Action en garantie décennale et locataire selon bail commercial

Le locataire selon bail commercial ne peut agir au titre de la garantie décennale, sauf s'il a reçu mandat pour le faire, suivant ces deux arrêts.

Premier arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 18 juin 2003), que des locaux professionnels ont été construits par la société Bernard frères, assurée auprès du GAN, sur un terrain appartenant aux époux X..., qui ont conclu avec la société Centre de contrôle technique de Cosne (CCTC) un bail commercial ; que des désordres sont apparus ; que la société CCTC a agi à l'encontre du constructeur en réparation des désordres et des préjudices subis ; que les époux X... sont intervenus postérieurement à la procédure ;

Sur la recevabilité du pourvoi n° A 03-18.251 :

Vu l'article 611-1 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, hors les cas où la notification de la décision susceptible de pourvoi incombe au greffe de la juridiction qui l'a rendue, le pourvoi en cassation n'est recevable que si la décision qu'il attaque a été préalablement signifiée ;

Attendu la société de Contrôle technique de Cosne et les époux X... se sont pourvus en cassation, le 8 septembre 2003, contre un arrêt rendu le 18 juin 2003 ;

Attendu, cependant, qu'ils n'ont pas remis dans le délai du dépôt du mémoire copie de la signification de la décision attaquée ;

D'où il suit que le pourvoi n'est pas recevable ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal du pourvoi n° T 03-19.394, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la société CCTC n'était ni maître d'ouvrage, ni acquéreur du bâtiment litigieux et qu'elle n'était que locataire commerciale, la cour d'appel a déclaré à bon droit irrecevable l'action exercée par elle sur le fondement de la garantie décennale, le versement d'une provision par la société Bernard frères et son assureur au cours d'une procédure en référé fondée sur la résistance abusive n'étant pas de nature à priver ceux-ci de la possibilité de soulever la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la société CCTC devant la cour d'appel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal n° T 03-19.394, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la société CCTC, locataire, n'avait pas qualité pour agir sur le fondement de la garantie décennale et que les époux X... étaient intervenus à la procédure d'appel postérieurement à l'expiration du délai de cette garantie, la cour dappel a déclaré, à bon droit, leur action irrecevable, les procédures en référé intentées par le locataire aux fins d'expertise et de paiement d'une provision sur un autre fondement que la garantie décennale ne présentant pas de caractère d'indivisibilité avec leur action et ne pouvant avoir d'effet interruptif de forclusion à leur égard ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident n° T 03-19.394 :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que les jugements doivent être motivés à peine de nullité ;

Attendu que l'arrêt attaqué met hors de cause la société Parysol ;

Qu'en statuant ainsi, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare irrecevable le pourvoi n° A 03-18.251 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il met hors de cause la société Parysol, l'arrêt rendu le 18 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

Condamne, ensemble, la société CCTC et les époux X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société CCTC et les époux X... à payer à la société Bernard frères et à la compagnie GAN Incendie accidents, ensemble, la somme de 2 000 euros et condamne la société Bernard frères et la compagnie GAN Incendie accidents à payer à la compagnie Axa assurances la somme de 1 500 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société CCTC et des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille cinq."

Deuxième arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 novembre 2010), que la congrégation des soeurs de Saint-François d'Assise (la congrégation) était propriétaire de parcelles cadastrées P 84, 85, 86 et 87, données à bail à l'association centre familial du Sacré-Coeur (association) ; que l'association gérait un institut médico-pédagogique (IMP), qui exploitait un établissement scolaire et un internat pour jeunes handicapés dans divers bâtiments situés sur les terrains loués ; que, par acte authentique du 14 janvier 1991, la congrégation a vendu à la SNC Bagneux n° 12 (SNC) les parcelles P 85, 86 et 87, en se réservant la propriété de la parcelle P 84 ; que le prix de vente a été stipulé payable, pour partie, par la réalisation par la SNC de différents travaux dont le ravalement des façades des bâtiments restant la propriété de la congrégation ; que les travaux de ravalement ont été réceptionnés avec réserves le 7 avril 1992 ; que les réserves ont été levées le 29 avril 1992 ; qu'un cloquage de la peinture du ravalement étant apparu en 2001, une expertise a été ordonnée; que l'association et l'IMP ont assigné la société Coresi, venant aux droits de la SNC, la société Cogedim, chargée des travaux, et la société Allianz IARD (Allianz), anciennement dénommée Assurances générales de France, assureur au titre d'une police dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, en paiement de sommes ;

Attendu que la société Allianz fait grief à l'arrêt de la débouter de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'association, alors, selon le moyen :

1°/ que la qualité de maître de l'ouvrage est attachée à la propriété de l'ouvrage et non à sa jouissance ; que le locataire de l'ouvrage ne peut se prévaloir de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil à l'encontre du constructeur ; qu'en l'espèce, la société Allianz faisait valoir que seule la Congrégation des soeurs de Saint-François d'Assises était propriétaire des bâtiments affectés de désordres et que l'association Centre familial du Sacré-Coeur n'en était que locataire au titre d'un bail de droit commun ; qu'ainsi l'association Centre familial du Sacré-Coeur, qui n'était pas propriétaire des bâtiments ravalés par la société Coresi, assurée de la société Allianz, et qui n'avait pas financé ou dirigé ces travaux, n'était pas recevable à agir en responsabilité décennale ; que la cour d'appel a considéré que l'action exercée par l'association Centre familial du Sacré-Coeur était recevable aux motifs que le bail conclu avec la Congrégation des soeurs de Saint-François d'Assises mettait à sa charge «les réparations de toute nature, y compris celles concernant le clos et le couvert», qu'il stipulait «que les travaux de ravalement et de construction des bâtiments nouveaux doivent répondre aux exigences et à l'activité spécifique de l'institut médico-pédagogique» et que l'association était «personnellement responsable des bâtiments présents et futurs» ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la qualité de propriétaire des bâtiments ravalés et affectés de désordres de l'association demanderesse, d'autant que la qualification de bail emphytéotique affirmée à tort par la Congrégation bailleresse n'a pas été retenue par les juges, la cour d'appel a violé les articles 1792 du code civil et 31 du code de procédure civile ;

2°/ que le preneur n'est pas en principe recevable à agir contre le constructeur sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que la clause du bail imposant au preneur l'entretien de la chose louée ne lui confère aucun mandat du bailleur d'agir en responsabilité décennale contre le constructeur ayant ravalé l'immeuble loué ; qu'en décidant que l'obligation d'entretien stipulée au contrat de bail conclu entre la Congrégation des soeurs de Saint-François d'Assises et l'association Centre familial du Sacré-Coeur impliquait un «mandat de satisfaire à cette obligation», jugeant ainsi qu'il en résultait un mandat donné par le bailleur au preneur d'exercer l'action en responsabilité décennale, tandis que le contrat de bail du 26 mars 1991 ne comportait aucune clause conférant un mandat à l'association Centre familial du Sacré-Coeur d'agir sur le fondement de l'article 1792 du code civil ou de percevoir les indemnités dues à ce titre, mais stipulait seulement une obligation d'entretien des biens loués à la charge du preneur, n'emportant pas le droit d'agir en responsabilité décennale contre les entreprises ayant ravalé les bâtiments loués, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail du 26 mars 1991 et violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le bail du 26 mars 1991 prévoyait que "le preneur prend la propriété louée dans l'état où elle se trouve actuellement, sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant toute la durée du bail. Il entretiendra, à ses frais, toute la clôture et la maintiendra en bon état, ainsi que les constructions existantes et celles qui pourront exister par la suite. Il aura la charge entière et complète de toutes les réparations quelles qu'elles soient, même le clos et le couvert que la loi met à la charge du propriétaire et dont le preneur déclare dégager entièrement la société bailleresse", la cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat de bail rendait nécessaire, que l'association avait reçu de la congrégation, par l'obligation ainsi mise à sa charge, un mandat permettant d'y satisfaire et qu'elle était donc recevable à agir contre la société Allianz en réparation des désordres de nature décennale affectant les bâtiments dont la conservation lui incombait ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Allianz IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Allianz IARD à payer à l'association Centre familial du Sacré-Coeur et à la société Coresi, chacune, la somme de 2.500 euros ; rejette la demande de la société Allianz IARD ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Allianz IARD.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Allianz de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'association Centre Familial du Sacré-Coeur ;

AUX MOTIFS QUE l'association Centre Familial du Sacré-Coeur est locataire en vertu d'un bail du 7 février 1966, modifié par avenant du 11 octobre 1966, remplacé par un nouveau bail des 22 mars et 8 avril 1968 et enfin par un bail du 26 mars 1991 ; que ces baux ont tous prévu que « le preneur prend la propriété louée dans l'état où elle se trouve actuellement, sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant toute la durée du bail. Il entretiendra, à ses frais, toute la clôture et la maintiendra en bon état, ainsi que les constructions existantes et celles qui pourront exister par la suite. Il aura la charge entière et complète de toutes les réparations quelles qu'elles soient, même le clos et le couvert que la loi met à la charge du propriétaire et dont le preneur déclare dégager entièrement la société bailleresse » (bail du 7 février 1966) ; que le dernier bail du 26 mars 1991 contient en page 8 une clause identique ; que, par courrier du 22 avril 2002 la congrégation bailleresse a indiqué à l'association locataire « au terme du bail emphytéotique qui lie l'association Centre Familial du Sacré-Coeur à la congrégation des soeurs de Saint-François d'Assise, celui-ci vous donne toute possibilité de faire le nécessaire pour la garantie de la propriété, dont la responsabilité vous incombe pour la durée du bail » ; que même si ce courrier fait ensuite référence au problème de fontis, il n'en rappelle pas moins les termes non équivoque du bail qui mettent à la charge du preneur les réparations de toute nature, y compris celles concernant le clos et le couvert que la loi met à la charge du preneur ; qu'il résulte de l'acte de vente du 14 janvier 1991 que la société Coresi, qui ne le conteste d'ailleurs pas, a eu connaissance de l'existence du bail, d'autant qu'il y est stipulé que les travaux de ravalement et de construction des bâtiments nouveaux doivent répondre aux exigences et à l'activité spécifique de l'institut médico-pédagogique ; qu'il résulte de ce qui précède que l'association Centre Familial du Sacré-Coeur est personnellement responsable des bâtiments présents et futurs et a reçu de la congrégation des soeurs de Saint-François d'Assise, par cette obligation d'entretien, un mandat permettant de satisfaire à cette obligation ; qu'elle est donc recevable à agir contre la société Coresi et la société Allianz en réparation des désordres de nature décennale affectant les bâtiments dont la conservation lui incombe (cf. arrêt, p. 9 § 4 et 5 et p. 10 § 1 à 3) ;

1°) ALORS QUE la qualité de maître de l'ouvrage est attachée à la propriété de l'ouvrage et non à sa jouissance ; que le locataire de l'ouvrage ne peut se prévaloir de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du Code civil à l'encontre du constructeur ; qu'en l'espèce, la société Allianz faisait valoir que seule la Congrégation des Soeurs de Saint-François d'Assises était propriétaire des bâtiments affectés de désordres et que l'association Centre Familial du Sacré Coeur n'en était que locataire au titre d'un bail de droit commun (cf. concl., p. 8 § 6 et 7) ; qu'ainsi l'association Centre Familial du Sacré Coeur, qui n'était pas propriétaire des bâtiments ravalés par la société Coresi, assurée de la société Allianz, et qui n'avait pas financé ou dirigé ces travaux, n'était pas recevable à agir en responsabilité décennale ; que la cour d'appel a considéré que l'action exercée par l'association Centre Familial du Sacré Coeur était recevable aux motifs que le bail conclu avec la Congrégation des Soeurs de Saint-François d'Assises mettait à sa charge « les réparations de toute nature, y compris celles concernant le clos et le couvert », qu'il stipulait « que les travaux de ravalement et de construction des bâtiments nouveaux doivent répondre aux exigences et à l'activité spécifique de l'institut médico-pédagogique » et que l'association était « personnellement responsable des bâtiments présents et futurs » (arrêt, p. 10 § 1 à 3) ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la qualité de propriétaire des bâtiments ravalés et affectés de désordres de l'association demanderesse, d'autant que la qualification de bail emphytéotique affirmée à tort par la Congrégation bailleresse n'a pas été retenue par les juges, la cour d'appel a violé les articles 1792 du Code civil et 31 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le preneur n'est pas en principe recevable à agir contre le constructeur sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; que la clause du bail imposant au preneur l'entretien de la chose louée ne lui confère aucun mandat du bailleur d'agir en responsabilité décennale contre le constructeur ayant ravalé l'immeuble loué ; qu'en décidant que l'obligation d'entretien stipulée au contrat de bail conclu entre la Congrégation des Soeurs de Saint-François d'Assises et l'association Centre Familial du Sacré Coeur impliquait un « mandat de satisfaire à cette obligation », jugeant ainsi qu'il en résultait un mandat donné par le bailleur au preneur d'exercer l'action en responsabilité décennale (arrêt, p. 10 § 3), tandis que le contrat de bail du 26 mars 1991 ne comportait aucune clause conférant un mandat à l'association Centre Familial du Sacré Coeur d'agir sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ou de percevoir les indemnités dues à ce titre, mais stipulait seulement une obligation d'entretien des biens loués à la charge du preneur, n'emportant pas le droit d'agir en responsabilité décennale contre les entreprises ayant ravalé les bâtiments loués, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail du 26 mars 1991 et violé l'article 1134 du Code civil."

Notion de réception tacite

La réception tacite n'est pas retenue dans ce cas :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 9 juin 2009), qu'en 1995, les époux X... et les époux Y... (consorts X...- Y...) ont fait réaliser des travaux d'assainissement et de viabilisation de terrains ; que ces travaux ont été réalisés par la société de droit belge Art Green ; qu'après expertise, les consorts X...- Y... ont assigné la société Art Green et M. Z..., pris en sa qualité de maître d'oeuvre, en indemnisation de leurs préjudices ; que M. Z... a soulevé l'incompétence des juridictions françaises ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de rejeter l'exception d'incompétence et de le condamner in solidum, avec la société Art Green, à payer diverses sommes aux consorts X...- Y..., alors, selon le moyen :

1°/ que M. Z... faisait valoir qu'il avait agi en qualité de sous-traitant de la société Art Green et qu'aucune relation contractuelle ne le liait aux consorts X...- Y... ; qu'il produisait ainsi deux factures, l'une par laquelle sa prestation relative au chantier de Marcq-en-Baroeul était facturée directement à la société Art Green, et l'autre par laquelle la société Art Green facturait des acomptes aux consorts X...- Y... sur l'ensemble des travaux de terrassement et pose d'assainissement ; qu'en retenant la compétence des juridictions françaises, sans s'expliquer sur ces documents desquels il ressortait qu'il n'existait aucun lien contractuel direct entre lui et les consorts X...- Y... de sorte qu'il ne pouvait être attrait devant les juridictions françaises, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 5-1 a et b de la convention de Bruxelles et du règlement n° 44/ 2001 du Conseil du 22 décembre 2000 ;

2°/ que l'article 5-1 a et b du règlement n° 44/ 2001 du Conseil du 22 décembre 2000 dispose qu'en matière contractuelle le tribunal compétent pour attraire une personne domiciliée sur le territoire d'un Etat membre est le tribunal du lieu où l'obligation qui sert de base à la demande a été ou doit être exécutée ; que pour la fourniture de service, le lieu de l'exécution de l'obligation est celui où les services ont été fournis et que le lieu de fourniture d'un service intellectuel est la résidence habituelle de l'auteur du service ; que même à considérer que M. Z... ait été contractuellement lié aux consorts X...- Y..., la cour d'appel, qui a déclaré les juridictions françaises compétentes tout en relevant que M. Z... avait réalisé les plans de l'installation d'assainissement à son domicile en Belgique, a violé l'article susvisé ;

Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, répondant aux conclusions, que M. Z... ne produisait aucun élément permettant d'accréditer la thèse d'une relation de sous-traitance avec la société Art Green, d'autre part, que M. Z... avait encaissé un réglement des consorts X...- Y..., ce qui ne pouvait s'analyser qu'en une contrepartie des prestations de conception de l'installation d'assainissement, la cour d'appel, qui a pu retenir l'existence d'une relation contractuelle entre M. Z... et les consorts X...- Y..., en a exactement déduit que, les plans de l'installation étant destinés à un client domicilié en France, le service s'exécutait ainsi en France, de sorte que les tribunaux français étaient bien compétents et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, sans se contredire, que si les consorts X... avaient pris possession de l'ouvrage au début de l'année 1996, ils n'avaient jamais réglé le solde des travaux et avaient manifesté leur refus de réception de l'ouvrage en introduisant dès novembre 1997 une procédure de référé-expertise, la cour d'appel, qui n'était tenue de répondre ni à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, ni à un simple argument, a pu en déduire l'absence de réception tacite de l'ouvrage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que, sous couvert de la violation de l'article 455 du code de procédure civile, le moyen ne tend en réalité qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine des juges du fond des préjudices subis par les consorts X...- Y... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer aux consorts X...- Y... la somme de 2 500 euros ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Z....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Z... de son exception d'incompétence et condamné in solidum M. Z... et la société Art Green à payer aux consorts X...- Y... la somme de 29 783, 41 euros, celle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

AUX MOTIFS QUE : Il résulte de l'article 2 du règlement CE du 22 décembre 2000 que « sous réserve des dispositions de la présente convention, les personnes domiciliées sur le territoire d'un Etat membre sont attraites, quelle que soit leur nationalité, devant les juridictions de cet état. ». Il résulte également de l'article 5 de cette convention qu'une personne peut être attraite dans un autre Etat membre : « en matière contractuelle, devant le tribunal du lieu où l'obligation qui sert de base à la demande a été ou doit être exécutée … le lieu de l'exécution de l'obligation est pour la fourniture de services le lieu d'un Etat membre où les services ont été ou auraient dû être fournis ».

Exception d'incompétence soulevée par M. Z... : Pour s'opposer à l'application de l'article 5 de la convention permettant de retenir la compétence des juridictions françaises, M. Z... soutient qu'il n'aurait aucun lien contractuel avec les consorts X...- Y..., et que son rôle se serait limité à un rôle de sous-traitant de la société Art Green, pour laquelle il aurait réalisé des esquisses, dessins et recherches d'informations sans toutefois qu'un contrat soit formalisé. L'existence d'une relation de sous-traitance avec la société Art Green est toutefois contestée par cette dernière qui soutient au contraire que c'est M. Z..., initiateur du projet, qui l'aurait recruté pour son exécution. Le seul fait que M. Z... ait pu agir sur certaines opérations en qualité de sous-traitant de la société Art Green – ainsi que cela ressort de différentes factures produites aux débats-ne permet pas d'établir qu'il avait également cette qualité pour l'installation du réseau d'assainissement des consorts X...- Y.... M. Z... ne produit aucun autre élément permettant d'accréditer la thèse d'une relation de sous-traitance avec la société Art Green. La cour constate pour sa part que la société Art Green n'a jamais facturé les prestations réalisées par M. Z... (plans et esquisses) de sorte qu'elles ne peuvent avoir été exécutées en sous traitance par cette dernière sauf à admettre que M. Z... travaillait bénévolement ce qui n'est pas invoqué. M. Z... a au contraire encaissé deux chèques de 20 000 F. chacun qui lui ont directement été remis par les consorts X...- Y... ce qui caractérise, en l'absence d'une délégation de paiement établie ou même alléguée, l'existence d'une relation contractuelle avec ces derniers, ce règlement ne pouvant avoir d'autre cause que le travail réalisé. La thèse de M. Z... selon laquelle il aurait encaissé ces chèques avant de les rétrocéder à la société Art Green – outre qu'elle varie au fil de ses écritures, la rétrocession portant tantôt sur un chèque (p. 12) tantôt sur 2 chèques (p. 22) – n'est corroborée par aucune pièce justificative de sorte que la cour retiendra que M. Z... a bien encaissé un règlement des consorts X...- Y..., ce qui ne peut s'analyser qu'en une contrepartie des prestations de conception de l'installation d'assainissement. La cour retiendra donc l'existence d'une relation contractuelle entre M. Z... et les consorts X...- Y.... Pour déterminer la juridiction compétente, il convient de faire application de l'article 5 précité aux termes duquel une personne peut être attraite devant le tribunal du lieu où les services ont été fournis. En l'espèce s'il est probable que M. Z... a réalisé les plans de l'installation d'assainissement à son domicile en Belgique, il n'en reste pas moins que ces plans étaient destinés à un client domicilié en France, le service s'exécutant en France, de sorte que les tribunaux français étaient bien compétents ;

1/ ALORS QUE M. Z... faisait valoir qu'il avait agi en qualité de sous-traitant de la société Art Green et qu'aucune relation contractuelle ne le liait aux consorts X...- Y... ; qu'il produisait ainsi deux factures, l'une par laquelle sa prestation relative au chantier de Marcq-en-Baroeul était facturée directement à la société Art Green, et l'autre par laquelle la société Art green facturait des acomptes aux consorts X...- Y... sur l'ensemble des travaux de terrassement et pose d'assainissement ; qu'en retenant la compétence des juridictions françaises, sans s'expliquer sur ces documents desquels il ressortait qu'il n'existait aucun lien contractuel direct entre lui et les consorts X...- Y... de sorte qu'il ne pouvait être attrait devant les juridictions françaises, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 5-1 a et b de la convention de Bruxelles et du règlement n° 44/ 2001 du Conseil du 22 décembre 2000 ;

2/ ALORS QUE en tout état de cause, l'article 5-1 a et b du règlement n° 44/ 2001 du Conseil du 22 décembre 2000 dispose qu'en matière contractuelle le tribunal compétent pour attraire une personne domiciliée sur le territoire d'un Etat membre est le tribunal du lieu où l'obligation qui sert de base à la demande a été ou doit être exécutée ; que pour la fourniture de service, le lieu de l'exécution de l'obligation est celui où les services ont été fournis et que le lieu de fourniture d'un service intellectuel est la résidence habituelle de l'auteur du service ; que même à considérer que M. Z... ait été contractuellement lié aux consorts X...- Y..., la cour d'appel, qui a déclaré les juridictions françaises compétentes tout en relevant que M. Z... avait réalisé les plans de l'installation d'assainissement à son domicile en Belgique, a violé l'article susvisé.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. Z... et la société Art Green à payer aux consorts X...- Y... la somme de 29 783, 41 euros, celle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

AUX MOTIFS QUE : Par acte en date du 22 mars 1999, les consorts X...- Y... ont eux-mêmes assigné la société Art Green et M. Z... devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de désignation d'un expert. Par ordonnance de référé du 18 mai 1999, M. Dorp a été nommé en qualité d'expert. Il a déposé son rapport le 31 mai 2002.

(…)

Contrairement à ce que le premier juge a pu estimer, il ressort des actes introductifs d'instance du 22 août 2006 que les consorts X...- Y... n'ont jamais prétendu exercer leur action sur le fondement de la garantie décennale, mais uniquement sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, et subsidiairement sur la responsabilité quasi-délictuelle de M. Z.... En outre, si les consorts X...- Y... ont pris possession de l'ouvrage au début de l'année 1996, ils n'ont jamais réglé le solde des travaux et ont manifesté leur refus de réception de l'ouvrage en introduisant dès novembre 1997 une procédure de référé expertise. Compte tenu de l'absence de réception – même tacite – de l'ouvrage, les garanties biennales ou décennales sont inapplicables. Les consorts X...- Y... agissant sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de la société Art Green et de M. Z..., leur action, introduite avant la loi du 17 juin 2008 – se prescrit par 10 années à compter de la manifestation du dommage. Le premier courrier des époux X... relatif aux désordres date du 30 novembre 1996, cette date pouvant, en l'absence d'autres éléments – être retenue comme étant celle de la manifestation du dommage, de sorte que l'action introduite en août 2006 n'est pas prescrite ;

1/ ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'après avoir relevé en page 3 que les consorts X...- Y... avaient introduit une procédure de référé expertise par acte du 22 mars 1999, la cour d'appel a dénié toute réception tacite de l'ouvrage en affirmant en page 7 que les consorts avaient manifesté leur refus de réception de l'ouvrage en introduisant dès novembre 1997 une procédure de référé expertise ; qu'en statuant ainsi par des motifs contradictoires, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

2/ ALORS QUE M. Z... faisait valoir que les consorts X...- Y... avaient tacitement réceptionné l'ouvrage par l'utilisation continue et paisible de l'ouvrage pendant plus de trois ans ; qu'en décidant que les garanties biennales ou décennales étaient inapplicables en l'absence de réception même tacite de l'ouvrage, sans répondre aux conclusions de l'exposant sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3/ ALORS QUE M. Z... faisait valoir qu'à supposer l'action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, il y avait lieu de faire application de la prescription de deux ans applicable à la station de relevage en sa qualité de matériel électrique ; que la cour d'appel qui n'a pas répondu à ce chef péremptoire des conclusions de l'exposant a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. Z... et la société Art Green à payer aux consorts X...- Y... la somme de 29 783, 41 euros, celle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

AUX MOTIFS QUE la nécessité d'une reconstruction totale du réseau d'assainissement ressort suffisamment du rapport d'expertise ainsi qu'il a déjà été démontré. Les consorts X...- Y... sollicitent la confirmation du jugement déféré ayant entériné le rapport d'expertise fixant leur préjudice à la somme totale de 44. 451, 42 euros (soit réfection du réseau pour 38. 331, 50 euros + maîtrise d'oeuvre pour 3. 833, 18 euros + reprise des plantations pour 2. 286, 74 euros), et déduit de cette somme le solde des travaux qu'ils restaient à devoir à hauteur de 9. 449, 70 euros, soit un solde en leur faveur de 35. 001, 72 euros. M. Z... soutient toutefois que l'évaluation du dommage telle qu'elle ressort du rapport d'expertise à hauteur de 38. 331, 50 euros est excessive. il fait référence à des devis de l'entreprise Delefosse réalisés en 1995 pour une valeur totale de 23. 636, 55 euros, ainsi qu'à une évaluation des travaux à hauteur de 21. 643 euros TTC en 2005 (estimation société REAL INFRA). L'expert a lui-même constaté que les devis Claisse de 2001 s'élevaient au double des devis Delefosse réalisés en 1995, concluant simplement que les devis Claisse étaient calculés sans risques économiques. Il a retenu ces derniers en rectifiant toutefois la TVA (5, 5 % au lieu de 19, 6 %) et en appliquant une moins-value pour la pose de 2 pompes au lieu de 4.

La cour tiendra compte des 4 devis ou estimation dont elle dispose, à savoir :

- devis Art Green du 4 juillet 1995 = 121. 735 F (18. 558, 38 euros)

- estimation REAL INFRA en novembre 2005 = 21. 643 euros

-devis Delefosse de juin 1995 = 155. 044 F (66. 030 F + 89014 F) 

(23. 636, 30 euros)

- devis Claisse de janvier 2001 = 311. 389 F (126. 628 F + 184. 761) 

(47. 470, 94 euros).

Au vu de ces 4 devis ou estimation, il apparaît que le devis Claisse (avant moins-value et avant correction TVA), sur lequel l'expert s'est fondé, représente le double du devis Delefosse établi en juin 1995, l'absence de risques économiques pris par une société ne pouvant justifier un tel écart alors que les prestations fournies sont identiques.

La Cour écartera le devis Claisse surévalué et retiendra le devis Delefosse (plus précis que l'estimation Real Infra) auquel elle appliquera la correction de TVA et la réévaluation de l'indice BT 01 entre 1995 et mai 2002, date du dépôt du rapport d'expertise.

Les devis Delefosse s'établissent hors taxe à 55. 675 F + 75. 054 F = 130. 729 francs soit 19. 929, 50 euros x TVA 5, 5 % = 21. 025 euros TTC. Après réévaluation selon l'indice BT 01, on aboutit à une somme de 21. 025 x 612, 10 (indice mai 2002) : 529, 40 (indice juillet 1995) = 24. 309, 41 euros à laquelle il convient d'ajouter les honoraires de maîtrise d'oeuvre pour 3. 188 euros et la reprise de plantations pour 2. 286 euros soit un préjudice matériel total de 24. 309, 41 euros + 3. 188 euros + 2. 286 euros = 29. 783, 41 euros.

Il convient donc de réformer le jugement déféré et de fixer le préjudice des consorts X...- Y... à la somme de 29. 783, 41 euros. Il convient donc de condamner in solidum la société Art Green et M. Z... au paiement de cette somme qui sera revalorisé suivant l'évolution de l'indice BT 01 de la construction entre le dépôt du rapport et la date du jugement et portera intérêts au taux légal à compter du jugement jusqu'à parfait paiement ;

ALORS QUE M. Z... faisait valoir sur l'estimation de reprise des travaux qu'il convenait de déduire des différents devis, le prix des équipements annexes à l'assainissement comme l'adduction d'eau potable, l'électricité, l'eau potable correspondant à des travaux non contestés ; que la cour d'appel a repris l'évaluation proposée dans le devis Delefosse en l'actualisant, sans opérer cette déduction et sans répondre au moyen de l'exposant sur ce point ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile."

Risque d'éboulement et article 1792 du code civil

Voici un arrêt qui applique l'article 1792 du code civil à un risque d'éboulement :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 14 février 2011), qu'en 2005, Mme X... et M. Y..., maîtres de l'ouvrage, ont chargé la société Pavillons Still de la construction d'une maison d'habitation, sur un terrain acquis dans un lotissement créé par la société civile immobilière du Viaduc (SCI) ; qu'après réception sans réserve, les maîtres de l'ouvrage ont, après expertise, assigné la société Pavillons Still en paiement des travaux de consolidation d'un talus jouxtant leur lot et en dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; que la société Pavillons Still a appelé en garantie la SCI et la commune de Waville, propriétaire du talus ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Pavillons Still fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux maîtres de l'ouvrage des sommes au titre des travaux de consolidation du talus et de leur trouble de jouissance, alors, selon le moyen :

1°/ que le constructeur ne répond que des dommages résultant d'un vice du sol inhérent à la propriété des maîtres de l'ouvrage, qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en jugeant que la responsabilité de plein droit de la société Pavillons Still était engagée pour avoir failli à l'exécution de ses obligations en érigeant un immeuble sans tenir compte des contraintes techniques inhérentes au site, tout en constatant que le pavillon des consorts Y...-X...se trouvait fortement exposé à l'instabilité du talus situé à l'extérieur de leur lot, propriété de la commune de Waville, la cour d'appel a violé l'article 1792, alinéa 1er, du code civil ;

2°/ que selon l'article 1792 du code civil, la responsabilité de plein droit du constructeur n'est engagée qu'au titre des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en déclarant la société Pavillons Still responsable de plein droit des désordres affectant le talus, dont elle a retenu qu'il constituait un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, sans rechercher si ces désordres portaient atteinte à la solidité de cet ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

3°/ que les constructeurs ne sont tenus que de réparer les dommages qui sont la conséquence directe et certaine des désordres ; qu'en allouant des dommages-intérêts aux consorts Y...-X...en réparation de leur trouble de jouissance sans caractériser l'existence d'un lien de causalité directe entre ce préjudice et la faute reprochée à la société Pavillons Still, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Pavillons Still avait, lors de la construction de la maison, procédé à l'excavation des terres sans tenir compte des contraintes techniques inhérentes au site et que ces travaux avaient aggravé la pente préexistante du talus situé à l'arrière de la propriété et créé un risque certain d'éboulement dans le délai de la garantie décennale, mettant en péril la solidité du bâtiment et la sécurité des occupants et rendant impossible l'utilisation de l'arrière de la maison, la cour d'appel a retenu à bon droit que la société Pavillons Still devait supporter la charge des travaux permettant de remédier à la situation et indemniser les maîtres d'ouvrage du préjudice résultant de la restriction de jouissance de l'habitation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que la situation dont étaient victimes les maîtres de l'ouvrage était le résultat exclusif des manquements de la société Pavillons Still à ses obligations de constructeur professionnel, la cour d'appel qui en a exactement déduit que les demandes en garantie dirigées contre la SCI et la commune ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Pavillons Still aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pavillons Still à payer à M. Y... et à Mme X...la somme de 2 500 euros et à la commune de Waville la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Pavillons Still ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Pavillons Still

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société Pavillons Still à payer à M. Y... et à Mme X...la somme de 19. 633, 12 € au titre des travaux de consolidation du talus jouxtant leur lot et celle de 2. 000 € au titre de leur trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le pavillon des consorts Y... X... s'est trouvé fortement exposé au risque d'effondrement du talus situé en limite de leur propriété et appartenant à la commune de Waville ; qu'il convient de rappeler que la société Pavillons Still a la qualité de constructeur professionnel ; qu'il lui appartenait de livrer aux consorts Y... X... un ouvrage conforme à l'usage auquel il était destiné et exempt de tout risque ; qu'il lui incombait également de procéder à toutes les études et à tous les travaux nécessaires à cette fin ; que force est de constater que le constructeur a failli à l'exécution de ses obligations, alors qu'il a érigé l'immeuble sans tenir compte des contraintes techniques inhérentes au site et dans des conditions telles qu'il a mis en danger ses occupants ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité de la société Pavillons Still, tout en mettant à la charge de celleci les travaux permettant de remédier à la situation et au vice ainsi créés et dont en aucun cas les maîtres de l'ouvrage n'avaient à supporter le coût ; qu'il n'apparaît pas que les travaux réalisés par la SARL Villemin Waville Bâtiment excédent le principe de la réparation intégrale du préjudice alors qu'ils ont eu pour objet de consolider le talus ;

ET AUX MOTIFS NON CONTRAIRES QU'il résulte des planches photographiques produites par Monsieur Frédéric Y... et Mademoiselle Virginie X... ainsi que des factures portant sur l'enlèvement de terres excédentaires que la SARL Pavillons Still a procédé à l'excavation de terres au niveau du talus situé au fond de leur terrain, aggravant ainsi la pente préexistante du talus pour y implanter ensuite le pavillon ; que ces travaux d'excavation peuvent être assimilés à des travaux de bâtiment et constituent un ouvrage au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3°, 12 juin 2002) dont la réception est intervenue le 23 juin 2006 par procès verbal sans réserve ; qu'il résulte de la correspondance adressée le 24 octobre 2006 par la SARL Compétence géotechnique Grand-Est à M. Y... qu'« eu égard aux intempéries bien connues dans la région à l'époque actuelle, le talus dressé verticalement à l'arrière de la maison pourrait glisser en un seul bloc ; que la meilleure solution serait donc de ne plus habiter la maison avant les travaux de soutènement » ; que Mme B..., expert judiciaire conclut également que (le talus menace la maison de Monsieur Y... mais pas sa stabilité. Le risque est de voir dévaler le talus sur le carrelage du séjour » ; que les demandeurs joignent également le procès verbal de constat dressé le 2 avril 2008 par Me C..., administrateur de l'étude de Me D..., huissier de justice, aux termes duquel il a constaté la présence de multiples éboulis formant une pente abrupte ainsi que la présence de bourrelet qui témoigne de l'avancée de la terre vers la maison en fonction des intempéries ; que la preuve est donc rapportée par Mme X... et de M. Y..., qu'il existait un risque d'éboulement du talus situé à l'arrière de leur maison sur leur terrain, ce qui constitue un vice du sol dont la certitude est acquise qu'il allait mettre en péril la solidité du bâtiment et leur sécurité dans le délai de la garantie décennale ; que la responsabilité de la SARL Pavillons Still se trouve donc engagée de plein droit sur le fondement de la garantie décennale du constructeur ;

1) ALORS QUE le constructeur ne répond que des dommages résultant d'un vice du sol inhérent à la propriété des maîtres de l'ouvrage, qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en jugeant que la responsabilité de plein droit de la société Pavillons Still était engagée pour avoir failli à l'exécution de ses obligations en érigeant un immeuble sans tenir compte des contraintes techniques inhérentes au site, tout en constatant que le pavillon des consorts Y... X... se trouvait fortement exposé à l'instabilité du talus situé à l'extérieur de leur lot, propriété de la commune de Waville, la cour d'appel a violé l'article 1792, alinéa 1er, du code civil ;

2) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE selon l'article 1792 du code civil, la responsabilité de plein droit du constructeur n'est engagée qu'au titre des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en déclarant la société Pavillons Still responsable de plein droit des désordres affectant le talus, dont elle a retenu qu'il constituait un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, sans rechercher si ces désordres portaient atteinte à la solidité de cet ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

3) ALORS QUE les constructeurs ne sont tenus que de réparer les dommages qui sont la conséquence directe et certaine des désordres ; qu'en allouant des dommages et intérêts aux consorts Y...-X...en réparation de leur trouble de jouissance sans caractériser l'existence d'un lien de causalité directe entre ce préjudice et la faute reprochée à la société Pavillons Still, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Pavillons Still des appels en garantie formulés contre la commune de Walville et de la SCI du Viaduc ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le pavillon des consorts Y... X... s'est trouvé fortement exposé au risque d'effondrement du talus situé en limite de leur propriété et appartenant à la commune de Waville ; qu'il convient de rappeler que la société Pavillons Still a la qualité de constructeur professionnel ; qu'il lui appartenait de livrer aux consorts Y... X... un ouvrage conforme à l'usage auquel il était destiné et exempt de tout risque ; qu'il lui incombait également de procéder à toutes les études et à tous les travaux nécessaires à cette fin ; que force est de constater que le constructeur a failli à l'exécution de ses obligations, alors qu'il a érigé l'immeuble sans tenir compte des contraintes techniques inhérentes au site et dans des conditions telles qu'il a mis en danger ses occupants ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité de la société Pavillons Still, tout en mettant à la charge de celle-ci les travaux permettant de remédier à la situation et au vice ainsi créés et dont en aucun cas les maîtres de l'ouvrage n'avaient à supporter le coût ; qu'il n'apparaît pas que les travaux réalisés par la SARL Villemin Waville Bâtiment excédent le principe de la réparation intégrale du préjudice alors qu'ils ont eu pour objet de consolider le talus ;

ET AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne les demandes dirigées par le constructeur envers la SCI et la commune, que celles-ci apparaissent dénuées de tout fondement, alors que la situation dont ait été victime les consorts Y... X... est le résultat exclusif des manquements du constructeur professionnel qui disposait ou aurait dû disposer de l'ensemble des données techniques devant lui permettre d'exécuter ses engagements ou de refuser de s'engager ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU'il appartient à la SARL Pavillons Still qui se prévaut d'une cause d'exonération de sa responsabilité décennale du fait d'un tiers, en l'espèce le lotisseur la SCI DU VIADUC et la Commune de Waville, d'en rapporter la preuve ; que Pavillons Still se contente de verser aux débats les conclusions du rapport d'expertise judiciaire qui retiennent la responsabilité tant du lotisseur que de la commune en se basant sur la présence d'une bande de terre située sur un chemin communal ; qu'or, l'expert n'a pas conforté ses conclusions par une démonstration venant accréditer ses dires sur les responsabilités des appelés en garantie, lesquelles relèvent directement de l'appréciation du juge d'autant que les opérations d'expertise n'ayant pas été déclarées communes à la SCI du Viaduc, le rapport de Mme B...ne saurait lui être opposé ; qu'alors même qu'il est de jurisprudence constante que le Tribunal peut fonder sa décision sur le dit rapport pour autant qu'il trouve d'autres éléments de nature à conforter sa décision, le lotisseur ne saurait dans le cas d'espèce relever de la responsabilité légale des constructeurs dans la mesure où les travaux d'équipement (VRD) dont il avait la charge ne sont pas manifestement en cause. Au surplus il n'est pas démontré que le lotisseur se devait de consolider les talus d'autant que la zone n'est pas couverte par un plan de prévention des risques ; qu'au sens des articles 1382 et suivants du Code civil, la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle du lotisseur peut être recherchée, sachant que la responsabilité décennale ou contractuelle au titre de l'obligation de délivrance du lotisseur ne peut être engagée que par les consorts Y...-X...; qu'en conclusion, il est nullement démontré que la SCI du Viaduc ait commis une faute de nature à générer la situation dont sont victimes les consorts X...-Y... ; qu'à l'égard de la Commune de Waville le constructeur fonde ses demandes à l'égard de la Commune tant sur les dispositions de l'article 544 du Code civil ce qui laisserait penser à un trouble anormal du voisinage, approche exclu dans la mesure où est également invoqué la responsabilité quasi délictuelle ; qu'il ne saurait être reproché à la Commune d'avoir maintenu un chemin piétonnier surplombant la construction X...-Y..., ce fait étant parfaitement connu du constructeur lequel ne démontre d'ailleurs pas que l'existence d'un tel sentier est de nature à générer des éboulements préjudiciables ; qu'ainsi rien ne permettant de retenir la responsabilité du lotisseur ou de la Commune de Waville, la preuve d'une cause d'exonération de responsabilité n'étant pas rapportée par la SARL Pavillons Still, sa responsabilité décennale est retenue ;

1) ALORS QUE toute faute engage la responsabilité de son auteur, quelle que soit la date à laquelle elle a été commise ; qu'en écartant l'appel en garantie formulé par la société Pavillons Still contre la SCI du Viaduc, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette dernière n'avait pas commis une faute en délivrant aux maîtres de l'ouvrage une étude de sol préalable attestant de l'absence de signe topographique suspect sur les lieux mêmes ou dans le voisinage et de la bonne stabilité des pentes réalisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2) ALORS QUE le lotisseur engage sa responsabilité lorsque l'effondrement du talus générateur des désordres causés à l'ouvrage est imputable au seul défaut de conception du lot ; qu'en écartant l'appel en garantie formulé par la société Pavillons Still contre la SCI du Viaduc, lotisseur, à raison de sa responsabilité au titre de la conception du lotissement, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si cette dernière n'avait pas commis une erreur manifeste de conception du lot des maîtres de l'ouvrage qui était la cause exclusive de l'instabilité du talus et des désordres occasionnés à l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3) ALORS QUE les juges doivent répondre aux conclusions opérantes des parties ; qu'en écartant l'appel en garantie formulé contre la commune de Walline, sans répondre aux conclusions de la société Pavillons Still qui faisait valoir que la responsabilité de cette commune était au moins partiellement engagée en sa qualité de propriétaire du talus litigieux sur le fondement des troubles anormaux de voisinage (ccl. p. 9, § 10 et 11), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

Réparation intégrale du préjudice et carrelage

Voici un arrêt important en pratique compte tenu de la fréquence des litiges qui portent sur les fissures de carrelage :

"Vu l'article 1149 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 novembre 2010), que les époux X..., maîtres de l'ouvrage, ont, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y..., assuré par la société GAN assurances IARD (société GAN), chargé M. Z..., assuré par la société Axa France IARD (société Axa) de l'exécution du lot "carrelage" dans la construction de leur maison ; que la réception est intervenue le 9 novembre 1997 ; qu'ayant constaté des fissures affectant le carrelage, les maîtres de l'ouvrage, ont, après expertise, assigné en réparation MM. Y..., Z... et la société GAN ; que M. Z... a appelé en garantie la société Axa ; 

Attendu que, pour condamner in solidum M. Z... et la société Axa, M. Y... et la société GAN à payer aux époux X... la somme de 52 430,07 euros au titre des travaux de reprise, avec indexation et celle de 11 357 euros au titre des préjudices annexes avec intérêts légaux, l'arrêt retient qu'après avoir préconisé la démolition du carrelage de la chape et du plancher chauffant et leur réfection intégrale, l'expert a préconisé une solution plus douce et moins coûteuse consistant à poser un nouveau carrelage sur l'ancien entraînant une surélévation du sol d'environ deux centimètres, et engendrant, selon les époux X..., de nombreux désagréments, mais que cette seconde proposition est conforme aux dispositions du cahier des prescriptions techniques de pose collée des revêtements céramiques en rénovation de sols, et que le risque que le plancher chauffant remplisse mal son office n'est étayé par aucune pièce ; 

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas replacé les maîtres de l'ouvrage dans la situation où ils se seraient trouvés si l'immeuble avait été livré sans vices, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum M. Z... et la société Axa d'une part, M. Y... et la société GAN d'autre part, à payer aux époux X..., au titre des travaux de reprise, la somme de 52 430,07 euros avec indexation sur l'indice BT01 de juillet 2005 jusqu'à parfait paiement, celle de 11 357 euros au titre des préjudices annexes avec intérêts légaux à compter de la décision, l'arrêt rendu le 25 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. Z... et la société Axa France IARD, la société Atelier d'architecture Y... et la société GAN assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... et la société Axa, la société Atelier d'architecture Y... et la société GAN à payer la somme de 2 500 euros à M. et Mme X... ; rejette les demandes de M. Z... et la société Axa France IARD, de la société Atelier d'architecture Y... et de la société GAN assurances ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné in solidum Monsieur Z... et la compagnie AXA ASSURANCES d'une part, Monsieur Y... et la société GAN d'autre part, à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 52.430,07 € au titre des travaux de reprise et celle de 11.357 € au titre des préjudices annexes ;

AUX MOTIFS QU'« après avoir dans un premier temps préconisé la démolition du carrelage de la chape (et donc du plancher chauffant) et leur réfection intégrale, Monsieur A... a préconisé une solution plus douce et moins coûteuse consistant à poser un nouveau carrelage sur l'ancien ; que les maîtres de l'ouvrage s'opposent avec véhémence à cette dernière solution, au motif qu'il ne serait pas démontré qu'elle soit pérenne, qu'il va en résulter une surélévation du sol d'environ 2 centimètres, engendrant un effet de seuil avec les pièces recouvertes de parquet, créant des effets inesthétiques et ne tenant pas compte des matériaux de qualité qu'eux-mêmes avaient mis en oeuvre dès l'origine (porcelaine de Paris et émaux de Briare), créant des difficultés à chauffer (compte tenu de la surépaisseur du carrelage) ; que s'agissant de l'aspect technique de la pose du carrelage sur l'ancien, aucune des pièces versées aux débats par les époux X... ne vient contredire l'analyse de l'expert selon laquelle cette prescription est conforme aux dispositions du cahier des prescriptions techniques de pose collée des revêtements céramiques en rénovation de sols (cahier CSTB 3268 d'octobre 2000) ; qu'ensuite, les courriers émanant de la société SCHLUTER démontrent qu'après avoir examiné la maison des époux STEINECK, les désordres affectant leur carrelage, et avoir été informée des caractéristiques de leur plancher chauffant, elle estime possible de mettre en oeuvre un carrelage collé sur l'ancien grâce à son procédé SCHLUTER DITRA, lequel bénéficie d'un avis technique ; que s'agissant du risque que le plancher chauffant remplisse mal son office, celui-ci n'est étayé par aucune pièce et ne résulte que des inquiétudes des maîtres de l'ouvrage ; qu'à cet égard, ceux-ci exagèrent très nettement les désagréments allant résulter de la solution consistant à poser un carrelage sur l'ancien : des rideaux peuvent aisément être raccourcis de 2 centimètres, la porte d'entrée peut être reprise ou changée par un simple travail de menuisier sans que soit mis en oeuvre les travaux titanesques mentionnés dans leurs conclusions (dépose et pose d'un linteau, reprise de toiture pour réaliser un chevêtre, modification de la façade !), l'impossibilité de conserver les émaux de Briare et le décor porcelaine de Paris n'est justifiée par aucune pièce ou explication, et le surplomb du carrelage au-dessus des rigoles de seuil des fenêtres ne représente qu'un désagrément mineur ; qu'ils ignorent aussi délibérément les réserves qui ont été émises par l'une des entreprises chargées de fournir un devis de démolition du précédent carrelage, quant aux risques de dégradations consécutives sur l'escalier, le tablier de baignoire, les habillages des douches, la cheminée et les tapisseries, la solution préconisée au final par Monsieur A... n'étant pas simplement moins coûteuse mais aussi moins agressive pour les autres parties de l'ouvrage ; que toutefois, compte tenu de leur droit à obtenir la réparation intégrale des désordres et donc à bénéficier d'un sol présentant les mêmes qualités que celui qu'ils avaient choisi, leurs contestations sont fondées à deux titres ; que d'une part, le nouveau carrelage doit être posé sous les meubles de la cuisine et non s'arrêter au droit de ceux-ci comme l'a prévu l'expert : des meubles de cuisine n'ont qu'une durée de vie limitée, et la cuisine est de plus en plus souvent traitée comme une pièce de séjour, avec modifications régulières de ses aménagements et de leur disposition ; que le fait de ne pas prévoir une pose du carrelage dans toute la pièce conduirait à une moins-value certaine que les époux X... n'ont pas à supporter, et le coût de pose et de dépose des éléments de cuisine (chiffré dans l'un de leurs devis) sera intégré dans le montant des travaux ; que d'autre part, deux pièces du rez-de-chaussée sont recouvertes de parquet, qui va donc se retrouver à une altitude inférieure à celles recouvertes d'un nouveau carrelage ; que l'expert considère que ce désagrément peut être aisément compensé par la pose d'une traverse de seuil chanfreinée ; que ce procédé est toutefois inesthétique et ne préserve pas des personnes âgées d'un risque de chute ; qu'au demeurant, les époux X... ne peuvent être contraints de l'accepter et peuvent prétendre pouvoir bénéficier d'un sol entièrement plane au rez-de-chaussée de leur maison ; qu'en conséquence, la réfection des parquets (chiffrée dans l'un de leurs devis) sera incluse dans le coût des travaux de reprise ; qu'il résulte de ces considérants que les travaux de reprise s'élèvent au total à : - devis LE CORRE carrelage: 25.021,80 € hors taxe, - devis ROBIC menuiserie (comprenant la réfection des parquets) : 13.311,05 € hors taxe, - devis DUMONT : pose et dépose des meubles de salle de bains et de cuisine : 6.600 € hors taxe ; - devis PLATRERIE DU GOLFE : réfection de la niche du réfrigérateur : 800 € hors taxe - honoraire de maîtrise d'oeuvre % : 3.200 € hors taxe Total hors taxe : 49.933,40 €. Total TTC : 52.430,07 € ; qu'en conséquence, Monsieur Y... et Monsieur Z... sont condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 52.430,07 € au titre des travaux de reprise, avec indexation sur l'indice BT01 à compter de juillet 2005, date de dépôt du rapport d'expertise, et jusqu'à parfait paiement ; que sur les préjudices annexes : il convient de rajouter des frais de déménagement des meubles, de garde meuble et de location de maison pendant la durée des travaux, laquelle n'a pas été précisée par l'expert ; que la durée d'un mois retenue par le premier juge apparaît insuffisante compte tenu du fait qu'interviendront successivement plusieurs entreprises, et qu'il faut envisager un temps de séchage, le déménagement des meubles, leur remise en place et le nettoyage de la maison ; qu'un délai de deux mois apparaît donc plus réaliste ; que les préjudices annexes s'élèvent alors à : - 4.557 € TTC de déménagement et 1.800 € TTC d'entreposage en garde-meuble (le devis de déménagement comprenant l'enlèvement et la remise en place des meubles, et l'entreprise assurant aussi le garde-meuble, un seul devis sera pris en compte et non deux comme sollicité par les demandeurs), - 2.000 € TTC de frais de location d'une maison, les travaux n'allant certainement pas avoir lieu durant la période des congés d'été et le coût d'une location saisonnière n'étant pas a envisager. Total : 8.357 € ; qu'enfin, les soucis et tracas liés à la procédure et la nécessité de faire face aux travaux et à un déménagement seront indemnisés à hauteur de 3.000 € » ;

ALORS D'UNE PART QU'en vertu du principe de la réparation intégrale, l'immeuble affecté d'un vice de nature décennale doit être remis à l'identique, l'exécution des travaux replaçant la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'immeuble avait été livré sans vices ; qu'en l'espèce où, comme l'a constaté la Cour d'appel, les désordres sont imputables à une malfaçon dans la mise en oeuvre du carrelage (absence de dalle flottante, absence d'armature de la chape, absence de joints de fractionnement) , la réparation intégrale ne pouvait consister qu'en la démolition du carrelage, de la chape et du plancher chauffant, et en leur réfection complète ; qu'en retenant cependant la solution du carrelage collé qui privilégiait la réduction des coûts au détriment d'une réparation à l'identique, cachait seulement les causes reconnues à l'origine des désordres sans les éradiquer, mais ne replaçait pas Monsieur et Madame X... dans la situation où ils se seraient trouvés s'il n'y avait pas eu de malfaçon dans la mise en oeuvre du carrelage, la Cour d'appel a violé les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1149 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en vertu du principe de la réparation intégrale, l'exécution des travaux doit replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'immeuble avait été livré sans vices ; qu'en l'espèce, en optant pour la solution d'un autre carrelage collé sur le carrelage défectueux sans rechercher si cette pose d'un deuxième carrelage n'aurait pas d'incidences sur la performance du chauffage par le sol, du fait de cet ajout d'une épaisseur supplémentaire qui pouvait jouer le rôle d'un isolant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1149 du Code civil."

Le quitus donné au syndic de copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires

Un article de BDIDU :

Le quitus donné au syndic de copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires

L'autorisation donnée au syndic de copropriété devant le Tribunal de Grande Instance vaut aussi pour l'appel

C'est ce que juge cet arrêt :

"Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'autorisation d'agir en justice donnée au syndic par l'assemblée générale du 29 juin 2007 était claire quant à l'objet de la demande, à la personne concernée et à la nature judiciaire de la procédure à engager, la cour d'appel a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de la décision d'autorisation que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, retenu que, malgré une maladresse de rédaction, la formule autorisant le syndic à saisir le tribunal de grande instance ne pouvait être interprétée comme limitant ses pouvoirs en lui interdisant l'exercice de la voie de recours de l'appel sans nouvelle autorisation et en a exactement déduit que le pouvoir que le syndic tient de la loi de représenter le syndicat des copropriétaires en justice comportait celui de faire appel ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le procès-verbal du 15 juin 1984 était signé par tous les copropriétaires présents et représentés et prévoyait que les copropriétaires interviendraient à l'acte modifiant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, la cour d'appel a pu retenir que ce document, s'il attestait de la réunion de plusieurs copropriétaires, n'établissait pas la preuve de la tenue d'une véritable réunion des copropriétaires, et en a exactement déduit qu'il constituait un acte sous seing privé auquel le syndicat des copropriétaires n'était pas partie ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Nortex aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nortex et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires 12 et 12 bis rue Georges Clemenceau la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Nortex.

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir reçu l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 12 et 12 bis, rue Georges Clemenceau, condamné la société Nortex à remettre la cour commune en son état antérieur aux travaux litigieux dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 5.000 € par mois de retard et à payer au syndicat des copropriétaires 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QU'en droit, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant ; que le syndic est chargé de représenté le syndicat en justice ; le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, lors de l'assemblée générale du 29 juin 2007, les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance de la note annexée à la convocation, autorise l'Agence du Centre, syndic, à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex pour demander : que soit ordonnée la démolition des travaux effectués par la société Nortex (création de locaux dans la cour du rez-de-chaussée), et à la remise en état des lieux, le tout aux frais de la société Nortex ; qu'il soit mis fin à l'appropriation de la cour partie commune résultant de la création de locaux utilisés privativement et de la modification des lots n° 1 et 2 dont l'assiette est actuellement indéterminée ; que la société Nortex soit condamnée à indemniser le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de l'occupation à des fins commerciales de la cour commune par la société Nortex depuis 1986 dans des conditions ne correspondant pas aux actes de la répartition des charges qui en résultent…» ; que cette autorisation est parfaitement claire quant à l'objet de la demande, à la personne concernée et à la nature judiciaire de la procédure engagée ; que sa régularité n'a d'ailleurs pas été contestée ; que la société Nortex fait seulement valoir que le syndic avait besoin d'un mandat spécial pour interjeter appel ; mais que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 n'exige nullement que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l'assemblée générale, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance ; qu'au contraire, à défaut de décision limitant les pouvoirs de son mandataire, le pouvoir que le syndic tient de la loi de représenter le syndicat des copropriétaires en justice comporte celui de faire appel, sauf à en rendre compte aux copropriétaires, ce qui a été fait lors de l'assemblée générale du 30 septembre 2009 ; que malgré une certaine maladresse de réaction, la formule « autorise l'Agence du Centre syndic à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence » ne saurait être interprétée comme limitant le pouvoir du syndic à agir en première instance et lui interdisant d'exercer la voie de recours ordinaire de l'appel sans nouvelle autorisation ; que l'appel du syndicat des copropriétaires est donc régulier ; que par ailleurs il a été interjeté dans le délai ; qu'il est en conséquence recevable ;

1°) ALORS QU'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2007 que l'assemblée générale des copropriétaires a uniquement autorisé « l'Agence du Centre, syndic, à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex… » ; qu'en affirmant que le pouvoir du syndic n'avait pas été limité « à agir en première instance », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2007, en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE le syndic ne pouvant agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, lorsque ses pouvoirs ont été limités à la saisine de la juridiction de première instance, il doit être autorisé par une nouvelle décision de l'assemblée générale pour interjeter appel du jugement rendu ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté qu'au cours d'une assemblée générale du 29 juin 2007, les copropriétaires avaient uniquement autorisé le syndic « à saisir le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence au nom du syndicat des copropriétaires d'une action dirigée contre la société Nortex », ce dont il résultait qu'une nouvelle assemblée générale devait autoriser le syndic à interjeter appel du jugement rendu, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Nortex à remettre la cour commune en son état antérieur aux travaux litigieux dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 5.000 € par mois de retard, et à payer au syndicat des copropriétaires 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE la société NORTEX était propriétaire du lot n° 1 de la copropriété de l'immeuble sis 12 et 12 bis rue Georges Clémenceau à AIX-EN-PROVENCE, dont la partie privative consistait en « un appartement situé au rez-de-chaussée, côté rue Clémenceau avec water-closets, dans la cour, et jouissance exclusive de la moitié sud-ouest de la cour » ; que le 28 septembre 1984, elle a encore acquis le lot n° 2, dont la partie privative consistait en « un appartement situé au rez-de-chaussée, côté cour ... et water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié nord de la cour » ; que l'acte énonce que la société NORTEX se trouvant ainsi « avoir la jouissance exclusive de la totalité de la cour, entend couvrir celle-ci en aménageant » une toiture-terrasse en béton au niveau du 1er étage, et il mentionne : « L'autorisation d'effectuer ces travaux a été obtenue » auprès de copropriétaires nommément désignés, « autorisation confirmée par une assemblée générale des copropriétaires en date du 15 juin 1984, dont le procès-verbal va demeurer ci-joint et annexé »; que ce procès verbal, dont la forme ma discutée plus loin, rend compte de l'adoption des décisions suivantes : « PREMIERE RÉSOLUTION- L'aménagement par la Société NORTEX, à ses frais exclusifs, au niveau 1 d'une terrasse en béton se ferait de la façon suivante : - couverture de la cour par plancher composé d'une ossature métallique de poutrelles en béton précontraint avec remplissage en hourdis. - exécution d'une dalle de compression en béton et d'une étanchéité multicouche. - création d'une partie accessible pour les copropriétaires premier étage en carrelage et d'une partie jardin engazonnée sur une zone référée au plan composée d'une couche de 10 cm de gravillon et 30 cm de terre. - au centre de cette dalle sera aménagée une verrière créant un éclairage zénithal pour le local à rez-de-chaussée. - le local à rez-de-chaussée sera ultérieurement affecté à l'extension du magasin existant... DEUXIÈME RESOLUTION - A première réquisition de la Société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble » ; que par la suite la verrière prévue a été supprimée, un « local climatisation » a été créé « en accord avec les copropriétaires voisins », et l'ensemble a été réuni en un seul magasin ; qu'à la suite d'une assemblée générale du 29 mai 1997, par acte du 12 septembre 1997 le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble a été modifié ainsi : "1°1 MODIFICATION DE L'ARTICLE 12 (NOTA sans objet ici) 2° MODIFICATION DE PARTIE DE L'ARTICLE VINGT SIX - Aux termes de l'acte du 22 octobre 1957 contenant règlement de copropriété et état descriptif de division, susvisé, les lots numéros UN et DEUX de l'état descriptif de division ont été désignés ainsi qu'il est ci-après littéralement retranscrit : LOT NUMÉRO UN - Un appartement situé au rez-de-chaussée, côté Rue Clémenceau ... avec water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié du Sud-Ouest de la cour. LOT NUMÉRO DEUX- Un appartement situé au rez-de-chaussée côté cour ... et water-closet dans la cour et jouissance exclusive de la moitié Nord de la cour. Aux tenues de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29 mai 1997, il a été décidé de modifier la désignation des lots UN et DEUX de la manière suivante : LOT NUMÉRO UN - Un local commercial côté rue Clémenceau. LOT NUMÉRO DEUX - Un local commercial côté cour. Il n'est apporté aucune autre modification au règlement de l'état descriptif de division du 22 octobre 1957 »;

ET AUX MOTIFS QU'en droit, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs ; que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale ; qu'il est établi un procès- verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ; que les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet ;En l'espèce, le procès-verbal du 15 juin 1984, dont la société NORTEX se prévaut pour prétendre que l'assemblée générale l'a autorisée à faire les travaux, n'est pas extrait d'un registre des procès-verbaux (cf, la lettre de l'AGENCE VINCENT ANGLADE du 21 janvier 2003 « Les archives pratiquement inexistantes de la copropriété ne comportent aucun trace d'autorisation donnée à la société NORTEX Man prédécesseur, syndic bénévole, ne semblait pas établir ou conserver les procès- verbaux des assemblées générales »), mais d'un acte sous seing privé auquel le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'est pas partie, et dont les mentions ne lui sont pas opposables ; qu'il n'est pas signé par un président, par un secrétaire et par un ou plusieurs scrutateurs, mais par « tous les copropriétaires présents et représentés », en leur nom personnel ; que si un tel document atteste de la réunion de ces personnes, il ne permet pas de faire la preuve de la tenue d'une véritable assemblée générale des copropriétaires, régulièrement convoquée, et dont les décisions ont été régulièrement notifiées aux copropriétaires absents ; qu'il porte d'ailleurs en lui-même la trace d'un détournement habituel des règles de fonctionnement de la copropriété ; qu'en effet, alors que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat pour la publication de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication, le procès-verbal susvisé comporte une résolution au terme de laquelle « à première réquisition de la société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble » ; que les travaux litigieux n'ont donc pas été autorisés par une assemblée générale au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en droit, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété comportait les stipulations suivantes « Article trois : Forment la propriété indivise ... le sol en totalité (tant le sol bâti que celui de la cour) Article six : 11 ne pourra être établi sur les façades côté rue et côté cour ... rien qui puisse changer en quoi que ce soit l'aspect des façades ou détruire l'harmonie, l'esthétique ou l'uniformité de l'immeuble ... Article vingt six : La séparation de la cour en deux moitiés, dont la jouissance est réservée exclusivement aux lots numéros un et deux, sera effectuée à frais communs par ces propriétaires, au moyen d'un mur ... » ; le modificatif du 12 septembre 1997 a amendé l'article 12 (NOTA : activités autorisées), et a changé la désignation des lots n° 1 et 2, qui d'appartements sont devenus des locaux commerciaux ; en revanche, il n'a apporté « aucune autre modification au règlement de copropriété et état descriptif de division du 22 octobre 1957 », de sorte que les stipulations susvisées conservent toute leur valeur ; que par ailleurs, la simple suppression, captieuse, de toute référence au droit de jouissance exclusif des propriétaires des lots n° 1 et 2 sur une moitié chacun de la cour commune, ne saurait emporter un quelconque effet novatoire, qui permettrait, si la situation se prolongeait, de rattacher ladite cour à l'un ou à l'autre des deux lots, ou aux deux à la fois ; que l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'a donc ni pour objet, ni pour effet, de remettre en cause l'acte modificatif du 12 septembre 1997 ; qu'en droit, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'en l'espèce, l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a pour objet de restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié, en l'occurrence le droit de construire de nouveaux locaux joignant deux lots privatifs en « extension du magasin existant », avec une incidence sur le coefficient d'occupation des sols de l'immeuble ; qu'il s'agit d'une action réelle, se prescrivant par un délai de trente ans ; que les travaux litigieux ont été réalisés fin 1985 - début 1986 ; que l'action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n'est donc pas prescrite ; que le fait que les travaux litigieux aient été réalisés en vertu d'un permis de construire valide au regard des règles d'urbanisme est sans emport ; la société NORTEX sera donc condamnée à remettre la cour commune dans son état antérieur (cf. à cet égard sa propre lettre du 10 décembre 2003 : « cour en terre battue, avec un grillage en diagonale »), sous astreinte ; que s'agissant d'une cour commune à jouissance exclusive des propriétaires des lots n° 1 et 2, en l'occurrence la société NORTEX, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne peut prétendre à aucune indemnité d'occupation ; qu'il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre ; qu'en revanche, l'appropriation indue du droit de construire accessoire aux parties communes a causé à ce dernier un préjudice, qui sera réparé par l'allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1°) ALORS QUE ni le défaut de convocation régulière des copropriétaires, ni l'absence de signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les membres du bureau, ni le défaut de notification des décisions de l'assemblée générale, ni le dépassement de ses pouvoir par l'assemblée générale, ne rend l'assemblée générale, ou les décisions qu'elle a prises, inexistante, mais seulement annulable ; qu'en décidant que le procès-verbal du 15 juin 1984 ne fait pas la preuve de la tenue d'une véritable assemblée générale des copropriétaires et que les travaux litigieux n'ont pas été autorisés par assemblée générale au sens de la loi du 10 juillet 1965, motifs pris que le procès-verbal n'est pas signé par un président, par un secrétaire et par un ou plusieurs scrutateurs, mais par tous les copropriétaires présents et représentés en leur nom personnel, qu'il n'établit pas que l'assemblée générale a été régulièrement convoquée et que ses décisions ont été régulièrement notifiées aux propriétaires absents, et qu'il porte en lui-même la trace d'un détournement habituel des règles de fonctionnement de la copropriété puisqu'il comporte une résolution au terme de laquelle « à première réquisition de la société NORTEX, les copropriétaires interviendront à l'acte modifiant le règlement de copropriété - état descriptif de division de l'immeuble », la cour d'appel a violé les articles 18 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 8, 9, 17 et 18 du décret du 17 mars 1967, dans leur rédaction applicable ;

2°) ALORS QUE les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que le 15 juin 1984, l'ensemble des copropriétaires présents et représentés, qui avaient tous signé le procès-verbal dressé, avaient notamment adopté une résolution relative à « l'aménagement par la société Nortex, à ses frais exclusifs, au niveau 1 d'une terrasse en béton » par la « couverture de la cour par plancher composé d'une ossature métallique de poutrelles en béton précontraint avec remplissage en hourdis - exécution d'une dalle de compression en béton et d'une étanchéité multicouches - création d'une partie accessible pour les copropriétaires du premier étage en carrelage et d'une partie jardin gazonnée sur une zone référée au plan composée d'une couche de 10 cm de gravillon et 30 cm de terre - au centre de cette dalle sera aménagée d'une verrière créant un éclairage génital pour le local rez-de-chaussée - le local rez-de-chaussée sera ultérieurement affecté à l'extension du magasin existant », le procès-verbal précisant qu'étaient réunis des copropriétaires représentant 829/1000 des tantièmes de la copropriété et que cette résolution avait été « mise aux voix » et « adoptée à l'unanimité », ce dont il résultait qu'une assemblée générale des copropriétaires s'était réunie et avait adopté, par un vote, une délibération relative aux travaux litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 17 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965."