Vente en viager : résolution de la vente pour défaut de paiement du prix

Une vente en viager résolue pour cette raison :

"Attendu qu'ayant constaté que Mme X... avait intenté de son vivant l'action en résolution judiciaire de la vente de son appartement moyennant une rente viagère et que la société civile immobilière Davidsson international ne justifiait pas s'être acquittée du paiement des rentes du mois d'avril 2006 au mois de janvier 2007, relevé par un motif non critiqué que cette rente avait un caractère alimentaire, ce qui excluait toute compensation avec une dette de charges locatives, et retenu souverainement que les retards réitérés de paiement des arrérages, lesquels étaient essentiels pour Mme X... et représentaient le seul mode paiement de l'appartement en l'absence de versement d'un bouquet, constituaient une violation grave et renouvelée par le débirentier de ses obligations contractuelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que l'action en résolution de la vente était recevable et bien fondée et, par une appréciation souveraine, que les arrérages versés demeureraient acquis à titre de dommages-intérêts à ses légataires universels, la Fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés, l'Assistance publique-hôpitaux de Paris et la Fondation Institut Curie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Davidsson international aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Davidsson international à verser à la Fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés, à l'Assistance publique hôpitaux de Paris et à la Fondation Institut Curie la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Davidsson international ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille treize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Davidsson international.

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR, confirmant le jugement, prononcé la résolution de la vente du 28 novembre 2001, dit que les arrérages versés jusqu'au jour de la résolution de la vente resteront acquis aux légataires universels de la crédirentière, et rejeté les demandes de la société exposante ;

AUX MOTIFS QUE, Sur la recevabilité ; que, par acte du 1er septembre 2006, Madame X..., la crédirentière, au vu du commandement de payer du 31 mars 2006, a saisi le Tribunal d'une action tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat devente du 28 novembre 2001 et subsidiairement aux fins de voir prononcer sa résolution judiciaire ; qu'elle est décédée le 20 janvier 2007 et que l'action a été reprise par actes des 7 et 24 juillet 2008 par ses héritiers, à savoir la fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés, l'Assistance Publique hôpitaux de Paris et la Fondation institut Curie ; que si les héritiers précités ont expressément renoncé à l'action tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, ils ont maintenu la demande tendant à la résolution judiciaire de la venteque Madame X... avait engagée de son vivant ; que si contrairement au droit commun de la vente, le droit de demander la résolution du contrat de rente viagère n'existe pas de plein droit et a un caractère personnel attaché au droit viager lui- même fixé sur la personne du crédirentier, force est de constater que Mme X... a manifesté l'intention de s'en prévaloir puisqu'elle a engagé l'action que ses héritiers ont recueillie dans son patrimoine ; que l'action doit être déclarée recevable tout comme celle tendant à prononcer la nullité de la vente pour vil prix également recueillie dans son patrimoine ; Sur le fond ; que l'acte du 10 mars 2004 stipule que par dérogation aux dispositions de l'article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance exacte des termes de la rente viagère présentement constituée, la présente vente, sera de plein droit et sans qu'il soit besoin d'une demande en justice, purement et simplement résolu si bon semble au vendeur un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, contenant déclaration par vendeur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause ; que les héritiers de Madame X... ont renoncé à l'action résolutoire précitée ; que le fait que l'acte de vente ait réservé une faculté de résolution unilatérale au vendeur n'est pas de nature à l'empêcher de se prévaloir des dispositions de l'article 1184 du Code civil et de demander la résolution de la convention pour inexécution de ses engagements par l'autre partie ; que contrairement à ses dénégations, la SCI DAVIDSSON INTERNATIONAL ne justifie pas s'être acquittée du paiement des rentes en particulier à compter du mois d' avril 2006 et jusqu'à janvier 2007, ce qui au demeurant résulte de la correspondance adressée par son propre notaire le 7 juin 2007 après le décès de Madame X... à Maître Y..., notaire chargé du règlement de la succession dans laquelle il écrit que « il reste dû à ce jour les rentes d'avril 2006 à décembre 2006 » ; qu'à cet égard, et en raison du caractère alimentaire de la rente, il ne saurait être fait de compensation avec une dette prétendue de charges locatives de Madame X... envers elle pour la période de janvier 2002 à janvier 2007 alors d'une part, que la SCI DAVIDSSON INTERNATIONAL ne justifie pas lui en avoir établi le compte, et d'autre part et surtout, qu'elle ne prouve s' être au préalable s'être acquittée auprès du syndic de la copropriété des charges de copropriété au règlement desquelles elle s'était contractuellement obligée ; que les retards réitérés dans le paiement des arrérages constituent une violation grave et renouvelée par le débirentier de ses obligations contractuelles, le paiement de la rente de façon régulière étant essentiel pour Madame X... qui était âgée de plus de 80 ans et pour laquelle elle constituait une source de revenus très appréciable ; que cette violation est d'autant plus grave en l'espèce que le prix de vente ne comportait pas de fraction payée comptant et avait été converti intégralement, de la volonté même de la crédirentière qui avait fait le choix en mettant son bien en vente d'un complément de revenu régulier en renonçant à la perception d'un bouquet, ce qui est attesté par le mandat de vente qu'elle avait conféré au cabinet LODEL précisant ces modalités de paiement du prix souhaité sous forme d'une rente viagère dont le montant était d'autant plus élevé qu'il s'agissait de la seule modalité de paiement du prix ; qu'il convient dans ces conditions de prononcer la résolution du contrat de vente sur le fondement de l'article 1184 du Code civil ; que les arrérages versés de la rente resteront acquis aux légataires de Madame X..., la Fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés, l'Assistance Publique hôpitaux de Paris et la Fondation Institut Curie, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à la crédirentière par leur nonpaiement dans le temps et les conditions prévus au contrat ; que le crédirentier ne pouvant tout à la fois se prévaloir du non- paiement des rentes pour obtenir la résolution du contrat et solliciter le paiement de ses arriérés, il convient de débouter la Fondation Abbé Pierre pour le logement des défavorisés, l'Assistance Publique hôpitaux de Paris et la Fondation institut Curie de leurs demandes de ce chef ainsi que de la demande en remboursement d'une facture de remplacement de radiateurs ; que de même, elles seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts supplémentaires qui ne sont pas justifiés ; qu'il convient dans ces conditions de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, dit acquis aux héritiers de la crédirentière les arrérages perçus de la rente à titre de dommages-intérêts et rejeté les autres demandes ;

ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que les légataires universels ont repris l'instance en renonçant expressément à la demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en précisant reprendre les demandes aux fins de résolution de lavente par application de l'article 1184 du Code civil et aux fins de nullité pour vil prix ou prix non réel et non sérieux, les motifs invoqués pour justifier la renonciation n'étant pas crédibles mais révélant que les légataires ont reconnu que les causes du commandement avaient été exécutées ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir qu'il résulte de la lecture des relevés bancaires produits aux débats qu'ont été réglés les arrérages d'août 2002, avril 2003, juin 2004, juillet, août, septembre, octobre, novembre, décembre 2005, janvier, février et mars 2006, soit l'intégralité des causes du commandement ; qu'en relevant que la société exposante ne justifie pas s'être acquittée du paiement des rentes, en particulier à compter du mois d'avril 2006 jusqu'au mois de janvier 2007, sans rechercher si, les causes du commandement ayant été payées, l'action diligentée n'était pas irrecevable dés lors que du fait du décès de la crédirentière, le droit de propriété de l'exposante s'était consolidé et les ayants-cause universels de la crédirentière ayant renoncé à leur demande de constat d'acquisition de plein droit de la clause résolutoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE la société exposante faisait valoir que si les arrérages d'avril 2006 au 20 janvier 2007 n'ont pas été réglés, la crédirentière était elle-même débitrice des charges locatives, la SCI exposante étant, après compensation, créancière d'une somme de 2.575,81 euros ; qu'elle produisait aux débats la preuve du paiement des charges de copropriété ; qu'en affirmant que la société exposante, eu égard au caractère alimentaire de la rente, ne saurait faire de compensation avec une dette prétendue de charges locatives dues par la crédirentière pour la période de janvier 2002 à janvier 2007, qu'elle ne justifie pas lui en avoir établi le compte et ne prouve pas s'être au préalable acquittée auprès du syndic de la copropriété des charges de copropriété au règlement desquelles elle s'était contractuellement obligée, cependant que la compensation était sollicitée par le fournisseur d'aliment, lequel était recevable à la faire, la Cour d'appel a violé l'article 1293 du Code civil ;

ALORS DE QUATRIEME PART QUE la société exposante faisait valoir que si les arrérages d'avril 2006 au 20 janvier 2007 n'ont pas été réglés, la crédirentière était elle-même débitrice des charges locatives, la SCI exposante étant, après compensation, créancière d'une somme de 2.575,81 euros ; qu'elle produisait aux débats la preuve du paiement des charges de copropriété ; qu'en affirmant que la société exposante, eu égard au caractère alimentaire de la rente, ne saurait faire de compensation avec une dette prétendue de charges locatives dues par la crédirentière pour la période de janvier 2002 à janvier 2007, qu'elle ne justifie pas lui en avoir établi le compte, et ne prouve pas s'être au préalable acquittée auprès du syndic de la copropriété des charges de copropriété au règlement desquelles elle s'était contractuellement obligée, la Cour d'appel, qui n'a procédé à aucune analyse, seraitelle succincte, des décomptes produits aux débats établissant le paiement par la société exposante des charges de copropriété, a violé les article 455 et 458 du Code de procédure civile ;

ALORS DE CINQUIEME PART QUE la société exposante faisait valoir que si les arrérages d'avril 2006 au 20 janvier 2007 n'ont pas été réglés, la crédirentière était elle-même débitrice des charges locatives, la SCI exposante étant, après compensation, créancière d'une somme de 2.575,81 euros ; qu'elle produisait aux débats la preuve du paiement des charges de copropriété ; qu'en affirmant que la société exposante, eu égard au caractère alimentaire de la rente, ne saurait faire de compensation avec une dette prétendue de charges locatives dues par la crédirentière pour la période de janvier 2002 à janvier 2007, qu'elle ne justifie pas lui en avoir établi le compte, et ne prouve pas s'être au préalable acquittée auprès du syndic de la copropriété des charges de copropriété au règlement desquelles elle s'était contractuellement obligée, sans rechercher si l'importance de la créance au titre des charges locatives, supérieure aux arrérages impayés, n'ôtait pas toute gravité au retard dans le paiement des arrérages, la Cour d'appel qui n'a pas pris en compte l'ensemble des circonstances présentes au jour où elle statuait, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1184 du Code civil et 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme."

ALORS ENFIN QU'en décidant que les arrérages versés de la rente resteront acquis aux légataires de Madame X... à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à la crédirentière par leur non paiement dans le temps et les conditions prévus au contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'Homme ;