Le notaire doit procéder à des investigations relativement au droit de propriété

Le notaire doit procéder à des investigations relativement au droit de propriété du vendeur d'un bien immobilier, à l'occasion de la vente d'un bien immobilier :



"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 30 novembre 2006), que par acte de vente du 18 janvier 1996 établi par M. X..., notaire, Mme Y... a vendu à Mme Z... le lot n° 3 de la terre Faatane 2 ; que M. A... revendiquant des droits sur cette parcelle et le conservateur des hypothèques ayant refusé de publier l'acte de vente, Mme Z... a assigné Mme Y... ainsi que M. B..., agent immobilier et M. X... , notaire pour manquement à leur devoir de conseil, en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ; que M. A..., appelé en cause, a demandé l'annulation de la vente Y... Z... et l'attribution des lots de la terre litigieuse aux personnes inscrites sur le plan de partage G... de 1950 ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° J 07-17. 516 et sur le premier moyen du pourvoi n° E 07-14. 545, réunis :

Attendu que Mme Y... et M. X... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1° / qu'il résulte des articles 1626 et 1628 et suivants du code civil que seul l'acquéreur réellement dépossédé dispose d'un recours en garantie contre son vendeur lorsque l'éviction a une cause antérieure au contrat, le vendeur ne devant pas garantie à l'acquéreur qui aurait pu éviter l'éviction ; qu'en faisant droit à l'action en nullité de la vente fondée sur la garantie d'éviction au seul motif que l'acquéreur ne peut jouir paisiblement de son bien puisque celui-ci est revendiqué par un tiers et que la vente ne peut être publiée, la cour d'appel, qui n'a pas constaté la réalité de la dépossession de Mme Z... en raison de l'accueil de l'action en revendication d'un tiers, a violé les articles 1626 et 1628 du code civil ;

2° / que Mme Y... soulignait, dans ses conclusions du 26 janvier 2006, qu'elle était seule propriétaire de la parcelle vendue comme étant fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée prévue par l'article 2265 du code civil dans la mesure où elle pouvait justifier d'un juste titre et de la bonne foi, M. A..., qui se fonde sur un plan de partage de 1950 dont la validité n'était pas démontrée, n'ayant jamais engagé d'action en revendication antérieurement à la présente procédure et n'ayant jamais contesté les actes de vente des autres parcelles de la même terre précédemment passés par elle ; qu'en s'abstenant totalement de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si Mme Y... ne justifiait pas être, à l'époque de la vente à Mme Z..., seule propriétaire de la parcelle litigieuse par prescription acquisitive, de sorte que cette dernière n'était pas susceptible de se voir évincer en raison de la revendication de M. A..., la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1625 et 2265 du code civil ;

3° / que la propriété peut s'acquérir par l'effet de la prescription ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que c'est en vertu d'un testament de 1953 ayant reçu, selon un jugement du tribunal de Papeete en date du 18 novembre 1960, pleine et entière exécution, que Mme Y..., venderesse, se prétendait propriétaire de l'intégralité de la parcelle vendue ; que M. X... soutenait dès lors, dans ses conclusions d'appel, que Mme Y..., se croyant légitime propriétaire de cette parcelle depuis 1953, pouvait se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée, ou, à tout le moins trentenaire, en qualité de possesseur de bonne foi, à l'encontre de M. A..., tiers revendiquant qui n'occupait pas la parcelle litigieuse ; qu'en faisant cependant application de la garantie d'éviction, au motif que la venderesse ne pouvait se prévaloir être propriétaire de l'intégralité de la parcelle vendue, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la venderesse n'en était pas devenue propriétaire par l'effet de la prescription acquisitive abrégée, sinon trentenaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 712 et 1626 du code civil ;

4° / qu'en toute hypothèse, seul un risque d'éviction actuel et certain peut donner lieu à la garantie d'éviction au profit de l'acquéreur ; que ce risque demeure incertain lorsque la venderesse peut se prévaloir à l'encontre du tiers revendiquant de la prescription acquisitive trentenaire ou abrégée ; que M. X... soutenait, dans ses conclusions d'appel, que Mme Y..., qui se croyait légitimement propriétaire de l'intégralité de la parcelle vendue en vertu d'un testament de 1953, ayant reçu, selon un jugement du tribunal de Papeete en date du 18 novembre 1960, pleine et entière exécution, pouvait se prévaloir, à l'encontre de M. A..., qui revendiquait la propriété d'une partie de la parcelle vendue sans même l'occuper, de la prescription acquisitive trentenaire, sinon abrégée ; qu'en prononçant la résolution de la vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'éviction invoquée par l'acquéreur n'était pas incertaine en raison des moyens que la venderesse pouvait opposer au tiers revendiquant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1626 du code civil ;

5° / qu'en toute hypothèse, en cas d'éviction partielle, l'acquéreur ne peut obtenir la résolution de la vente que si, par son importance, l'éviction remet en cause son consentement même à la vente ; qu'en prononçant la résolution de la vente au motif que la venderesse n'était pas propriétaire de l'intégralité de la parcelle acquise, un tiers se prévalant de droits concurrents sur celle-ci, sans rechercher si l'éviction partielle subie par l'acquéreur remettait en cause, par son importance, son consentement à la vente, la cour d'appel a méconnu les dispositions des articles 1636 et 1638 du code civil ;

Mais attendu que la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir l'acquéreur, avant même qu'intervienne un jugement le constatant ; qu'ayant énoncé à bon droit qu'en application de l'article 1603 du code civil, le vendeur a l'obligation de garantir l'acquéreur de toute éviction que la prétention d'un tiers fait peser sur cet acquéreur, la cour d'appel, qui a constaté que les documents mentionnés dans l'acte de vente comme indiquant que le bien appartenait à la venderesse n'étaient ni annexés à l'acte, ni produits aux débats, et retenu que Mme Z... ne pouvait jouir paisiblement de son bien puisque celui-ci était revendiqué par M. A... et que la transaction ne pouvait être publiée, le conservateur des hypothèques ayant indiqué au notaire, par courrier du 14 juin 1996, que Mme Y... ne pouvait se prévaloir de la propriété de l'intégralité de la terre Faatane 2, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'un trouble actuel et certain subi par l'acquéreur et qui n'a pas retenu le caractère partiel de l'éviction, a pu en déduire, sans être tenue de répondre à de simples allégations sur l'acquisition de la propriété par prescription non assorties d'une offre de preuve, que Mme Y... ayant manqué à ses obligations, la vente devait être résolue ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi n° E 07-14. 545, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'il appartenait au notaire de vérifier la réalité des titres qui lui étaient soumis ou qui étaient disponibles, et relevé que M. X... s'était contenté de citer et d'annexer à l'acte de vente une lettre du 3 août 1989 émanant du service des Domaines mentionnant que Pauline Y... était seule propriétaire de cette terre léguée par son père par testament, mais qu'il eut été intéressant de disposer de l'acte d'acquisition, et notamment de ce qui avait pu être détaillé au paragraphe origine de propriété, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce courrier ne pouvait contenir de garanties suffisantes eu égard à son ancienneté et à la formule de réserve qu'il contenait et que M. X... n'avait effectué aucune investigation au sujet de l'étendue du droit de propriété du vendeur, a pu en déduire, sans être tenue de répondre à de simples allégations non assorties d'offre de preuve ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que la responsabilité du notaire était engagée et que l'insolvabilité de la venderesse rendant impossible la restitution des fonds versés par Mme Z... et libérés prématurément avant la transcription, il devait être condamné au paiement des sommes dues au titre de la résolution de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et M. X..., chacun, à payer à Mme Z... la somme de 2 500 euros ;

Rejette les demandes de Mme Y... et de M. X... ;

Condamne M. X... à une amende civile de 2 000 euros envers le Trésor public ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi n° E 07-14. 545 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre Madame Y... et Madame Z... et d'AVOIR, en conséquence, condamné Monsieur X..., in solidum avec Madame Y..., à payer à Madame Z... diverses sommes en réparation de son préjudice ;

AUX MOTIFS QUE le 5 août 1994, Brigitte Z... a signé, par l'intermédiaire de Xavier B..., agent d'affaires, un acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives d'une parcelle de terre désignée « ce lot n° 3 de la terre FAATANE 2 à BORA BORA, d'une superficie d'environs 1840 m ² pour un prix de 6. 500. 000 FCP, plus la commission de FCP due à l'agence immobilière ; qu'il était mentionné au chapitre « origine de propriété » : lettre du 3 août 1989 ; que ce courrier émanant du chef de service des Domaines et de l'Enregistrement, expédié à un avocat, dans le cadre d'une vente Y... / F..., mentionne que Pauline Y... est seule propriétaire de cette terre léguée par son père par testament, mais qu'il eût été intéressant de disposer de l'acte d'acquisition, et notamment de ce qui a pu être détaillé au paragraphe origine de propriété ; que l'acte authentique de vente, établi et signé chez Me X... le 18 janvier 1995, mentionne une superficie de 3580 m ² et indique que le bien appartient à la venderesse, pour lui avoir été légué par M. C..., au terme d'un testament olographe du 20 octobre 1953, déposé au greffe d'UTUROA, legs universel qui a pu recevoir son entière exécution, ainsi qu'il ressort d'un jugement du Tribunal de Papeete du 18 novembre 1960 ; que, toutefois, ces documents n'ont pas été annexés à l'acte notarié, ni même versés aux débats dans le cadre de cette procédure ; qu'ayant entrepris des travaux d'aménagement de la parcelle, Madame Z... était interpellée par un certain Jean Moe D... qui l'avisait par courrier du 17 juillet 1995 de ses droit concurrents sur la parcelle acquise par celle-ci ; que dans cette lettre, Monsieur A... indiquait avoir des auteurs communs avec Madame Y... dont l'indivision avait été réglée par un partage sur plans et bornage n° 62 établis par le géomètre G... ; que par courrier du 14 juin 1996, le conservateur des Hypothèques réitérait à Me X... le rejet de l'acte de vente, Madame Y... ne pouvant se prévaloir d'être propriétaire de l'intégralité de la terre FAATANE 2, sise à BORA BORA ; qu'en application de l'article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; qu'en ce qui concerne la garantie, le vendeur a l'obligation de garantir l'acquéreur contre toute éviction que la prétention d'un tiers fait peser sur cet acquéreur ; que lorsque le vendeur ne satisfait pas à ses obligations, l'acquéreur a la faculté de demander, au visa des articles 1184 et 1603 du Code civil, la résolution de la vente, la restitution du prix, le remboursement des frais de contrat et des dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, il est constant que Madame Z... ne peut jouir paisiblement de son bien, puisque celui-ci est revendiqué par Monsieur A... et que la transaction ne peut être publiée, Madame Y... ne pouvant se prévaloir être propriétaire de l'intégralité de la terre FAATANE 2 ; qu'il est ainsi établi que Madame Y... a manqué à ses obligations principales, alors que la bonne foi de Madame Z... est avérée ; que dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, condamné la venderesse à la restitution du prix et à la réparation du préjudice subi par Madame Z... ;

1° ALORS QUE la propriété peut s'acquérir par l'effet de la prescription ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que c'est en vertu d'un testament de 1953 ayant reçu, selon un jugement du Tribunal de PAPEETE en date du 18 novembre 1960, pleine et entière exécution, que Madame Y..., venderesse, se prétendait propriétaire de l'intégralité de la parcelle vendue ; que Monsieur X... soutenait dès lors, dans ses conclusions d'appel, que Madame Y..., se croyant légitime propriétaire de cette parcelle depuis 1953, pouvait se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée, ou, à tout le moins trentenaire, en qualité de possesseur de bonne foi, à l'encontre de Monsieur A..., tiers revendiquant qui n'occupait pas la parcelle litigieuse ; qu'en faisant cependant application de la garantie d'éviction, au motif que la venderesse ne pouvait se prévaloir être propriétaire de l'intégralité de la parcelle vendue, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la venderesse n'en était pas devenue propriétaire par l'effet de la prescription acquisitive abrégée, sinon trentenaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 712 et 1626 du Code civil ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse, seul un risque d'éviction actuel et certain peut donner lieu à la garantie d'éviction au profit de l'acquéreur ; que ce risque demeure incertain lorsque la venderesse peut se prévaloir à l'encontre du tiers revendiquant de la prescription acquisitive trentenaire ou abrégée ; que Monsieur X... soutenait, dans ses conclusions d'appel, que Madame Y..., qui se croyait légitimement propriétaire de l'intégralité de la parcelle vendue en vertu d'un testament de 1953, ayant reçu, selon un jugement du Tribunal de PAPEETE en date du 18 novembre 1960, pleine et entière exécution, pouvait se prévaloir, à l'encontre de Monsieur A..., qui revendiquait la propriété d'une partie de la parcelle vendue sans même l'occuper, de la prescription acquisitive trentenaire, sinon abrégée ; qu'en prononçant la résolution de la vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'éviction invoquée par l'acquéreur n'était pas incertaine en raison des moyens que la venderesse pouvait opposer au tiers revendiquant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1626 du Code civil ;

3° ALORS QU'en toute hypothèse, en cas d'éviction partielle, l'acquéreur ne peut obtenir la résolution de la vente que si, par son importance, l'éviction remet en cause son consentement même à la vente ; qu'en prononçant la résolution de la vente au motif que la venderesse n'était pas propriétaire de l'intégralité de la parcelle acquise, un tiers se prévalant de droits concurrents sur celle-ci, sans rechercher si l'éviction partielle subie par l'acquéreur remettait en cause, par son importance, son consentement à la vente, la Cour d'appel a méconnu les dispositions des articles 1636 et 1638 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X..., in solidum avec Madame Y..., à payer à Madame Z... diverses sommes en réparation de son préjudice ;

AUX MOTIFS QUE le 5 août 1994, Brigitte Z... a signé, par l'intermédiaire de Xavier B..., agent d'affaires, un acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives d'une parcelle de terre désignée « ce lot n° 3 de la terre FAATANE 2 à BORA BORA, d'une superficie d'environs 1840 m ² pour un prix de 6. 500. 000 FCP, plus la commission de FCP due à l'agence immobilière ; qu'il était mentionné au chapitre « origine de propriété » : lettre du 3 août 1989 ; que ce courrier émanant du chef de service des Domaines et de l'Enregistrement, expédié à un avocat, dans le cadre d'une vente Y... / F..., mentionne que Pauline Y... est seule propriétaire de cette terre léguée par son père par testament, mais qu'il eût été intéressant de disposer de l'acte d'acquisition, et notamment de ce qui a pu être détaillé au paragraphe origine de propriété ; que l'acte authentique de vente, établi et signé chez Me X... le 18 janvier 1995, mentionne une superficie de 3580 m ² et indique que le bien appartient à la venderesse, pour lui avoir été légué par M. C..., au terme d'un testament olographe du 20 octobre 1953, déposé au greffe d'UTUROA, legs universel qui a pu recevoir son entière exécution, ainsi qu'il ressort d'un jugement du Tribunal de Papeete du 18 novembre 1960 ; que, toutefois, ces documents n'ont pas été annexés à l'acte notarié, ni même versés aux débats dans le cadre de cette procédure ; qu'ayant entrepris des travaux d'aménagement de la parcelle, Madame Z... était interpellé par un certain Jean Moe D... qui l'avisait par courrier du 17 juillet 1995 de ses droit concurrents sur la parcelle acquise par celle-ci ; que dans cette lettre, Monsieur A... indiquait avoir des auteurs communs avec Madame Y... dont l'indivision avait été réglée par un partage sur plans et bornage n° 62 établis par le géomètre G... ; que par courrier du 14 juin 1996, le conservateur des Hypothèques réitérait à Me X... le rejet de l'acte de vente, Madame Y... ne pouvant se prévaloir d'être propriétaire de l'intégralité de la terre FAATANE 2, sise à BORA BORA ; (…) qu'au delà de son obligation de conseil et de prudence, le notaire doit authentifier l'acte et prendre toutes dispositions utiles lui garantissant efficacité ; que le notaire est tenu à une obligation de moyens ; qu'ainsi, il lui appartient de vérifier la réalité des titres qui lui sont soumis ou disponibles ; qu'en l'espèce, il est démontré que Me X... n'a effectué aucune recherche sur l'étendue des droits du vendeur ; qu'en effet, Me X... s'est contenté de citer et d'annexer à l'acte de vente une lettre du 3 août 1989, émanant du Service des Domaines adressé à un avocat dans le cadre d'une autre transaction six ans auparavant, alors que ce courrier ne pouvait contenir de garanties suffisantes, eu égard, d'une part, à son ancienneté par rapport à la vente litigieuse et, d'autre part, à la formule de réserve qu'il contenait ; que par ailleurs, il est établi que Me X... n'a effectué aucune investigation quelconque au sujet de l'étendue du droit de propriété du vendeur ; que cette absence totale de recherche au sujet du titre de propriété est en causalité directe avec le refus du Conservateur de publier l'acte, privant Mme Z... du droit de jouir du bien vendu ; que dans ces conditions, la responsabilité du notaire est engagée, eu égard à son incapacité à s'assurer de l'origine exacte de propriété et à vérifier le titre de la cédante ;

1° ALORS QUE la preuve de l'exécution du devoir d'efficacité du notaire, et notamment des recherches effectuées sur l'origine de propriété du bien objet de la vente instrumentée, peut résulter des termes mêmes de l'acte authentique ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que l'acte authentique de vente instrumenté par Monsieur X... faisait état d'un courrier du chef de service des Domaines et de l'Enregistrement précisant que la venderesse était seule propriétaire de la terre vendue que son père lui avait léguée par testament, et indiquait que le bien appartient à la venderesse, pour lui avoir été léguée par M. C..., au terme d'un testament olographe du 20 octobre 1953, déposé au greffe d'UTUROA, legs universel qui a pu recevoir son entière exécution, ainsi qu'il ressort d'un jugement du Tribunal de Papeete du 18 novembre 1960 ; qu'en affirmant cependant, pour retenir la responsabilité de Monsieur X..., que celui-ci n'avait effectué « aucune recherche sur l'étendue des droits du vendeur » (arrêt, p. 8, dernier §) ni « aucune investigation quelconque au sujet de l'étendue du droit de propriété du vendeur » (arrêt, p. 9, § 2) et que cette « absence totale de recherche au sujet du titre de propriété » (arrêt, p. 9, § 3) engageait sa responsabilité, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a méconnu les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est pas tenu de vérifier les renseignements qui lui sont fournis par les diverses administrations, présumés exacts ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que l'acte authentique de vente instrumenté par Monsieur X... faisait état d'un courrier du chef de service des Domaines et de l'Enregistrement précisant que la venderesse était seule propriétaire de la terre vendue que son père lui avait léguée par testament ; qu'en jugeant cependant que Monsieur X... avait commis une faute en s'abstenant de vérifier l'étendue du droit de propriété de la venderesse, quand celui-ci pouvait légitimement s'en remettre, à cet égard, aux indications fournies par l'administration qu'il n'était pas tenu de vérifier par des investigations complémentaires, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;

3° ALORS QU'en toute hypothèse, il revient à celui qui combat la vraisemblance d'apporter la preuve de ses allégations ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que l'acte authentique de vente faisait état d'un courrier du chef de service des Domaines et de l'Enregistrement précisant que la venderesse était seule propriétaire de la terre vendue et de l'acte par lequel la venderesse aurait acquis la propriété de cette terre, un testament de 1953 qui a pu recevoir pleine et entière exécution, ainsi qu'il ressort d'un jugement du Tribunal de grande instance de PAPEETE en date du 18 novembre 1960 ; qu'en jugeant que le notaire n'avait procédé à aucune recherche sur le droit de propriété de la venderesse, au motif que ces documents n'étaient pas annexés à l'acte de vente, quand leur seule mention dans l'acte authentique de vente laissait supposer que le notaire en avait pris connaissance et vérifié la teneur, de sorte qu'il appartenait à l'acquéreur, demanderesse à l'action en responsabilité, d'établir le contraire, la Cour d'appel a méconnu les dispositions des articles 1315 et 1382 du Code civil ;

4° ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne doit procéder qu'à des recherches suffisantes sur l'origine de propriété du bien vendu, sans être tenu de se livrer à des investigations exhaustives, a fortiori relevant de la compétence d'un archiviste ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que c'est en vertu d'un testament daté de 1953, ayant reçu, selon un jugement du Tribunal de PAPEETE en date du 18 novembre 1960, pleine et entière exécution, que la venderesse prétendait avoir acquis la propriété de la parcelle litigieuse ; qu'en jugeant que Monsieur X... avait méconnu son devoir d'efficacité, au motif que ce document, mentionné à l'acte de vente, ne lui était pas annexé ni versé aux débats, sans rechercher si ce document ancien, datant de plus de quarante ans, corroboré par un courrier émanant de l'administration des Domaines et par un jugement du Tribunal de PAPEETE en date du 18 novembre 1960, ne suffisait pas à établir la propriété de la parcelle vendue sans qu'il puisse être, en outre, exigé du notaire qu'il en vérifie la teneur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du Code civil ;

5° ALORS QU'en toute hypothèse, la propriété peut être acquise par l'effet de la prescription ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que c'est en vertu d'un testament de 1953 que la venderesse se prétendait propriétaire de la parcelle litigieuse ; qu'en jugeant que le notaire avait commis une faute en omettant de vérifier l'étendue des droits de la venderesse sur la parcelle vendue sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si celui-ci ne pouvait légitimement penser qu'à supposer même que l'acte de vente de 1953 n'ait pu transférer la propriété de la parcelle litigieuse à la venderesse, à tout le moins permettait-il de supposer que celle-ci, se croyant légitimement propriétaire, l'avait acquise par l'effet de la prescription trentenaire, sinon abrégée, en qualité de possesseur de bonne foi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 712 et 1382 du Code civil ;

6° ALORS QUE le devoir d'efficacité incombant au notaire ne lui impose de vérifier que la teneur des seuls documents de nature à révéler l'inefficacité de l'acte instrumenté ; qu'en jugeant que Monsieur X... avait manqué à son devoir d'efficacité en s'abstenant de vérifier l'étendue du droit de propriété de la venderesse au moyen, notamment, d'un testament établi à son profit en 1953, sans rechercher si la teneur de cet acte aurait permis au notaire de déceler l'absence partielle de droits de la venderesse sur le bien vendu et, au-delà, l'inefficacité partielle de l'acte de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

7° ALORS QUE contrat consensuel, la vente est parfaite dès l'échange des consentements entre le vendeur et l'acquéreur ; que s'il n'a rien été réglé à cet égard lors de la vente, l'acheteur doit payer au lieu et au temps de l'obligation de délivrance ; qu'en jugeant que Monsieur X... avait prématurément remis les fonds au profit de la venderesse et de créanciers hypothécaires avant la transcription de la vente, sans rechercher si les parties avaient prévu de reporter à cette date le paiement du prix de la vente ni préciser en quoi le notaire aurait eu des raisons de soupçonner l'inefficacité de la vente qu'il venait d'instrumenter, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583, 1650, 1651 et 1382 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi n° J 07-17. 516 par la SCP Choucroy, Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour Mme E....

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente passé devant Maître X..., notaire, le 18 janvier 1995 entre Madame Y... et Madame Z... et d'avoir en conséquence condamné l'exposante in solidum avec le notaire à payer diverses sommes à Madame Z...,

AUX MOTIFS QUE « en application de l'article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. En ce qui concerne la garantie, le vendeur a l'obligation de garantir l'acquéreur contre toute éviction que la prétention d'un tiers fait peser sur cet acquéreur. Lorsque le vendeur ne satisfait pas à ses obligations, l'acquéreur a la faculté de demander, au visa des articles 1184 et 1603 du Code civil, la résolution de la vente, la restitution du prix, le remboursement des frais de contrat et des dommages-intérêts. En l'espèce, il est constant que Madame Z... ne peut jouir paisiblement de son bien puisque celui-ci est revendiqué par Monsieur A... et que la transaction ne peut être publiée, Madame Y... ne pouvant se prévaloir être propriétaire de l'intégralité de la terre FAATANE 2. Ainsi il est établi que Madame Y... a manqué à ses obligations principales alors que la bonne foi de Madame Z... est avérée. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, condamné la venderesse à la restitution du prix et à la réparation du préjudice subi par Madame Z.... »

ALORS D'UNE PART QU'il résulte des articles 1626 et 1628 et suivants du Code civil que seul l'acquéreur réellement dépossédé dispose d'un recours en garantie contre son vendeur lorsque l'éviction a une cause antérieure au contrat, le vendeur ne devant pas garantie à l'acquéreur qui aurait pu éviter l'éviction ; Qu'en faisant droit à l'action en nullité de la vente fondée sur la garantie d'éviction au seul motif que l'acquéreur ne peut jouir paisiblement de son bien puisque celui-ci est revendiqué par un tiers et que la vente ne peut être publiée, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté la réalité de la dépossession de Madame Z... en raison de l'accueil de l'action en revendication d'un tiers, a violé les articles 1626 et 1628 et suivants du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE l'exposante soulignait dans ses conclusions du 26 janvier 2006 (prod. 2 p. 4 et 5) qu'elle était bien seule propriétaire de la parcelle vendue comme étant fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée prévue par l'article 2265 du Code civil dans la mesure où elle pouvait justifier d'un juste titre et de la bonne foi, Monsieur A..., qui se fonde sur un plan de partage de 1950 dont la validité n'est pas démontrée, n'ayant jamais engagé d'action en revendication antérieurement à la présente procédure et n'ayant jamais contesté les actes de vente des autres parcelles de la même terre précédemment passés par elle ; Qu'en s'abstenant totalement de rechercher ainsi qu'elle y était invitée si l'exposante ne justifiait pas être, à l'époque de la vente à Madame Z..., seule propriétaire de la parcelle litigieuse par prescription acquisitive, de sorte que cette dernière n'était pas susceptible de se voir évincer en raison de la revendication de Monsieur A..., la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1626 et 2265 et suivants du Code civil."