Obligation de conseil de l'agent immobilier

Voici un arrêt qui juge que l'agent immobilier n'a pas manqué à son obligation de conseil :

"Attendu que, par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2003, M. et Mme X... ont vendu à M. Y... par l'intermédiaire de M. Z..., agent immobilier, un immeuble à usage d'habitation au prix de 116 000 euros ; que l'acquéreur qui ne recourait pas à un prêt s'engageait à régler dans les huit jours de l'expiration du délai de rétractation la somme de 11 600 euros, somme due à la partie défaillante en cas de non-réitération de la vente dans le délai de trois mois ; que M. Y... a renoncé à la vente mais n'a pas versé la somme de 11 600 euros ;

Attendu qu'il est fait grief à la cour d'appel (Douai, 30 octobre 2006), d'avoir débouté les époux X... de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de l'agent immobilier, alors, selon le moyen, que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'occasion d'une opération réalisée par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération, et cette obligation de moyen doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ; que les consorts X... faisaient valoir dans leurs écritures d'appel (cf p. 2) que l'agent immobilier reconnaissait dans ses écritures qu'il savait que le financement dépendait du père de l'acquéreur, que ledit agent n'avait pas fait intervenir à l'acte et que ce faisant, il prenait nécessairement un risque devant en assumer les conséquences ; qu'en jugeant différemment, à la faveur d'une motivation inopérante, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel qui a relevé que lors de la signature du compromis de vente, M. Z... avait vérifié que le compte de l'acquéreur était suffisamment approvisionné pour payer l'immeuble au comptant et que postérieurement à la signature du compromis M. Y... père avait retiré l'argent du compte de son fils, compte sur lequel il avait procuration, et que, dans ces conditions, il ne pouvait être reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas fait intervenir le père de M. Y... au compromis de vente, M. Z... ne pouvant prévoir le différend révélé postérieurement entre le père et le fils, a pu décider que l'agent immobilier n'avait pas manqué à son devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux avril deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. et Mme X... ;



MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant à obtenir une indemnité pour un manquement d'un professionnel du droit à son obligation de conseil ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur et Madame X... reprochent à Monsieur Z... un manquement à son devoir de conseil, relativement au financement de l'immeuble par l'acquéreur ; qu'il s'avère cependant qu'il ne peut être reproché à Monsieur Z... de ne pas s'être assuré de la solvabilité de Monsieur Y... et de la disponibilité des fonds, dès lors qu'il ressort d'une attestation de ce dernier que son compte bancaire était suffisamment approvisionné pour payer au comptant l'immeuble vendu le jour de la signature de l'acte sous seing privé et que ce n'est que, postérieurement, que le père de Monsieur Y..., qui n'était pas d'accord sur cette acquisition et qui avait une procuration sur les comptes de son fils, a retiré l'argent du compte, ce qui a rendu impossible le versement de l'acompte et la réitération de la vente ; qu'ainsi, Monsieur Y... disposait-il le 7 octobre 2003 des fonds nécessaires pour mener à terme l'opération et Monsieur Z... ne pouvait-il prévoire l'opposition qui allait se révéler postérieurement entre le père et le fils ; qu'il ne peut lui être reproché, dans ces conditions, de n'avoir pas fait intervenir à l'acte le père de Monsieur Y... et que ailleurs, suite à la renonciation de Monsieur Y..., Monsieur Z... a tenté d'obtenir le paiement de la somme de 11. 600 euros par Monsieur Y..., lequel a signé le 21 novembre 2003 un engagement de payer ; qu'il ne peut donc être reproché à Monsieur Z... de ne pas avoir réagi à l'insolvabilité de Monsieur Y... et l'agent immobilier n'avait pas le pouvoir, étant un tiers au contrat, d'engager d'autres mesures ; qu'il sera relevé que Monsieur Y... a informé les vendeurs de l'impossibilité pour lui de réaliser la vente dès le 21 novembre 2003 et que la durée d'immobilisation du bien a été limitée à environ un mois, hors délai de rétractation ; qu'au vu de ces considérations, il apparaît qu'aucun manquement à ses obligations de la part de Monsieur Z... n'est justifié et que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions ;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'aux termes de l'article 1147 du Code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement des dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ; qu'en l'espèce, il résulte du compromis de vente de l'immeuble... signé le 7 octobre 2003 entre les époux X... et Monsieur David Y... que celui-ci s'était engagé à verser dans les huit jours de l'expiration du délai de rétractation, la somme de 11. 600 euros ; qu'il apparaît qu'il ne s'est pas rétracté dans les formes et les délais prévus et n'a pas payé la somme fixée ; que néanmoins, si Monsieur Z... se devait en qualité d'agent immobilier de renseigner et de conseiller ses clients, la jurisprudence considère que le mandat donné à l'agent immobilier lui confère seulement une mission à l'entremise et n'a pas pour effet de le substituer au vendeur ; que Monsieur et Madame X... ne caractérise aucune faute de la part de Monsieur Z..., se contentant d'indiquer qu'il a manqué à son devoir de conseil en ne réagissant pas à la défaillance du débiteur sans indiquer par quel acte ou démarche il aurait dû agir ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur Z... s'est montré soucieux d'obtenir de Monsieur Y... des explications sur sa défaillance et une reconnaissance écrite de dette envers les époux X..., si bien que Monsieur Z... n'est pas responsable de l'inexécution de la vente et ne peut être condamné en ce sens ;

ALORS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'occasion d'une opération réalisée par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération, et cette obligation de moyen doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ; que les consorts X... faisaient valoir dans leurs écritures d'appel (cf p. 2) que l'agent immobilier reconnaissait dans ses écritures qu'il savait que le financement dépendait du père de l'acquéreur, que ledit agent n'avait pas fait intervenir à l'acte et que ce faisant, il prenait nécessairement un risque devant en assumer les conséquences ; qu'en jugeant différemment, à la faveur d'une motivation inopérante, la Cour ne justifie pas légalement son arrêt, au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil, violés."