Maurice Y... le 11 juillet 2005, dans lequel elle fait état de son statut d'agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs ; qu'elle y indique notamment être titulaire de la carte professionnelle transaction sur les immeubles et fonds de commerce, dite "carte verte", sous le n° 728T02, et de l'attestation professionnelle, dite "carte grise", conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dit "loi Hoguet" ; qu'elle a aussi signé avec M. Y... le 20 juillet 2005 un contrat prévoyant le versement d'une commission de 1% pour toute réservation dont le dossier serait confié à CECIM Financement ; qu'elle a ensuite conclu avec M. Y... un nouveau contrat de mandat de commercialisation de biens immobiliers, par acte sous seing privé en date du 6 février 2006 ; que tous ces contrats de mandat écrits sont cependant postérieurs aux transactions immobilières pour lesquelles M. Y... sollicite soit de M. X... soit de la SA CECIM communément avec lui, des commissions : ventes Guillaume le 30 avril 2005, Couhault le 22 avril 2005 et Laures le 17 juin 2005 ; qu'il est constant par ailleurs entre les parties qu'aucun contrat de mandat écrit n'a non plus été conclu entre M. X..., agent commercial exerçant sous l'enseigne MIL IMMO. Et M. Maurice Y..., notamment pas pour la vente A..., conclue en réalité avec la société 4 M, pour laquelle M. Y... lui réclame aussi une commission ; que l'évocation par M. Y... d'une proposition de contrat de mandat entre M. X... et lui-même le 1er juillet 2005 mais antidaté au 31 mars 2005, qu'il a refusé de signer parce que comportant une clause d'exclusivité, établit bien l'absence de tout mandat écrit confié à M. Y... avant le mois de juillet 2005 ;que l'activité de négociateur immobilier revendiquée par M. Maurice Y..., alors retraité de la SNCF, dans ces quatre affaires, qui ont toutes eu lieu au cours de l'année 2005, traduit donc l'exercice par celui-ci d'une activité habituelle dans cette profession sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1erde la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ni de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans leur versions applicables à la date des faits ; que ces dispositions étant d'ordre public, la cour a dans son précédent arrêt relevé d'office leur violation éventuelle, qui peut avoir notamment pour conséquence de priver le négociateur intervenu dans des conditions illicites, de la rémunération qu'il réclame pour ses services ; que dans ses conclusions en réponse aux injonctions figurant dans cet arrêt (page 17), M. Maurice Y... reconnaît que jusqu'au 10 juillet 2005 inclus, il n'était ni titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ni de l'attestation préfectorale exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte; qu'exactement, selon la photocopie de l'attestation qu'il produit (pièce n°138), celle-ci a été établie à la demande de la SA CECIM, agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle n°728 T 02 délivrée le 31 mars 2005, au profit de M. Maurice Y..., à qui étaient confiés des pouvoirs de négociation et de recherche de biens immobiliers, sans perception de fonds et sans engagements des parties, et elle a été visée par le Préfet du Gard, le 8 août 2005 seulement ; qu'il est constant par ailleurs que M. Maurice Y... n'était titulaire d'aucun mandat écrit de négociation des biens immobiliers, confiés pour leur vente à la SA CECIM ou la société 4 M, jusqu'au 11 juillet 2005 ; qu'il s'ensuit que toute recherche de bien immobilier et toute négociation avec des acheteurs potentiels de biens immobiliers mis en vente par la SA CECIM, intervenus avant le 8 août 2005, par M. Maurice Y..., caractérise un délit d'exercice illégal de la profession d'intermédiaire d'agent immobilier, prévu et réprimé par l'article 14 de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'il importe peu à cet égard que M. Maurice Y... ait sollicité, comme il le soutient sans toutefois en rapporter la preuve, la régularisation de sa situation administrative auprès de M. X..., pendant cette période où il devait s'abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière ; qu'ainsi que l'a rappelé également la chambre civile de laCour de Cassation dans son arrêt du 3 mars 1998, le mandataire qui ne respecte pas les prescriptions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 ne peut prétendre à aucune rémunération ; que tel est le cas en l'espèce pour les contrats de réservation de biens immobiliers signés avec la CECIM par les clients suivants, apportés par M. Maurice Y... :- Couhault, contrat signé le 22 avril 2005, - Guillaume, contrat signé le 30 avril 2005,- Maures, contrat signé le 17 juin 2005 ; que contrairement à ce que soutient M. Maurice Y..., le fait que les actes notariés aient été signés par ces clients après le 8 août 2005, éventuellement en sa présence comme mandataire du vendeur doté d'une procuration, et que, dans la loi ou dans la convention passée entre lui-même et la SA CECIM, les commissions rémunérant son activité d'intermédiaire soient stipulées payables lors de la passation de l'acte de vente de l'immeuble, ne valide pas pour autant de façon rétroactive son activité illicite d'intermédiaire et ne lui ouvre donc droit à. aucune commission de ce chef ; qu'en effet la négociation au titre de ces quatre contrats litigieux, et l'engagement souscrit par les acheteurs contactés par M. Maurice Y... ont bien eu lieu lors de la signature des contrats de réservation, à une période où ce dernier exerçait de façon illicite et sans mandat écrit du vendeur, au surplus, l'activité d'intermédiaire immobilier ; que c'est cet apport de clients au vendeur qui est en lui-même susceptible d'ouvrir droit à une commission pour l'intermédiaire et non la conclusion définitive de la vente, simple condition suspensive du paiement de la rémunération, de l'intermédiaire ; qu'il s'ensuit que dès lors que la négociation et l'engagement des clients envers le vendeur ont eu lieu lorsque l'intermédiaire exerçait illégalement son activité, privant ainsi les clients, consommateurs, de toutes les garanties offertes par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, M. Maurice Y... n'est pas fondé à solliciter une rémunération pour cette activité, peu important qu'il ait ensuite accompli avec la SA CECIM les démarches juridiques (mandat écrit) et administratives (attestation préfectorale) qu'il avait jusqu'alors négligé d'accomplir, celles-ci n'ayant aucun effet rétroactif ; que par ailleurs le contrat de réservation de la vente d'immeuble signé le 31 mars 2005 par M. A... ne concernait pas la SA CECIM mais la société 4 M et qu'il n'est nullement justifié par M. Maurice Y... que cette dernière société, pas plus que M. Bruno X... qui n'était pas lui-même agent immobilier, a obtenu une attestation préfectorale l'habilitant à exercer cette activité professionnelle pour son compte, pendant la période où le contrat a été signé ; qu'il convient donc de rejeter également cette demande de commission, correspondant à une activité illicite d'intermédiaire d'agent immobilier exercée par M. Maurice Y... ;
ALORS QUE les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972 ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre le mandataire initial et un négociant ; qu'en considérant néanmoins, pour débouter Monsieur Y... de ses demandes de paiement de commissions formées contre Monsieur X..., que l'activité de négociateur immobilier qu'il revendiquait avait été exercée de façon illégale, en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, ces dispositions n'étaient pas applicables à la convention conclue entre Monsieur X..., mandataire initial, et Monsieur Y..., la cour d'appel a violé les articles 1er, 2 et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de ses demandes tendant à voir condamner la société Cecim, solidairement avec Monsieur X..., à lui payer la somme de 26.167, 40 euros au titre des ventes Guillaume, Daures, Couhault ;
AUX MOTIFS QUE la SA CECIM (Centrale Européenne de Commerce Immobilier), à Nîmes, a conclu un premier contrat de mandat de commercialisation avec M. Maurice Y... le 11 juillet 2005, dans lequel elle fait état de son statut d'agent immobilier chargé de commercialiser des programmes immobiliers confiés par des promoteurs ; qu'elle y indique notamment être titulaire de la carte professionnelle transaction sur les immeubles et fonds de commerce, dite "carte verte", sous le n° 728T02, et de l'attestation professionnelle, dite "carte grise", conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dit "loi Hoguet" ; qu'elle a aussi signé avec M. Y... le 20 juillet 2005 un contrat prévoyant le versement d'une commission de 1% pour toute réservation dont le dossier serait confié à CECIM Financement ; qu'elle a ensuite conclu avec M. Y... un nouveau contrat de mandat de commercialisation de biens immobiliers, par acte sous seing privé en date du 6 février 2006 ; que tous ces contrats de mandat écrits sont cependant postérieurs aux transactions immobilières pour lesquelles M. Y... sollicite soit de M. X... soit de la SA CECIM communément avec lui, des commissions : ventes Guillaume le 30 avril 2005, Couhault le 22 avril 2005 et laures le 17 juin 2005 ; qu'il est constant par ailleurs entre les parties qu'aucun contrat de mandat écrit n'a non plus été conclu entre M. X..., agent commercial exerçant sous l'enseigne MIL IMMO. Et M. Maurice Y..., notamment pas pour la vente A..., conclue en réalité avec la société 4 M, pour laquelle M. Y... lui réclame aussi une commission ; que l'évocation par M. Y... d'une proposition de contrat de mandat entre M. X... et lui-même le 1erjuillet 2005 mais antidaté au 31 mars 2005, qu'il a refusé de signer parce que comportant une clause d'exclusivité, établit bien l'absence de tout mandat écrit confié à M. Y... avant le mois de juillet 2005 ;que l'activité de négociateur immobilier revendiquée par M. Maurice Y..., alors retraité de la SNCF, dans ces quatre affaires, qui ont toutes eu lieu au cours de l'année 2005, traduit donc l'exercice par celui-ci d'une activité habituelle dans cette profession sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1erde la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ni de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans leur versions applicables à la date des faits ; que ces dispositions étant d'ordre public, la cour a dans son précédent arrêt relevé d'office leur violation éventuelle, qui peut avoir notamment pour conséquence de priver le négociateur intervenu dans des conditions illicites, de la rémunération qu'il réclame pour ses services ; que dans ses conclusions en réponse aux injonctions figurant dans cet arrêt (page 17), M. Maurice Y... reconnaît que jusqu'au 10 juillet 2005 inclus, il n'était ni titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ni de l'attestation préfectorale exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte; qu'exactement, selon la photocopie de l'attestation qu'il produit (pièce n°138), celle-ci a été établie à la demande de la SA CECIM, agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle n°728 T 02 délivrée le 31 mars 2005, au profit de M. Maurice Y..., à qui étaient confiés des pouvoirs de négociation et de recherche de biens immobiliers, sans perception de fonds et sans engagements des parties, et elle a été visée par le Préfet du Gard, le 8 août 2005 seulement ; qu'il est constant par ailleurs que M. Maurice Y... n'était titulaire d'aucun mandat écrit de négociation des biens immobiliers, confiés pour leur vente à la SA CECIM ou la société 4 M, jusqu'au 11 juillet 2005 ; qu'il s'ensuit que toute recherche de bien immobilier et toute négociation avec des acheteurs potentiels de biens immobiliers mis en vente par la SA CECIM, intervenus avant le 8 août 2005, par M. Maurice Y..., caractérise un délit d'exercice illégal de la profession d'intermédiaire d'agent immobilier, prévu et réprimé par l'article 14 de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'il importe peu à cet égard que M. Maurice Y... ait sollicité, comme il le soutient sans toutefois en rapporter la preuve, la régularisation de sa situation administrative auprès de M. X..., pendant cette période où il devait s'abstenir de réaliser tout acte de recherche de clientèle et de négociation immobilière ; qu'ainsi que l'a rappelé également la chambre civile de laCour de Cassation dans son arrêt du 3 mars 1998, le mandataire qui ne respecte pas les prescriptions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 ne peut prétendre à aucune rémunération ; que tel est le cas en l'espèce pour les contrats de réservation de biens immobiliers signés avec la CECIM par les clients suivants, apportés par M. Maurice Y... :- Couhault, contrat signé le 22 avril 2005,- Guillaume, contrat signé le 30 avril 2005,- Maures, contrat signé le 17 juin 2005 ; que contrairement à ce que soutient M. Maurice Y..., le fait que les actes notariés aient été signés par ces clients après le 8 août 2005, éventuellement en sa présence comme mandataire du vendeur doté d'une procuration, et que, dans la loi ou dans la convention passée entre lui-même et la SA CECIM, les commissions rémunérant son activité d'intermédiaire soient stipulées payables lors de la passation de l'acte de vente de l'immeuble, ne valide pas pour autant de façon rétroactive son activité illicite d'intermédiaire et ne lui ouvre donc droit à. aucune commission de ce chef ; qu'en effet la négociation au titre de ces quatre contrats litigieux, et l'engagement souscrit par les acheteurs contactés par M. Maurice Y... ont bien eu lieu lors de la signature des contrats de réservation, à une période où ce dernier exerçait de façon illicite et sans mandat écrit du vendeur, au surplus, l'activité d'intermédiaire immobilier ; que c'est cet apport de clients au vendeur qui est en lui-même susceptible d'ouvrir droit à une commission pour l'intermédiaire et non la conclusion définitive de la vente, simple condition suspensive du paiement de la rémunération, de l'intermédiaire ; qu'il s'ensuit que dès lors que la négociation et l'engagement des clients envers le vendeur ont eu lieu lorsque l'intermédiaire exerçait illégalement son activité, privant ainsi les clients, consommateurs, de toutes les garanties offertes par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, M. Maurice Y... n'est pas fondé à solliciter une rémunération pour cette activité, peu important qu'il ait ensuite accompli avec la SA CECIM les démarches juridiques (mandat écrit) et administratives (attestation préfectorale) qu'il avait jusqu'alors négligé d'accomplir, celles-ci n'ayant aucun effet rétroactif ; que par ailleurs le contrat de réservation de la vente d'immeuble signé le 31 mars 2005 par M. A... ne concernait pas la SA CECIM mais la société 4 M et qu'il n'est nullement justifié par M. Maurice Y... que cette dernière société, pas plus que M. Bruno X... qui n'était pas lui-même agent immobilier, a obtenu une attestation préfectorale l'habilitant à exercer cette activité professionnelle pour son compte, pendant la période où le contrat a été signé ; qu'il convient donc de rejeter également cette demande de commission, correspondant à une activité illicite d'intermédiaire d'agent immobilier exercée par M. Maurice Y... ;
ALORS QUE si la détention d'un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 est impérativement requise avant tout engagement ou négociation de l'agent immobilier, les actes et diligences subséquents, accomplis dans le cadre d'un mandat régulier, doivent ouvrir droit à une rémunération ; qu'en retenant que les contrats de réservations ne pouvaient en eux-mêmes justifier le paiement d'une quelconque commission, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les diligences accomplies par Monsieur Y... postérieurement au 11 juillet 2005, date à partir de laquelle il disposait d'un mandat écrit de la société Cecim, ouvraient droit à rémunération, la cour a violé les articles 1er de la loi du 2 janvier 1970 et 4, 9 et 72 du décret du 20 juillet 1972."
samedi 6 juillet 2013
CCMI, garantie de livraison et responsabilité du banquier
CCMI, garantie de livraison et responsabilité du banquier : le banquier est responsable s'il ne vérifie pas l'existence de cette garantie de livraison :
mercredi 26 juin 2013
Le prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire
Table des matières
- 1 Principes généraux du prêt viager hypothécaire
- 2 Article L.314-1 Définition du prêt viager hypothécaire
- 3 Article L.314-2 Interdit pour une activité professionnelle
- 4 Article L.314-3 Publicité "loyale et informative", son contenu obligatoire
- 5 Article L.314-4 Interdiction du démarchage
- 6 Article L.314-5 Contenu de l'offre préalable
- 7 Article L.314-6 Maintien de l'offre
- 8 Article L.314-7 Délai de réflexion
- 9 Article L.314-8 Obligation d'entretien
- 10 Article L.314-9 Limite de l'engagement à la valeur de l'immeuble
- 11 Article L.314-10 Remboursement anticipé
- 12 Article L.314-11 Frais limités de remboursement anticipé
- 13 Article L.314-12 Suspension de l'échéancier des versements
- 14 Article L.314-13 Choix de l'héritier
- 15 Article L.314-14 Cas de la vente de l'immeuble
- 16 Les sanctions
- 16.1 Article L.314-15
- 16.2 Article L.314-16
- 16.3 Article L.314-17
- 16.4 Article L.314-18
- 16.5 Article L.314-19
- 17 Les dispositions réglementaires d'application
samedi 22 juin 2013
Preuve du mandat de l'agent immobilier
Voici un arrêt qui juge que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit :
Le contrat de révélation de succession
Un article sur le contrat de révélation de succession à lire ici : Un point sur le contrôle de l’existence de la cause du contrat de révélation de succession.
Délai raisonnable pour exécuter son travail par l'artisan
Cet arrêt juge que l'entrepreneur doit exécuter son travail dans un délai raisonnable si aucun délai n'a été prévu contractuellement :
dimanche 16 juin 2013
Article 555 du code civil et annulation d'un CCMI
L'annulation d'un contrat de construction de maison individuelle ne permet pas d'invoquer l'article 555 du code civil :
samedi 15 juin 2013
VEFA, menuiseries en aluminium et en PVC
Si le contrat de réservation prévoit de l’aluminium; son replacement pour les menuiseries par du PVC est une cause de refus de signature du contrat définitif et de remboursement du dépôt de garantie :
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