Perdre son droit d'usage en n’entretenant pas le jardin, dans une vente en viager

Le débirentier n'avait pas entretenu le jardin sur lequel il avait un droit d'usage en vertu de la vente en viager : il perd ce droit d'usage.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 20 février 2012), que par acte du 22 décembre 1995, Mme X... a vendu à M. Y... une maison d'habitation pour une somme pour partie convertie en rente annuelle et viagère, le contrat prévoyant que l'acquéreur serait propriétaire de l'immeuble vendu à compter du jour de la vente et en aurait la jouissance par la prise de possession réelle suivant le décès du vendeur, celui-ci autorisant l'acquéreur à utiliser le jardin à compter du jour de l'acte ; que faisant valoir que M. Y... avait gravement manqué à ses obligations d'usager du jardin, Mme X... l'a assigné pour voir prononcer la résolution du contrat de vente et condamner M. Y... à lui payer certaines sommes, à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la déchéance du droit d'usage pour faute grave, alors, selon le moyen :

1°/ que les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d'après ses stipulations, plus ou moins d'étendue ; que l'acte notarié du 22 décembre 1995 autorisait l'acquéreur à utiliser le jardin à compter de sa signature ; qu'en s'étant fondée sur une mise en demeure du 15 juillet 2008 établie unilatéralement par Mme X... pour en déduire l'obligation pour M. Y... de laisser un espace derrière la maison permettant à Mme X... de bénéficier d'un petit jardin d'agrément, obligation à laquelle il aurait failli, la cour d'appel a violé l'article 628 du code civil ;

2°/ que l'acte notarié du 22 décembre 1995 stipulait seulement que le vendeur autorisait l'acquéreur à utiliser le jardin à compter du 22 décembre 1995 ; qu' en ayant déduit de cet acte diverses obligations pour l'acquéreur, dont celles de ne pas laisser d'épave de voiture dans le jardin, de ne pas laisser des herbes immangeables pour des animaux, d'entretenir le terrain et de ne pas y déposer d'objets de toute sorte, la cour d'appel a violé l'article 628 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que deux constats d'huissier et des attestations démontraient que, notamment dans la période de mai à juillet 2008, les haies n'étaient pas taillées, qu'il y avait des orties, des herbes hautes dans le jardin, que M. Y... avait entreposé divers déchets et objets, une épave de voiture et que le cheval divaguait sur la totalité du terrain, et retenu que le dernier constat d'huissier et des attestations établissaient que trois ans plus tard, le jardin n'était toujours pas remis en conformité avec sa destination, que l'épave de la voiture se trouvait toujours sur le terrain, ainsi que des immondices, la cour d'appel a pu en déduire que Mme X... rapportait la preuve de manquements graves et renouvelés de M. Y... à ses obligations, et a souverainement prononcé la déchéance du droit d'usage qui lui avait été accordé sur le jardin ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné à procéder ou à faire procéder à l'enlèvement à ses frais de l'épave de voiture Renault 14, des abris en tôle, des clôtures détériorées et non utilisées et de tous les déchets encombrant le terrain dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, alors, selon le moyen, que Mme X... ne sollicitait que le paiement de dommages et intérêts, de sorte que la cour d'appel a excédé les limites de sa saisine et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu que M. Y... reprochant à l'arrêt d'avoir statué sur des choses non demandées, devait présenter une requête à la juridiction qui a statué en application des dispositions des articles 463 et 464 du code de procédure civile ;

Que le moyen n'est pas recevable ;

Et sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que Mme X... avait fait dresser trois constats d'huissier aux fins d'établir le non-respect de ses obligations par M. Y..., la cour d'appel a pu le condamner au remboursement du coût de ces constats par une somme distincte de celle allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la déchéance du droit d'usage accordé à M. Y... par l'acte de vente du 22 décembre 1995 pour faute grave,

Aux motifs que le dernier constat d'huissier de justice et les attestations produites démontraient qu'en avril 2011, le jardin n'avait toujours pas été remis en conformité avec sa destination et que l'épave de voiture se trouvait toujours sur le terrain ainsi que des immondices ; que concernant les animaux, il ressortait de la mise en demeure du 15 juillet 2008 que M. Y... avait été autorisé par Mme X... à laisser des animaux sur le terrain à condition de laisser un espace derrière la maison lui permettant de bénéficier d'un petit jardin d'agrément ; que la présence de chats sauvages dans le jardin et leur éventuelle responsabilité dans la dégradation de l'état du terrain ne permettaient pas d'exonérer M. Y... de sa responsabilité dans l'absence d'entretien du terrain et le dépôt d'objets et d'immondices de toutes sortes ; que Mme X... avait rapporté la preuve de manquements graves et renouvelés de M. Y... à ses obligations d'usufruitier du jardin qui justifiaient la déchéance du droit d'usage qui lui avait été accordé sur ce jardin ; que s'agissant de la déchéance d'un droit d'usage gratuit et non d'une occupation sans droit ni titre, la demande en paiement d'une indemnité d'occupation n'était pas fondée ;

Alors que 1°) les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d'après ses stipulations, plus ou moins d'étendue ; que l'acte notarié du 22 décembre 1995 autorisait l'acquéreur à utiliser le jardin à compter de sa signature ; qu'en s'étant fondée sur une mise en demeure du 15 juillet 2008 établie unilatéralement par Mme X... pour en déduire l'obligation pour M. Y... de laisser un espace derrière la maison permettant à Mme X... de bénéficier d'un petit jardin d'agrément, obligation à laquelle il aurait failli, la cour d'appel a violé l'article 628 du code civil ;

Alors que 2°) l'acte notarié du 22 décembre 1995 stipulait seulement (p.3) que le vendeur autorisait l'acquéreur à utiliser le jardin à compter du 22 décembre 1995 ; qu'en ayant déduit de cet acte diverses obligations pour l'acquéreur, dont celles de ne pas laisser d'épave de voiture dans le jardin, de ne pas laisser des herbes immangeables pour des animaux, d'entretenir le terrain et de ne pas y déposer d'objets de toute sorte, la cour d'appel a violé l'article 628 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Y... à procéder ou à faire procéder à l'enlèvement à ses frais de l'épave de voiture Renault 14, des abris en tôle, des clôtures détériorées et non utilisées et de tous les déchets encombrant le terrain dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

Aux motifs que Mme X... ne pouvait obtenir une condamnation au paiement de dommages et intérêts correspondant au coût de l'enlèvement des abris en tôle, du véhicule Renault, des déchets et détritus, clôtures et assimilés ; qu'il convenait en revanche de condamner M. Y... à enlever ou faire enlever à ses frais l'épave de la voiture, les abris en tôle, les clôtures détériorées et non utilisées et les déchets divers sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

Alors que Mme X... ne sollicitait que le paiement de dommages et intérêts, de sorte que la cour d'appel a excédé les limites de sa saisine et violé l'article 4 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Y... à payer à Mme X... la somme de 499,50 euros représentant le coût de trois constats d'huissier de justice, en plus de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Aux motifs que M. Y... devait être condamné à rembourser la somme de 499,50 euros représentant le coût des trois constats d'huissier qu'elle avait fait dresser pour établir le non- respect par lui de ses obligations ;

Alors que les frais de constat d'huissier de justice font partie des frais irrépétibles ; qu'en ayant condamné M. Y... à une somme supplémentaire à celle prononcée au titre des frais irrépétibles, la cour d'appel a violé l'article 700 du code de procédure civile."