Contrat de construction de maison individuelle et pénalités de retard

Cet arrêt rappelle la rigueur de l'obligation de livrer à la date prévue la maison objet du  contrat de construction de maison individuelle :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 16 janvier 2012), que M. X... et Mme Y... ont signé avec la société Eurorésidences habitat, aux droits de laquelle vient la société Euromaisons, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; que les travaux ont été réceptionnés avec des réserves ; que la société Eurorésidences habitat a assigné en paiement de la retenue de garantie les consorts X...- Y..., qui ont, à titre reconventionnel, demandé la nullité du contrat et l'indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les crochets de gouttière ne pouvaient être fixés autrement que sur les chevrons, la cour d'appel, devant laquelle n'était invoqué aucun manquement à une norme contractuelle, a pu débouter M. X... et Mme Y... de leur demande de travaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen et le cinquième moyen, réunis, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. X... et Mme Y... avaient fait réaliser par une entreprise tierce, l'aménagement de la descente du garage et la réalisation de places de stationnement et que ces travaux n'étaient pas prévus dans la notice descriptive et étaient distincts de la construction objet du contrat et retenu que la société Eurorésidences n'avait manqué ni à son obligation de chiffrer le coût des travaux ni à son obligation de conseil, la cour d'appel en a justement déduit que la société Eurorésidences habitat n'était pas tenue de payer des travaux extérieurs qui étaient exigés par le règlement du lotissement ou nécessaires pour permettre un accès sécurisé au garage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel a souverainement apprécié, sans dénaturation, le coût de l'évacuation du surplus de la terre caillouteuse provenant de la mise en place du concassé dans la descente de garage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article L. 231-2, d) du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que dans le contrat de construction de maison individuelle, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;

Attendu que pour débouter les maîtres de l'ouvrage de leur demande de condamnation de la société Eurorésidences à leur payer des pénalités de retard et les débouter de leur demande de condamnation de la société Eurorésidences à leur payer des dommages-intérêts pour résistance abusive, l'arrêt retient qu'il résulte de l'article 2 du contrat, que le délai de la construction est prorogé de plein droit de la durée des interruptions de chantier imputables aux maîtres de l'ouvrage notamment celles provoquées par les retards de paiement ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir l'imputabilité d'un retard de livraison aux maîtres de l'ouvrage, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le sixième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... et Mme Y... de leur demande de condamnation de la société Eurorésidences à leur payer des pénalités de retard, l'arrêt rendu le 16 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X... et autre

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X...- Y... de leur demande de condamnation sous astreinte de la société EURORESIDENCES HABITAT à lever la réserve relative l'espacement entre les crochets de gouttière, d'AVOIR condamné les consorts X...- Y... à payer à la société EURORESIDENCES HABITAT la somme de 6. 264, 25 € et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de la société EURORESIDENCES HABITAT à leur payer des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

AUX MOTIFS QUE sur l'espacement des crochets de gouttières ; qu'il résulte du procès-verbal de Maître C... du 11 octobre 2006 que la réserve suivante a été formulée dans les termes suivants « l'espacement entre les crochets de gouttière est de 62 cm et une fois de 72 cm. M. D... dit qu'il existe une impossibilité technique, l'espacement des crochets de gouttière devant respecter les espacements de chevrons » ; que si les époux X... se prévalent du DTU applicable prévoyant un espacement « devant être au plus de 0, 50 m », pour autant cette non-conformité au DTU n'engendre aucun désordre, étant entendu que les crochets de gouttière ne peuvent être fixés autrement que sur les chevrons dont ils respectent l'écartement ;

1° ALORS QUE le constructeur est tenu de livrer un ouvrage dont les caractéristiques correspondent exactement au contrat et aux normes applicables ; qu'en jugeant que les consorts X...- Y... ne pouvaient solliciter du constructeur qu'il réalise la fixation des gouttières conformément aux documents contractuels et au DTU et les condamner à payer le solde du prix, bien qu'ils aient le droit d'exiger la livraison d'un ouvrage conforme à ces normes, peu important à cet égard que la non-conformité des gouttières n'ait entraîné aucun désordre ou qu'il ait fallu déplacer les chevrons et ainsi réalisés de gros travaux, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse les juges du fond ont l'obligation de préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent pour considérer qu'un fait est établi ; qu'en jugeant que les consorts X...- Y... ne pouvaient se prévaloir de la non-conformité de l'espacement des crochets de gouttières, aux motifs qu'elle ne leur causait aucun préjudice, sans préciser les éléments sur lesquels se fondait une telle considération, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts X...- Y... de leur demande de condamnation de la société EURORESIDENCES HABITAT à leur payer des pénalités de retard et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de la société EURORESIDENCES HABITAT à leur payer des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

AUX MOTIFS QUE sur les pénalités de retard ; que M. X... et Mme Y... réclament dans leurs conclusions d'appel une somme de 2. 330, 86 € au titre de pénalités de retard ; que M. X... et Mme Y... font valoir que le chantier a été ouvert le novembre 2005 et que l'immeuble devait être livré le 15 août 2006 alors qu'il ne l'a été que le 5 octobre 2006 soit avec 51 jours de retard ; que si ce retard de 51 jours est admis, il ne donne lieu à indemnisation que s'il est imputable au constructeur, de sorte que doivent être dénombrés les jours d'intempérie et les retards imputables à la carence du maître de l'ouvrage ; que l'attestation par Monsieur E... indique que les intempéries en 2006 auraient été d'une durée de 40 jours ne peut être retenue, alors que ne sont pas fournis les documents techniques (relevés de météorologie ou autres) sur lesquels il se fonde ; qu'en revanche, l'attestation de la Caisse des Congés Intempéries indiquant que cet organisme a indemnisé l'entreprise BATISTYLE (terrassement et gros oeuvre) pour 22 jours d'arrêts de travail pour cause d'intempéries du 25 novembre 2005 au 8 mars 2006 constitue une base objective de détermination des jours d'intempérie et doit être retenue ; que s'agissant des retards de paiement imputables au maître d'ouvrage, il résulte du courrier du 28 mars 2006 et du décompte du 26 septembre 2006 que les époux X... ont malgré mises en demeure, retardé le paiement des situations 3 et 4 exigibles les 22 février et 22 mars en les subordonnant à une visite contradictoire du chantier qui a été fixée le 31 mars et qu'ils n'ont finalement payé ces deux appels de fonds que les 3 mai et 5 mai 2006 ; que les appels de fonds étant payables dans un délai de quinze jours, le retard de paiement s'est ainsi élevé à près de deux mois pour la situation n° 3 et 1 mois pour la situation n° 4 ; que même, le premier appel du 17 novembre 2005 n'a été payé que le 19 décembre 2005 ; qu'il résulte de l'article 2 du contrat que le délai de la construction est prorogé de plein droit de la durée des interruptions de chantier imputables au maîtres de l'ouvrage notamment celles provoquées par les retards de paiement ; qu'en considération du retard de paiement de plus de deux mois de la situation du 22 février 2006 et de la durée des intempéries, il convient de dire et juger que les délais de construction ont été prorogés d'autant (22 jours et deux mois), de sorte que la réception de l'immeuble à la date du 5 octobre 2006 entre dans les prévisions du contrat ;

1° ALORS QUE seules les conditions atmosphériques et les inondations ayant rendu dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir sur le chantier en cause sont de nature à entraîner la prorogation du délai de livraison de l'ouvrage ; qu'en relevant que la société EURORESIDENCES HABITAT justifiait de 22 jours d'arrêt de travail pour cause d'intempérie par la production d'une attestation délivrée par la Caisse des Congés Intempéries à une autre société de construction, qui ne comportait que le nombre global d'arrêts dus aux intempéries réalisés par cette société entre novembre 2005 et mars 2006, quand cette attestation n'établissait nullement que les conditions atmosphériques du lieu où se trouvait le chantier spécifique en cause et la nature des travaux à exécuter, faisaient obstacle à l'accomplissement des tâches devant être réalisées, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du décret n° 91-1201 du 27 novembre 1991 portant application de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d'une maison individuelle, pris en son annexe concernant les clauses types afférentes au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan rédigées en application de l'article R 231-13, ensemble les article L. 231-3, d) du Code de la construction et de l'habitation et L. 5424-8 du Code du travail ;

2° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ni rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en déboutant les consorts X...- Y... de leur demande de paiement de pénalités de retard aux motifs que la société EURORESIDENCES HABITAT justifiait de vingt-deux jours d'arrêts de travail pour cause d'intempéries sans examiner le courrier du 5 juillet 2006, adressé aux maîtres de l'ouvrage par le constructeur, dans lequel celui-ci admettait que le chantier n'avait été interrompu que quinze jours pour cause d'intempéries, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

3° ALORS QUE seuls les intempéries, les cas de forces majeures et les cas fortuits sont des causes de prorogation du délai de livraison de l'ouvrage, toute clause contraire devant être réputée non écrite ; qu'en déboutant les consorts X...- Y... de leur demande de paiement de pénalités de retard en relevant qu'ils avaient payé tardivement les troisième et quatrième appels de fonds et en faisant application du contrat qui prévoyait une telle clause de prorogation, bien qu'un tel retard, qui n'est ni un cas de force majeure, ni un cas fortuit, ne constitue pas une cause de prorogation du délai de livraison, la clause qui prévoyait le contraire devant être jugée non écrite, la Cour d'appel a violé l'article L. 231-3, d) du Code de la construction et de l'habitation ;

4° ALORS QU'en toute hypothèse ni le courrier du 28 mars 2006 ni le décompte du 26 septembre 2006 ne font état d'une mise en demeure de payer les situations, adressée par la société EURORESIDENCES HABITAT aux consorts X...- Y... ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé ces documents et a violé l'article 1134 du Code civil ;

5° ALORS QU'en toute hypothèse, le contrat de construction prévoyait que l'interruption des travaux par le constructeur ne pouvait intervenir qu'en cas de non-paiement, par les consorts X...- Y... des sommes dues à la société EURORESIDENCES HABITAT dans les huit jours suivant leur mise en demeure ; qu'en jugeant que la durée de prorogation du délai de livraison, en raison du retard de paiement de la situation n° 3, courrait à compter de l'exigibilité des sommes, soit quinze jours après l'appel de fond, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

6° ALORS QU'en toute hypothèse le maître de l'ouvrage peut subordonner le paiement des appels de fonds du constructeur à la visite préalable du chantier et à la constatation de la réalisation effective des travaux ; qu'en jugeant que le délai de livraison devait être prorogé des retards de paiement imputables aux maîtres de l'ouvrage dès lors qu'ils avaient « retardé le paiement des situations 3 et 4 exigibles les 22 février et 22 mars en les subordonnant à une visite contradictoire du chantier qui a vait été fixée le 31 mars » (arrêt p. 6, al. 4), quand le maître de l'ouvrage était fondé à subordonner les paiements à une telle condition, de sorte qu'en l'absence de celle-ci, les sommes en cause n'étaient pas dues, la Cour d'appel a violé l'article L. 231-3, d) du Code de la construction et de l'habitation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts X...- Y... de leur demande de condamnation de la société EURORESIDENCES HABITAT à leur payer la somme de 4. 691, 34 € au titre des travaux de sécurisation de la descente de garage, d'AVOIR condamné les consorts X...- Y... à payer à la société EURORESIDENCES HABITAT la somme de 6. 264, 25 € et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de la société EURORESIDENCES HABITAT à leur payer des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

AUX MOTIFS QUE sur les travaux concernant la descente de garage et les places de parking ; que M. X... et Mme Y... entendent obtenir le remboursement de travaux qu'ils ont fait réaliser par une entreprise tierce, portant sur l'aménagement de la descente de garage (4. 691, 34 €) ainsi que la réalisation de places de parking (1. 934, 42 €) ; que cependant la notice décrivant en détail les travaux inclus dans le contrat ne mentionne nullement les aménagement extérieurs, le jardin, l'aménagement paysager de la descente de garage, la construction d'un muret extérieur ou la création de places de parking ; que la circonstance que ces travaux aient été exigés par le règlement de lotissement ou nécessaires pour permettre un accès sécurisé au garage ne saurait en faire supporter le coût par la SARL EURORESIDENCES HABITAT ; que s'agissant de travaux distincts de la construction stricto sensu, M. X... et Mme Y... ne caractérisent aucun manquement de la SARL EURORESIDENCES HABITAT à son obligation de chiffrer le coût de ces travaux ou à son obligation de conseil ;

ALORS QUE le constructeur doit prévoir, dans la notice descriptive, la réalisation d'un accès sécurisé à l'ouvrage qu'il réalise, indispensable à l'utilisation de l'immeuble ; qu'en affirmant que le caractère nécessaire des travaux de réalisation d'un accès sécurisé au garage n'était pas de nature à contraindre la société EURORESIDENCES HABITAT à les réaliser ou à les prendre en charge, la Cour d'appel a violé les articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 200 € le montant de la condamnation prononcée au profit des consorts X...- Y... contre la société EURORESIDENCES HABITAT au titre des travaux de préparation du support et d'évacuation de terre caillouteuse et d'AVOIR condamné les consorts X...- Y... à payer à la société EURORESIDENCES HABITAT la somme de 6. 264, 25 € ;

AUX MOTIFS QUE sur le surplus de terre caillouteuse ; que Monsieur X... et Madame Y... font état (courrier du 12 octobre 2006) « d'un surplus de terre caillouteuse provenant de la mise en place du concassé dans la descente de garage » ; que ce surplus de terre caillouteuse apparaît sous forme de monticule de part et d'autre de la descente de garage sur les photographies prises par Maître H... lors de la réception des travaux et pré-existait donc aux travaux de construction de murets et de pavage réalisés par les intimés ; qu'au vu de la facture datée du 27 février 2007, il y a lieu d'admettre une participation de 200 € à la charge de la SARL EURORESIDENCES HABITAT aux travaux de préparation du support et d'évacuation de terre caillouteuse ;

ALORS QUE la facture du 27 février 2007 était relative à des travaux de pose d'un mur de soutènement ; qu'en évaluant à 200 € le montant de l'indemnisation due par le constructeur aux maîtres de l'ouvrage au titre des travaux de préparation du support et d'évacuation de terre caillouteuse « au vue de la facture » datée du 27 février 2007, la Cour d'appel l'a dénaturée en violation de l'article 1134 du Code civil.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts X...- Y... de leur demande de condamnation de la société EURORESIDENCES HABITAT à leur payer la somme de 1. 934, 42 € au titre de la réalisation des places de stationnement obligatoires, d'AVOIR condamné les consorts X...- Y... à payer à la société EURORESIDENCES HABITAT la somme de 6. 264, 25 € et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de la société EURORESIDENCES HABITAT à leur payer des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

AUX MOTIFS QUE sur les travaux concernant la descente de garage et les places de parking ; que M. X... et Mme Y... entendent obtenir le remboursement de travaux qu'ils ont fait réaliser par une entreprise tierce, portant sur l'aménagement de la descente de garage (4. 691, 34 €) ainsi que la réalisation de places de parking (1. 934, 42 €) ; que cependant la notice décrivant en détail les travaux inclus dans le contrat ne mentionne nullement les aménagement extérieurs, le jardin, l'aménagement paysager de la descente de garage, la construction d'un muret extérieur ou la création de places de parking ; que la circonstance que ces travaux aient été exigés par le règlement de lotissement ou nécessaires pour permettre un accès sécurisé au garage ne saurait en faire supporter le coût par la SARL EURORESIDENCES HABITAT ; que s'agissant de travaux distincts de la construction stricto sensu, M. X... et Mme Y... ne caractérisent aucun manquement de la SARL EURORESIDENCES HABITAT à son obligation de chiffrer le coût de ces travaux ou à son obligation de conseil ;

1° ALORS QUE le constructeur doit livrer un ouvrage satisfaisant aux prescriptions du règlement de lotissement dans lequel est implantée la construction ; qu'en jugeant que la société EURORESIDENCES HABITAT n'avait pas à chiffrer le coût de la réalisation des places de stationnement, pourtant obligatoires en application du règlement du lotissement, qu'elle n'avait donc commis aucune faute et que les consorts X...- Y... ne pouvaient solliciter qu'elle prenne en charge ces travaux, la Cour d'appel a violé les articles L. 231-2 et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse, le constructeur doit informer les maîtres de l'ouvrage de leur obligation de réaliser des travaux complémentaires prescrits par le règlement du lotissement, non prévus par le contrat ; qu'en jugeant que la société EURORESIDENCES HABITAT n'avait pas à attirer l'attention des consorts X...- Y... sur l'obligation qu'ils avaient de réaliser deux places de stationnement à leurs frais, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.

SIXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné les époux X...- Y... aux dépens de l'instance ;

AUX MOTIFS QUE M. X... et Mme Y... ayant retenu un solde sur facture sans commune mesure avec la valeur des réserves doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel ;

ALORS QU'en jugeant que les consorts X... - Y... devaient être condamnés aux dépens dès lors qu'ils avaient retenu « un solde sur facture sans commune mesure avec la valeur des réserves », bien qu'elle ait elle-même constaté que ce solde n'était exigible qu'après la levée des réserves et que certaines n'avaient pas été levées à la date du prononcé de l'arrêt, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du Code de procédure civile."