La perte d'une chance de percevoir sa commission par l'agent immobilier

La perte d'une chance de percevoir sa commission par l'agent immobilier :

"Vu l'article 1147 du code civil ;





Attendu que, pour condamner les époux X..., qui avaient révoqué, avant son terme, le mandat non exclusif de vente confié à la société Archipode, à verser à celle-ci, à titre de dommages-intérêts, le montant de la commission prévue au contrat, le jugement attaqué retient que le non-respect des termes de ce dernier constitue une faute contractuelle qui a causé un dommage à l'agent immobilier en ne lui permettant pas de trouver un nouvel acquéreur pour percevoir sa commission ;



Qu'en statuant ainsi, alors que le dommage résultant de la perte de chance doit être mesuré à la chance perdue et ne peut être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;



PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :



CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 8 décembre 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Paris 19e ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Paris 18e ; 



Condamne la société Archipode aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Archipode à verser aux époux X... la somme de 2 000 euros ;



Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mai deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.







Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour les époux X....







M. et Mme X... font grief au jugement attaqué de les avoir déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société Archipode à leur verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de les avoir condamnés à payer à cette dernière une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;



AUX MOTIFS QUE le 15 juin 2010, les époux X... donnent mandat à M. Y..., gérant de la société Archipode, pour vendre un appartement dont ils sont propriétaires au dernier étage sous les combles ; que le mandat est non exclusif pour une durée de trois mois irrévocable ; que le montant de la commission est fixé à 3.000 euros à la charge de l'acheteur ; que M. Y... trouve un acquéreur en la personne de M. Z... pour qui la notion de dernier étage est primordiale puisqu'il ne veut pas avoir de bruit au dessus de chez lui ; qu'une promesse de vente est signée devant notaire avec un délai de rétractation ; que l'appartement est effectivement au dernier étage de l'immeuble, mais les combles sont déjà aménagés et occupés par une voisine ; que les époux X... en informent M. Y... après la promesse de vente ; que M. Y... en informe M. Z... qui se rétracte avant l'expiration du délai de rétractation soit le 2 juillet 2010 ; que les époux X... rendent M. Y... responsable de l'échec de la vente pour avoir prévenu M. Z... et résilient le mandat de M. Y... avant l'expiration du terme ; que M. Y... estime que l'échec de la vente incombe aux époux X... qui auraient dissimulé l'occupation du grenier et ajoute que la résiliation du mandat lui cause un préjudice en lui interdisant de trouver un nouvel acquéreur pour pouvoir percevoir sa commission ; que les époux X... réclament 3.000 euros de dommages et intérêts ainsi que 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; que M. Y... quant à lui réclame la résolution judiciaire du mandat assortie de 3.000 euros de dommages et intérêts et de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'en résiliant unilatéralement le contrat de mandat de M. Y... avant l'échéance alors que le délai de trois mois était irrévocable ainsi que cela ressort de l'examen du contrat fourni au dossier, les époux X... n'ont pas respecté les termes du contrat qu'ils avaient signé ; que le non respect du contrat par les époux X... constitue une faute contractuelle qui a causé un dommage à M. Y... en ne lui permettant pas de trouver un nouvel acquéreur pour percevoir sa commission ; que les responsables du fait générateur du dommage, en l'occurrence les époux X..., doivent donc le réparer à hauteur de la commission prévue et la demande présentée de ce chef par M. Y... sera reçue ; que le contrat de mandat qui n'est plus exécutable doit en conséquence être résolu ;



1°) ALORS QUE la révocation anticipée d'un mandat consenti pour une durée déterminée et stipulé irrévocable n'est pas fautive lorsqu'elle est rendue nécessaire par une faute imputable au mandataire ; qu'en se bornant, pour dire que les époux X... avaient commis une faute contractuelle et en conséquence condamner ces derniers à payer à la société Archipode une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, à énoncer que le délai de trois mois était irrévocable et qu'en résiliant le contrat avant l'échéance, les époux X... n'en avaient pas respecté les termes, sans rechercher, comme l'y invitaient expressément ces derniers, si la révocation anticipée n'avait pas été rendue nécessaire par une faute imputable à M. Y..., gérant de la société Archipode, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2004 du code civil ;



2°) ALORS QUE M. et Mme X... faisaient valoir dans leurs écritures que M. Y... avait commis une faute, d'une part, en ne se renseignant pas sur les caractéristiques essentielles du bien objet du mandat et, d'autre part, en ne les informant pas des attentes spécifiques de M. Z... et sollicitaient en conséquence la condamnation de la société Archipode à leur payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts (conclusions des exposants, p 7, 11 et 12) ; qu'en les déboutant néanmoins de cette demande, sans se prononcer sur le caractère fautif du comportement de M. Y..., la juridiction de proximité a privé sa décision de tout motif et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;



3°) ALORS QUE M. et Mme X... faisaient valoir dans leurs écritures que M. Y... avait commis une faute, d'une part, en ne se renseignant pas sur les caractéristiques essentielles du bien objet du mandat et, d'autre part, en ne les informant pas des attentes spécifiques de M. Z... (conclusions des exposants, p 7) ; qu'en énonçant que les époux X... rendaient M. Y... responsable de l'échec de la vente pour avoir prévenu M. Z... de l'aménagement des combles situés au dessus de l'appartement objet du mandat, la juridiction de proximité a dénaturé le sens clair et précis des écritures précitées dont il résultait au contraire que c'est une insuffisance d'information qui était reprochée au mandataire, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;



4°) ALORS QUE la réparation de la perte d'une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que la juridiction de proximité qui, bien qu'ayant constaté que le mandat n'était pas exclusif et que sa révocation anticipée avait causé un dommage à M. Y... en ne lui permettant pas de trouver un nouvel acquéreur pour percevoir sa commission, a néanmoins énoncé que les époux X... devaient réparer ce dommage à hauteur de la commission prévue, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que la réparation ne pouvait être égale au montant de la commission, et a violé l'article 1147 du code civil."