Article 1178 du code civil : une application

Une application de l'article 1178 du code civil à la condition d'obtention d'un prêt :



"Attendu qu'ayant relevé que M. X... avait été informé par sa banque qu'il ne pourrait obtenir, à titre personnel, qu'un prêt de 400 000 euros pour un investissement locatif et que l'accord de principe donné sur le montant prévu à la promesse l'était sous la condition d'une acquisition par le biais d'une société civile immobilière (SCI) patrimoniale et que la promesse signée permettait une telle substitution, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'engagement d'acheter par le biais d'une SCI, que M. X..., qui savait qu'une demande de prêt présentée à titre personnel était vouée à l'échec, n'avait pas fait le nécessaire pour obtenir le prêt et que la condition suspensive devait être réputée acquise ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



PAR CES MOTIFS :



REJETTE le pourvoi ;



Condamne M. X... aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 2 500 euros à M. Y... ; rejette la demande de M. X... ;











Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille treize.



















MOYEN ANNEXE au présent arrêt



Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour M. X...



Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la condition suspensive est réputée acquise par application de l'article 1178 du code civil et condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 69. 000 € avec intérêts, la dite somme étant payée à hauteur de 34. 500 € par libération du séquestre détenu par Me A..., notaire à Paris, entre les mains de M. Y... ;



AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'il est établi par les pièces versées aux débats que M. X... a signé le 12 juin 2007 un mandat de recherche portant sur un appartement de 70 m2 minimum dans Paris intra-muros en vue de son acquisition pour un prix de 450. 000 € maximum, 550. 000 € en l'absence de travaux après avoir interrogé en juillet 2007 la banque HSBC sur sa capacité d'emprunt, laquelle lui a répondu par mail le 5 juillet 2007 qu'un prêt de 400. 000 € sur 25 ans était envisageable, précisant qu'il sera alors à plus de 40 % d'endettement avec les nouveaux revenus locatifs espérés et que si cette opération était envisagée avec un co-emprunteur, ses revenus seraient pris en compte, ce qui pourrait augmenter le montant maximum d'emprunt ; que par mail du 22 octobre 2007, M. X... a fait à M. Y... par l'intermédiaire de sa mandataire une proposition d'achat pour son appartement pour le prix de 690 000 € que M. Y... a accepté sous condition d'un accord de principe de la banque pour un prêt de 90 %, ayant lui-même signé une promesse de vente ; que M. X... a transmis cette demande à la banque HSBC par mail du 23 octobre 2007, précisant qu'il souhaite acquérir l'appartement qui sera sa résidence principale en son nom personnel, accord de principe qui lui a été donné par la banque le 24 octobre 2007 pour un prêt de 767. 000 € au taux de 4, 85 % ou 4, 95 % sur 240 ou 300 mois pour l'achat d'un bien immobilier pour usage de résidence principale par le biais d'une SCI patrimoniale ; qu'il résulte du rapprochement des termes de cet accord de principe et du mail adressé le 5 juillet à M. X... par la banque que celle-ci ne consentait le prêt de 767. 000 € pour l'acquisition d'un appartement à usage de résidence principale qu'à la condition d'une acquisition par le biais d'une SCI patrimoniale comprenant plusieurs associés solvables, le taux d'endettement de M. X... ne lui permettant pas d'obtenir à titre personnel un prêt excédant 400. 000 € ; que la promesse de vente a été signée le 29 octobre 2007, le bénéficiaire étant M. X... avec faculté de substitution, étant précisé dans l'acte, au titre des obligations du bénéficiaire, que celui-ci s'est préalablement renseigné auprès des établissements de crédit et qu'il n'existe pas d'empêchement à l'octroi du prêt, que les charges résultant de cet emprunt n'excèdent pas le pourcentage de ressources prévu par les organismes de prêt, qu'il n'existe pas d'obstacle à la mise en place des assurances décès invalidité sur la tête de l'acquéreur et éventuellement de toute caution demandée et que les garanties demandées par le prêteur pourront sauf cas imprévisible être mises en place ; qu'il s'ensuit, eu égard aux termes de l'accord de principe communiqué au vendeur le jour de la signature de la promesse de vente, que M. X... s'engageait à effectuer la vente par le biais d'une SCI patrimoniale, ce que permettait la faculté de substitution, seul mode d'acquisition pour lequel il n'existait pas d'empêchement à l'octroi du prêt ; qu'il est encore précisé que le bénéficiaire s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d'emprunt dans un délai de trente jours et à justifier de ce dépit à première demande du vendeur, qu'il devra suivre l'étude de son dossier et faire son possible pour obtenir le prêt dont s'agit aux conditions définies dans la promesse de vente et qu'il a été avisé des dispositions de l'article 1178 du code civil selon lesquelles « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement » : que la banque HSBC a avisé M. X... le 10 novembre 2007, dans le délai imparti pour la réalisation de la condition suspensive, de son refus de lui accorder un prêt de 767. 000 € sur 300 mois au taux de 4, 80 % pour le financement du bien immobilier objet de la promesse de vente ; qu'eu égard à la date du refus de prêt, M. X... a nécessairement déposé sa demande de prêt dans le délai de 30 jours fixé dans la promesse de vente, étant observé que le prêt visé dans la lettre de refus est conforme aux prévision de la promesse en ce qui concerne le délai de remboursement et le taux d'intérêts, celui de 4, 80 % au lieu de 5 % n'étant pas de nature à avoir fait échec à l'obtention du prêt ; que toutefois pour bénéficier de l'article 312-16 du code civil, le bénéficiaire de la promesse doit démontrer avoir fait le nécessaire pour obtenir les prêts ; que M. X..., qui avait été avisé par la banque dès juillet 2007 que sa capacité personnelle était limitée à 400 000 € eu égard à son taux d'endettement élevé et qui n'avait obtenu un accord de principe de prêt que pour un achat du bien par une SCI patrimoniale, reconnaît avoir fait la demande de prêt en son nom personnel, et n'a donc pas fait le nécessaire pour obtenir le prêt, dès lors qu'il savait en signant la promesse de vente qu'une telle demande en son nom était vouée à l'échec, ayant d'ailleurs contracté avec faculté de substitution, ce qui lui permettait de poursuivre l'acquisition du bien par une SCI patrimoniale ainsi qu'il n'avait déjà fait pour l'acquisition d'autres biens à usage locatif ; qu'il n'a pas non plus offert à la banque les garanties lui permettant d'obtenir le prêt en son nom personnel ; que M. X... ne justifie pas avoir régulièrement déposé une demande de prêt auprès de la Société Générale, la demande faite le 23 octobre 2007 ne concernant qu'une demande de caution bancaire et celle faite le 24 octobre ne contenant pas les éléments caractéristiques du prêt visé dans la promesse ; que M. X... ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive en présentant une demande de prêt dans des conditions qu'il savait ne pas être acceptées par la banque, la condition suspensive est réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ; que la condition suspensive étant réputée acquise et M. X... et n'ayant pas levé l'option dans le délai, la promesse de vente est caduque et M. X... tenu au payement de l'indemnité d'immobilisation fixée forfaitairement par les parties à la somme de 69. 000 € laquelle sera payée à hauteur de 24. 500 € par la libération de la somme séquestrée entre les mains du notaire ;



1°/ ALORS QUE le fait pour le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive de déposer une demande de prêt, conforme aux spécifications de la promesse, en connaissance du risque avéré de refus fondé sur ses capacités d'endettement ne constitue pas une faute permettant de réputer la condition accomplie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que M. X... avait déposé une demande de prêt répondant aux spécifications de la promesse dans le délai imparti, et ainsi satisfait à ses obligations contractuelles ; qu'en lui reprochant néanmoins d'avoir empêché l'accomplissement de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente par la seule connaissance qu'il avait de ce que sa demande n'aboutirait pas en raison de son taux d'endettement, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;



2°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître le sens clair et précis des écrits versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la promesse de vente du 29 octobre 2007 stipulait clairement que le bénéficiaire, M. X..., « acceptait cette promesse en tant que telle, tant pour lui-même que pour ses ayants cause et ayants droit …, il aura la faculté d'en demander ou non la réalisation, selon qu'il lui conviendra, et sous réserve des dispositions du paragraphe " substitution " ci-dessus » ; que ledit paragraphe stipulait que « le bénéficiaire M. X... aura la possibilité de substituer une tierce personne dans le bénéfice de la présente vente, sous réserve de la réalisation des conditions ci-après à laquelle est soumise la validité de cette substitution » ; que dès lors, en affirmant que M. X... s'était engagé à effectuer la vente par le biais d'une SCI patrimoniale quand il s'agissait pour lui d'une simple faculté, la cour d'appel a dénaturé ladite promesse et violé l'article 1134 du code civil."