Ce bail, conférant donc un droit réel, est cessible, saisissable, et peut faire l'objet d'une hypothèque.
Le locataire est un organisme d'habitation à loyer modéré, une société d'économie mixte, une collectivité territoriale ou encore un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le but du bail à réhabilitation est de procéder à des travaux d'amélioration de l'immeuble qui permettront de le louer, le locataire bénéficiant de l'aide personnalisée au logement.
Les articles du code de la construction et de l'habitation relatifs au bail à réhabilitation :
Est qualifié de bail à réhabilitation et soumis aux dispositions du présent chapitre le contrat par lequel soit un organisme d'habitations à loyer modéré, soit une société d'économie mixte dont l'objet est de construire ou de donner à bail des logements, soit une collectivité territoriale, soit un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 s'engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage d'habitation pendant la durée du bail.
Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution.
En fin de bail, les améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans indemnisation.
Le bail à réhabilitation est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes que l'aliénation. Il est conclu pour une durée minimale de douze ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction.
Le preneur est titulaire d'un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
Ce droit est cessible nonobstant toute convention contraire. La cession ne peut être consentie qu'à l'un des organismes mentionnés au premier alinéa de l'article L. 252-1, avec l'accord du bailleur. Le droit ne peut être cédé que s'il porte sur la totalité de l'immeuble loué. Le cédant demeure garant de l'exécution du bail par le cessionnaire.
La prise d'effet du bail à réhabilitation est subordonnée à la conclusion par le preneur d'une convention prévue à l'article L. 351-2 dont la date d'expiration est identique à celle de ce bail.
Six mois avant la date d'expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut proposer aux occupants un contrat de location prenant effet à cette date. A défaut, le preneur est tenu, au plus tard trois mois avant l'expiration du bail à réhabilitation, d'offrir aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. L'occupant qui n'a pas conclu de contrat de location ou accepté l'offre de relogement est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration du bail à réhabilitation. Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer l'immeuble au bailleur libre de location et d'occupation.
On note que le code de la construction et de l'habitation dispose que le bail à réhabilitation emporte l'obligation pour le locataire de réaliser des travaux d'amélioration afin de me permettre de le louer à usage d'habitation, la durée du bail étant au minimum de 12 années.
Le but social du bail à réhabilitation est assez clairement exprimé par les dispositions du code de la construction et de l'habitation.
Pour le propriétaire privé, il offre la possibilité de remettre à un organisme qui maîtrise le logement social et la réhabilitation le logement nécessitant des travaux importants dont il dispose.
Cette vocation sociale est complétée par l'obligation pour le preneur de conclure une convention relative à l'éligibilité de l'immeuble à l'aide personnalisée au logement.
S'agissant de la création d'un droit réel immobilier, le contrat est établi par acte authentique, et il est destiné à être publié au bureau des hypothèques.
Il peut faire l'objet d'une cession.
Les obligations du preneur dans le bail à réhabilitation consistent essentiellement, comme il a été indiqué ci-dessus, à procéder à l'exécution des travaux qui permettront de rendre l'immeuble habitable, et de le louer à des personnes éligibles à l'aide personnalisée au logement.
À la fin du bail à réhabilitation, le bailleur peut proposer aux locataires un contrat de location qui prendra effet après l'expiration du bail à réhabilitation.
A défaut de proposition d'un bail par le bailleur, le preneur du bail à habitation est dans l'obligation de proposer au locataire occupant un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. À défaut d'accepter ce bail et ce logement, le locataire devient occupant sans titre ni droit.
À la fin du bail à réhabilitation, le bien revient au bailleur, qui bénéficie de toutes les améliorations apportées sans indemnité.
Sur le régime fiscal du bail à réhabilitation voir ici : régime fiscal du bail à réhabilitation.
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