Le sous traitant est tenu d'une obligation de conseil envers l'entrepreneur principal

C'est ce que juge cet arrêt :

"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 15 février 1995) qu’en 1988 les époux Talvast ont chargé la Société Constructions Annevillaises, depuis lors en redressement judiciaire, assurée par la Compagnie Mutuelle des Constructeurs, de l’édification d’un pavillon ; que cet entrepreneur a sous-traité le lot charpente à M. Mériel, assuré par la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) ; que des désordres ayant été constatés dans les planchers des combles, les maîtres de l’ouvrage ont sollicité la réparation de leur préjudice ;

Attendu que la SMABTP fait grief à l’arrêt de la condamner à garantir intégralement l’entrepreneur principal et son assureur des sommes à leur charge au profit des époux Talvast, alors selon le moyen "que si le sous-traitant, lié à l’entrepreneur principal par un contrat d’entreprise est tenu à une obligation de résultat envers celui-ci, la responsabilité qu’il encourt cède devant la cause étrangère, laquelle peut résulter de la faute de l’entrepreneur principal qui n’informe pas ou informe mal son sous-traitant, que dès lors en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si l’entrepreneur principal, spécialiste dans la construction des maisons individuelles n’avait pas insuffisamment éclairé l’entreprise Mériel sur la nécessité de définir des sections de bois suffisantes, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du Code Civil" ;

Mais attendu qu’ayant relevé que M. Mériel était un spécialiste de la fabrication et de la pose de charpentes et que tenu en cette qualité d’une obligation de conseil envers l’entrepreneur principal, il ne pouvait faire valoir qu’il n’avait fait que suivre les indications données par la Société Constructions Annevillaises, la Cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l’article L. 241-1 du Code des Assurances, ensemble l’article A. 243-1 de ce code et son annexe I ;

Attendu que toute personne, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code Civil à propos des travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance ;

Attendu que, pour condamner la SMABTP à payer aux Epoux Talvast la somme de 119.000 francs au titre des désordres affectant le plancher, l’arrêt retient que la SMABTP n’est pas fondée à opposer au tiers lésé la franchise prévue au contrat conclu avec son assuré, s’agissant d’une assurance de responsabilité ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’inopposabilité de la franchise, prévue au contrat d’assurance, au tiers lésé bénéficiaire de l’indemnité ne joue que pour l’assurance obligatoire que le constructeur doit souscrire lorsque sa responsabilité peut être retenue sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code Civil et que le sous-traitant n’est pas engagé vis-à-vis du maître de l’ouvrage sur le fondement de ces dispositions, la Cour d’appel a violé les textes susvisés."

Le sous traitant est tenu d'une obligation de résultat envers l'entrepreneur principal

Principe posé par cet arrêt :

"Attendu qu’ayant souverainement relevé, par appréciation de la portée de l’expertise, sans dénaturation, que l’origine de l’incendie provenait d’une défaillance de l’installation électrique intérieure en aval du disjoncteur certainement imputable à une anomalie des circuits électriques dont la cause exacte n’avait pu être précisément située en raison de la disparition du disjoncteur et du convecteur en service et constaté, d’une part, que l’intervention de l’Electricité de France, commandée par la survenance de l’incendie, n’avait eu d’autre objet que l’ouverture de la logette du compteur électrique pour déposer les fusibles, d’autre part, sans déléguer ses pouvoirs à l’expert, que les éléments de preuve qui lui étaient soumis ne permettaient pas de conclure techniquement que le défaut de serrage d’une cosse de ce disjoncteur, dont seuls des débris avaient été partiellement retrouvés dans les décombres, était à l’origine de l’incendie ou au contraire en était la conséquence, la cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant que la société Maisons Vivre Plus, qui recherchait la responsabilité de la société Sibelec sur le fondement de l’obligation de résultat dont ce sous-traitant était contractuellement tenu envers l’entrepreneur principal, n’avait pas à rapporter la preuve d’une faute du sous-traitant et partant, à préciser la cause exacte de la défaillance de l’ouvrage sous-traité, et que la preuve de l’existence d’une cause étrangère exonérant la société Sibelec de sa responsabilité n’était pas démontrée ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, les sociétés l’Auxiliaire et Sibelec aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les sociétés l’Auxiliaire et Sibelec à payer la somme de 12 000 francs à la société Maisons Vivre Plus et la somme de 10 000 francs à la société Carma, M. X..., Mme Y..., ensemble ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des sociétés l’Auxiliaire et Sibelec."

Une application de l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation

Par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 novembre 2010), que, par acte des 20 et 29 octobre 2007, les époux X...ont réservé un lot dans un immeuble à construire par la société Promobat ; qu'ils ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 5 480 euros ; que les époux X...ayant demandé des précisions sur une différence concernant les menuiseries extérieures des pièces principales, prévues en aluminium selon les prévisions de la notice descriptive sommaire et en PVC selon la notice descriptive définitive, la société Pichet leur a précisé, pour le compte de la société Promobat, que seules les baies vitrées coulissantes des séjours seraient en aluminium, les portes fenêtres devant être en PVC ; que, par courrier du 22 septembre 2008, la société Promobat a annulé la réservation en invoquant le refus des époux X...de signer l'acte de vente sans motif légitime ; que les époux X...ont assigné la société Promobat en restitution du dépôt de garantie et indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Promobat fait grief à l'arrêt d'ordonner la restitution du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que les cas dans lesquels le réservataire d'un immeuble à construire peut obtenir restitution du dépôt de garantie sont prévus de manière limitative par les dispositions d'ordre public de l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ; que la modification du matériau de construction de l'un des éléments de l'immeuble ne constitue par l'un de ces cas, à moins qu'elle ait entraîné une diminution de la valeur du bien supérieure à 10 %, tel que prévu par l'article R. 261-31 e) du code de la construction ; que lorsque le réservataire refuse d'acquérir en raison d'une modification des matériaux de construction qui n'entraîne pas une variation du prix supérieure à 10 % de la valeur du bien, la non-réalisation de la vente lui est imputable ; qu'en jugeant, pour ordonner la restitution du dépôt de garantie, que la modification du matériau des boiseries extérieures était constitutive du cas prévu par l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire de l'hypothèse dans laquelle " le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ", la cour d'appel a violé l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que la notice descriptive sommaire prévoyait des menuiseries extérieures en aluminium et que leur remplacement par des menuiseries en PVC ne correspondait à aucune des modifications permises par cette notice, la cour d'appel a pu retenir qu'en application de l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation le dépôt de garantie devait être restitué, le contrat de vente n'étant pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen est devenu sans objet ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Promobat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Promobat à payer aux époux X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Promobat ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Promobat.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la restitution à M. Cédric X...et à Mme Candice Y... épouse X...du dépôt de garantie de 5. 480 €, à la charge de la société PROMOBAT et de l'y avoir condamnée en tant que de besoin ;

Aux motifs propres que « il convient de constater que le premier Juge a, à juste titre, relevé que les époux X...pouvaient légitimement exiger le respect de la clause de l'avant contrat relative au matériau des menuiseries extérieures dès lors que le remplacement d'huisseries extérieures en aluminium par des huisseries en PVC ne correspondait à aucune des modifications permises par la notice descriptive sommaire qui, entrant dans le champ de ce contrat, ne prévoyait, au titre des seules modifications admises, que le remplacement des produits indiqués sous le nom de leur fabricant par des marques concurrentes de qualité égale ou supérieure et la modification de certains détails dans la mesure où, en cours de travaux, il se révèlerait une obligation ou une possibilité d'amélioration de fonctionnement ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a, en relevant que les motifs de l'annulation de la réservation consentie aux époux X...par la société PROMOBAT, qui invoquait, à propos de cette modification apportée aux huisseries extérieures, des « divergences mineures » n'étaient pas pertinents, imputé à cette société l'initiative de la rupture du contrat de réservation en la condamnant, sur le fondement des dispositions de l'article R. 261-31 a) du Code de la construction et de l'habitation, à restituer aux époux X...les fonds déposés en garantie, avec intérêts aux taux légal à compter, conformément aux dispositions du dernier alinéa de ce même article, du terme du délai de trois mois suivant la demande de restitution faite le octobre 2008 ; que, d'autre part, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a indemnisé les préjudices complémentaires invoqués par les époux X..., que ce soit leur préjudice financier résultant du coût inutile, tel qu'il est justifié par les extraits de compte produits aux débats, de l'emprunt immobilier qu'ils avaient souscrit en vue de l'acquisition projetée ou que ce soit leur préjudice moral résultant de l'anéantissement brutal et injustifié de leur projet immobilier qui a été justement apprécié par le premier Juge, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation en tant que, au besoin, de dommages et intérêts complémentaires » (p. 5, § 2 et s.) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « en application des dispositions des articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l ‘ habitation, le contrat préliminaire emportant réservation d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement doit comporter les indications essentielles à la qualité de la construction et une note technique décrivant sommairement la nature et la qualité des éléments d'équipement ; que, par ailleurs, en application de l'article R 261-31 du Code de la construction et de l'habitation, d'ordre public, le dépôt de garantie doit être restitué au réservataire, sans retenue ni pénalité, lorsque le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; qu'en l'espèce, la notice remise aux époux X...le 20 octobre 2007, lors de la signature du contrat de réservation, prévoyait des menuiseries extérieures en profil d'aluminium, classement A3- E*- V*A2min sur l'ensemble de la maison, avec possibilité expresse de remplacement par des éléments de qualité égale ou supérieure ; que la société PROMOBAT ne pouvait donc unilatéralement imposer en sa faveur, contrairement à ces stipulations contractuelles parfaitement claires, la possibilité discrétionnaire de remplacer l'aluminium d'une partie des menuiseries extérieures par du PVC ou polychlorure de vinyle, matériau moins onéreux comme elle le reconnaît mais également moins noble, moins durable et moins écologique ainsi qu'il appert de la documentation produite par les demandeurs ; que l'article R. 261-31- e du Code de la construction et de l'habitation qui prévoit la restitution du dépôt de garantie si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet de la réservation présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 % n'autorise pas le vendeur, contrairement à ce que soutient la société PROMOBAT, à apporter des modifications affectant la réalisation d'un élément d'équipement qui ne constitueraient qu'une différence mineure, dès lors que celles-ci sont contraires aux stipulations du contrat de réservation qui constitue la loi des parties au sens de l'article 1134 du Code civil ; que les époux X...pouvaient donc légitimement exiger le respect de la clause de l'avant contrat relative au matériau des menuiseries extérieures ; qu'alors que l'acte de vente devait intervenir au plus tard le octobre 2008, par courrier du 22 septembre 2008 adressé à son notaire, Maître A..., la société PICHET, maison mère de la société PROMOBAT, écrivait, après avoir fait valoir que les divergences mineures entre les caractéristiques définitives du programme par rapport à celles prévisionnelles au stade de la précommercialisation ne constituent pas un cas légitime de caducité du contrat de réservation : « Compte tenu de ce qui précède, nous vous informons que nous annulons la réservation consentie à M. et Mme X...et reprenons la libre disposition du bien. Nous revendiquons également le bénéfice du dépôt de garantie (…) vous voudrez bien en informer les réservataires » ; que les motifs invoqués n'étant pas pertinents, la société PROMOBAT doit être considérée comme ayant pris l'initiative d'une rupture qui lui est imputable et elle ne peut en conséquence s'opposer légitimement à la restitution du dépôt de garantie aux époux X..., laquelle sera ordonnée ; que les époux X...ayant sollicité cette restitution par courrier de leur notaire du 14 octobre 2008, qui faisait courir le délai de trois mois ouvert pour la restitution en vertu de l'article R. 261-31 dernier alinéa du Code de la construction et de l'habitation, la société PROMOBAT sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009 ; que, par voie de conséquence, la société PROMOBAT sera déboutée de sa demande d'attribution de ce même dépôt de garantie ; que l'application combinée des articles 1147 du Code civil et R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation ne prohibe nullement l'allocation de dommages-intérêts en sus de la restitution du dépôt de garantie dès lors qu'existe un manquement contractuel générateur d'un préjudice ; qu'en l'occurrence, la société PROMOBAT a bien commis un manquement en annulant unilatéralement la réservation signée le 20 octobre 2007 au motif fallacieux que les époux X...refusaient abusivement une modification présentée comme mineure, mais assurément contraire au contrat, du matériau composant une partie des menuiseries extérieures ; que cette faute est en relation directe avec le préjudice avec le préjudice résultant du coût, inutile, du prêt immobilier consenti par le crédit agricole d'Aquitaine, le 26 janvier 2008, à hauteur de 225. 000 €, affecté à l'achat de l'appartement neuf à Eysines décrit au contrat de réservation, et qui a généré 509, 14 € au titre de l'assurance prêt et 728, 05 € d'intérêts, soit au total 1. 236, 19 €, somme au paiement de laquelle la société PROMOBAT sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; qu'en outre, par cette rupture brutale et injustifiée la société PROMOBAT est à l'origine d'un préjudice supplémentaire représenté par la privation de l'acquisition de cette maison accompagnée de la nécessité d'un relogement temporaire et qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 2. 000 € à titre de dommages-intérêts, également avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation » (jugement, p. 3 et s.) ;

Alors que les cas dans lesquels le réservataire d'un immeuble à construire peut obtenir restitution du dépôt de garantie sont prévus de manière limitative par les dispositions d'ordre public de l'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation ; que la modification du matériau de construction de l'un des éléments de l'immeuble ne constitue par l'un de ces cas, à moins qu'elle ait entraîné une diminution de la valeur du bien supérieure à 10 %, tel que prévu par l'article R. 261-31 e) du Code de la construction ; que lorsque le réservataire refuse d'acquérir en raison d'une modification des matériaux de construction qui n'entraîne pas une variation du prix supérieure à 10 % de la valeur du bien, la non-réalisation de la vente lui est imputable ; qu'en jugeant, pour ordonner la restitution du dépôt de garantie, que la modification du matériau des boiseries extérieures était constitutive du cas prévu par l'article R. 261-31 a) du Code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire de l'hypothèse dans laquelle « le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire », la cour d'appel a violé l'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société PROMOBAT à payer à M. Cédric X...et à Mme Candice Y... épouse X..., ensemble, la somme de 3. 236, 19 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal ;

Aux motifs propres que « il convient de constater que le premier Juge a, à juste titre, relevé que les époux X...pouvaient légitimement exiger le respect de la clause de l'avant contrat relative au matériau des menuiseries extérieures dès lors que le remplacement d'huisseries extérieures en aluminium par des huisseries en PVC ne correspondait à aucune des modifications permises par la notice descriptive sommaire qui, entrant dans le champ de ce contrat, ne prévoyait, au titre des seules modifications admises, que le remplacement des produits indiqués sous le nom de leur fabricant par des marques concurrentes de qualité égale ou supérieure et la modification de certains détails dans la mesure où, en cours de travaux, il se révèlerait une obligation ou une possibilité d'amélioration de fonctionnement ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a, en relevant que les motifs de l'annulation de la réservation consentie aux époux X...par la société PROMOBAT, qui invoquait, à propos de cette modification apportée aux huisseries extérieures, des « divergences mineures » n'étaient pas pertinents, imputé à cette société l'initiative de la rupture du contrat de réservation en la condamnant, sur le fondement des dispositions de l'article R. 261-31 a) du Code de la construction et de l'habitation, à restituer aux époux X...les fonds déposés en garantie, avec intérêts aux taux légal à compter, conformément aux dispositions du dernier alinéa de ce même article, du terme du délai de trois mois suivant la demande de restitution faite le 14 octobre 2008 ; que, d'autre part, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a indemnisé les préjudices complémentaires invoqués par les époux X..., que ce soit leur préjudice financier résultant du coût inutile, tel qu'il est justifié par les extraits de compte produits aux débats, de l'emprunt immobilier qu'ils avaient souscrit en vue de l'acquisition projetée ou que ce soit leur préjudice moral résultant de l'anéantissement brutal et injustifié de leur projet immobilier qui a été justement apprécié par le premier Juge, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation en tant que, au besoin, de dommages et intérêts complémentaires » (p. 5, § 2 et s.) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « en application des dispositions des articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat préliminaire emportant réservation d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement doit comporter les indications essentielles à la qualité de la construction et une note technique décrivant sommairement la nature et la qualité des éléments d'équipement ; que, par ailleurs, en application de l'article R 261-31 du Code de la construction et de l'habitation, d'ordre public, le dépôt de garantie doit être restitué au réservataire, sans retenue ni pénalité, lorsque le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; qu'en l'espèce, la notice remise aux époux X...le 20 octobre 2007, lors de la signature du contrat de réservation, prévoyait des menuiseries extérieures en profil d'aluminium, classement A3- E*- V*A2min sur l'ensemble de la maison, avec possibilité expresse de remplacement par des éléments de qualité égale ou supérieure ; que la société PROMOBAT ne pouvait donc unilatéralement imposer en sa faveur, contrairement à ces stipulations contractuelles parfaitement claires, la possibilité discrétionnaire de remplacer l'aluminium d'une partie des menuiseries extérieures par du PVC ou polychlorure de vinyle, matériau moins onéreux comme elle le reconnaît mais également moins noble, moins durable et moins écologique ainsi qu'il appert de la documentation produite par les demandeurs ; que l'article R. 261-31- e du Code de la construction et de l'habitation qui prévoit la restitution du dépôt de garantie si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet de la réservation présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 % n'autorise pas le vendeur, contrairement à ce que soutient la société PROMOBAT, à apporter des modifications affectant la réalisation d'un élément d'équipement qui ne constitueraient qu'une différence mineure, dès lors que celles-ci sont contraires aux stipulations du contrat de réservation qui constitue la loi des parties au sens de l'article 1134 du Code civil ; que les époux X...pouvaient donc légitimement exiger le respect de la clause de l'avant contrat relative au matériau des menuiseries extérieures ; qu'alors que l'acte de vente devait intervenir au plus tard le 20 octobre 2008, par courrier du 22 septembre 2008 adressé à son notaire, Maitre A..., la société PICHET, maison mère de la société PROMOBAT, écrivait, après avoir fait valoir que les divergences mineures entre les caractéristiques définitives du programme par rapport à celles prévisionnelles au stade de la précommercialisation ne constituent pas un cas légitime de caducité du contrat de réservation : « Compte tenu de ce qui précède, nous vous informons que nous annulons la réservation consentie à M. et Mme X...et reprenons la libre disposition du bien. Nous revendiquons également le bénéfice du dépôt de garantie (…) vous voudrez bien en informer les réservataires » ; que les motifs invoqués n'étant pas pertinents, la société PROMOBAT doit être considérée comme ayant pris l'initiative d'une rupture qui lui est imputable et elle ne peut en conséquence s'opposer légitimement à la restitution du dépôt de garantie aux époux X..., laquelle sera ordonnée ; que les époux X...ayant sollicité cette restitution par courrier de leur notaire du 14 octobre 2008, qui faisait courir le délai de trois mois ouvert pour la restitution en vertu de l'article R. 261-31 dernier alinéa du Code de la construction et de l'habitation, la société PROMOBAT sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2009 ; que, par voie de conséquence, la société PROMOBAT sera déboutée de sa demande d'attribution de ce même dépôt de garantie ; que l'application combinée des articles 1147 du Code civil et R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation ne prohibe nullement l'allocation de dommages-intérêts en sus de la restitution du dépôt de garantie dès lors qu'existe un manquement contractuel générateur d'un préjudice ; qu'en l'occurrence, la société PROMOBAT a bien commis un manquement en annulant unilatéralement la réservation signée le 20 octobre 2007 au motif fallacieux que les époux X...refusaient abusivement une modification présentée comme mineure, mais assurément contraire au contrat, du matériau composant une partie des menuiseries extérieures ; que cette faute est en relation directe avec le préjudice avec le préjudice résultant du coût, inutile, du prêt immobilier consenti par le crédit agricole d'Aquitaine, le 26 janvier 2008, à hauteur de 225. 000 €, affecté à l'achat de l'appartement neuf à Eysines décrit au contrat de réservation, et qui a généré 509, 14 € au titre de l'assurance prêt et 728, 05 € d'intérêts, soit au total 1. 236, 19 €, somme au paiement de laquelle la société PROMOBAT sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; qu'en outre, par cette rupture brutale et injustifiée la société PROMOBAT est à l'origine d'un préjudice supplémentaire représenté par la privation de l'acquisition de cette maison accompagnée de la nécessité d'un relogement temporaire et qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 2. 000 € à titre de dommages-intérêts, également avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation » (jugement, p. 3 et s.) ;

Alors que, puisque le refus d'acquérir des époux X...n'était pas fondé, la résiliation, par la société PROMOBAT, ne peut être tenue pour fautive ; qu'en retenant la responsabilité de la société PROMOBAT, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil."

A défaut de déclaration de sinistre, la demande d'expertise présentée par le maître de l'ouvrage à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage n'est pas recevable

Rappel par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 novembre 2010), rendu en matière de référé, que M. X..., maître de l'ouvrage ayant souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société Axa France (société Axa), pour la construction d'une maison individuelle, a déclaré un sinistre à cet assureur pour des désordres affectant la façade ouest ; que les travaux de reprise réalisés par la société Centre d'entretien et de rénovation du bâtiment et des travaux publics, préfinancés par l'assureur, ont été réceptionnés sans réserve le 15 décembre 1999 ; que, se plaignant de nouvelles fissurations affectant les murs de refend intérieurs du séjour, le plancher de la mezzanine, les contre-cloisons en façade sud, et les piliers supportant sa terrasse en façade est, M. X... a adressé une déclaration de sinistre à son assureur multirisques habitation, la société Garantie mutuelle des fonctionnaires, qui a fait réaliser une expertise ; que M. X... a assigné en référé, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, la société Axa en désignation d'expert ;

Attendu que M. Roger X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable cette demande, alors, selon le moyen : 

1°/ qu'en ayant retenu que M. X... entendait «mettre en oeuvre la garantie de l'assureur de dommages obligatoire», quand celui-ci entendait mettre en cause sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation de préfinancer des travaux efficaces de nature à mettre fin définitivement aux désordres lors de sinistres antérieurs, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que l'assureur de dommages-ouvrage est tenu de préfinancer des travaux efficaces de nature à mettre définitivement fin aux désordres ; que l'assuré, qui recherche la responsabilité de l'assureur pour manquement à ses obligations à l'occasion de sinistres antérieurs, n'a pas à effectuer une nouvelle déclaration de sinistre et la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, L.114-4, L. 242-1, L. 243-8 du code des assurances, de l'annexe II à l'article A. 243-1 du même code et de l'article 145 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le maître de l'ouvrage avait subi des premiers désordres, pris en charge par la société Axa, assureur dommages-ouvrage, la cour d'appel a exactement retenu, sans dénaturation, qu'il n'y avait pas lieu de distinguer entre sinistre nouveau et aggravation d'un sinistre ancien déclaré et qu'à défaut de nouvelle déclaration de sinistre, la demande d'expertise pour les nouvelles fissures, présentée par le maître de l'ouvrage à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage n'était pas recevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Axa France IARD la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour M. X... 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande d'expertise de Monsieur X... dirigée contre la société Axa France Iard, assureur de dommages-ouvrage ;

Aux motifs que, pour mettre en cause la garantie de l'assureur de dommages obligatoire, l'assuré était tenu de faire à l'assureur une déclaration de sinistre et ne pouvait saisir directement une juridiction aux fins de désignation d'expert, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre sinistre nouveau et aggravation d'un sinistre antérieur déclaré ;

Alors 1°) qu'en ayant retenu que Monsieur X... entendait « mettre en oeuvre la garantie de l'assureur de dommages obligatoire », quand celui-ci entendait mettre en cause sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation de préfinancer des travaux efficaces de nature à mettre fin définitivement aux désordres lors de sinistres antérieurs, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige (violation de l'article 4 du code de procédure civile) ;

Alors 2°) que l'assureur de dommages-ouvrage est tenu de préfinancer des travaux efficaces de nature à mettre définitivement fin aux désordres ; que l'assuré, qui recherche la responsabilité de l'assureur pour manquement à ses obligations à l'occasion de sinistres antérieurs, n'a pas à effectuer une nouvelle déclaration de sinistre (violation des articles 1147 du code civil ; L.114-4, L.242-1, L.243-8 du code des assurances, de l'annexe II à l'article A.243-1 du même code et de l'article 145 du code de procédure civile)."

Les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne, en tant qu'accessoire, l'immeuble, nonobstant la connaissance, par les acquéreurs, des vices de celui ci lors de la signature de l'acte de vente et l'absence, dans ce dernier, de clause leur réservant un tel recours à moins que le vendeur ne puisse invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir

Principe issu de cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 14 mai 2007) que dans les années 1980 la société civile immobilière Le Donjon a fait édifier des immeubles par la société ABRI, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., ces constructeurs étant assurés auprès de la société Axa assurances ; que les réceptions sont intervenues les 20 août 1987, 15 décembre 1988 et 9 mai 1989 ; que la société civile immobilière Immo Mi, qui a acquis les immeubles par actes des 26 mai 1998 et 18 septembre 1999, a assigné le 22 août 2002 M. X... et son assureur en réparation de désordres ayant fait l'objet de déclarations de sinistre le 13 février 1991 et en décembre 1997 ; que la société Axa assurances a conclu à l'irrecevabilité de la demande pour défaut de droit d'agir et prescription ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. X... ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que la société Axa assurances fait grief à l'arrêt de déclarer la société Immo Mi recevable à agir alors, selon le moyen, qu'en l'absence de clause expresse, la vente de l'immeuble n'emporte pas de plein droit cession au profit de l'acquéreur des droits et actions à fin de dommages et intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente : que, dès lors, faute de stipulation expresse dans les actes de vente des 26 mai 1998 et 18 septembre 1999, la société Immo Mi était irrecevable à poursuivre l'indemnisation des désordres affectant les immeubles antérieurement aux ventes réalisées à son profit et qu'en décidant le contraire pour cette raison que les dommages étaient d'une nature décennale et que l'action correspondante était transmise à l'acheteur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne, en tant qu'accessoire, l'immeuble, nonobstant la connaissance, par les acquéreurs, des vices de celui ci lors de la signature de l'acte de vente et l'absence, dans ce dernier, de clause leur réservant un tel recours à moins que le vendeur ne puisse invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir ; qu'ayant relevé que les désordres apparus en 1991, qui avaient donné lieu à déclaration de sinistre auprès de la compagnie Axa assurances, assureur de dommages ouvrage et assureur de l'architecte et de la société Abri, entrepreneur, relevaient de la garantie décennale et que l'action en garantie avait été engagée par la société Immo Mi, qui avait acquis les immeubles en 1998 et 1999, la cour d'appel en a déduit à bon droit que cet acquéreur était recevable à agir contre les constructeurs ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 2248 (ancien) du code civil ;

Attendu que pour dire que la prescription décennale n'était pas expirée lorsque la SCI Immo Mi a introduit sa demande, le 22 août 2002, l'arrêt retient que la compagnie Axa a mandaté un expert le 24 décembre 1997, puis a fait procéder le 3 décembre 1999 à l'estimation de la valeur vénale des immeubles sinistrés et qu'il résulte de courriers échangés du 24 janvier au 4 août 2000 entre la SCI Immo Mi et la compagnie Axa que cette dernière reconnaissait devoir prendre en charge le sinistre et cherchait un "réglement amiable", et que ces actes ont interrompu le délai de la garantie décennale ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les actes retenus soit ne caractérisaient pas une reconnaissance certaine et non équivoque par la société Axa du droit de la société contre laquelle elle prescrivait, soit étaient postérieurs à l'expiration du délai de garantie décennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable l'exception soulevée par la société Axa Assurances tirée de la prescription de la garantie décennale, l'arrêt rendu le 14 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ;

Condamne la société Immo Mi aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immo Mi et celle de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour la société Axa Assurances

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré la SCI IMMO MI recevable à agir en réparation de l'entier dommage affectant les immeubles sis 29, 31 et 33 rue du 71ème B.C.P. à JARGEAU (Loiret), dont elle est propriétaire ;

AUX MOTIFS QUE les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre ses constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne en tant qu'accessoire l'immeuble, nonobstant la connaissance par ces acquéreurs des vices de celui-ci lors de la signature de l'acte de vente et l'absence dans ce dernier de clause prévoyant un tel recours ; que c'est dès lors à tort que le premier juge a déclaré la SCI IMMO MI irrecevable en son action, au seul motif que les désordres affectant l'ensemble immobilier étaient apparus antérieurement à la vente ; qu'il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier litigieux est affecté de désordres relevant de la garantie décennale ; que la réception des ouvrages est intervenue les 20 août 1987, 15 décembre 1988 et 9 mars 1989 ; que des désordres apparus dès 1991 ont donné lieu à une déclaration de sinistre le 13 février 1991 auprès de la Compagnie AXA, laquelle a missionné le 28 janvier 1992 un expert qui a déposé un rapport le 20 juillet 1992 ; qu'une seconde déclaration de sinistre a été régularisée en décembre 1997 ; que la Compagnie AXA a mandaté le 24 décembre 1997 un expert, le Cabinet SARETEC, lequel a estimé, dans une note du 25 octobre 1999, que les immeubles n'étaient pas réparables et devaient être détruits ; que la Compagnie AXA a fait procéder le 3 décembre 1999 à l'estimation de la valeur vénale des immeubles sinistrés par Monsieur Y..., puis a pris contact avec les propriétaires concernés en vue d'un règlement des indemnités ; qu'ainsi, s'en est notamment suivi, du 24 janvier au 4 août 2000, un échange de courriers entre la SCI IMMO MI et la Compagnie AXA, dont il ressort que la Compagnie AXA reconnaissait devoir prendre en charge le sinistre et cherchait un "règlement amiable", qui en fin de compte n'a pas abouti en raison d'un désaccord sur le montant des indemnités ; qu'il en résulte que le délai de garantie décennale a été interrompu par les actes ci-dessus rappelés, de sorte qu'elle n'était pas expirée lorsque la SCI IMMO MI a saisi le Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS, le 22 août 2002 ; qu'il est constant, au vu du rapport SARETEC, que les immeubles sinistrés doivent être démolis ; que la Cour ne disposant pas des éléments suffisants pour fixer le préjudice subi, doit recourir à une expertise ; que la Compagnie AXA entend que l'expertise tienne compte de l'état des biens à la date de leur acquisition par la SCI IMMO MI, sans quoi celleci, qui a acheté peu cher des immeubles en mauvais état, bénéficierait d'un enrichissement sans cause ; mais que cette difficulté concerne les relations entre l'acquéreur et le vendeur, lequel peut, dans l'acte de vente, se réserver un recours contre les constructeurs à raison des désordres apparus antérieurement à la vente ;

qu'elle ne peut pas être invoquée, en revanche, par les constructeurs pour échapper aux conséquences de leur responsabilité car, faute de disposition contraire dans l'acte de vente, le vendeur qui n'a plus aucun recours contre les constructeurs, est réputé avoir cédé à l'acquéreur, avec l'immeuble, l'action qu'il avait contre les constructeurs ; qu'ainsi, il n'y a pas d'enrichissement sans cause car l'enrichissement, qui n'est au demeurant pas systématique, tout dépendant du prix de vente librement négocié entre vendeur et acquéreur, trouve sa source dans la volonté de celui-ci de vendre celui-là à un prix déterminé ; qu'en conséquence, l'expertise devra déterminer la valeur vénale des immeubles, abstraction faite des désordres ; qu'il n'y a pas lieu non plus de limiter l'expertise aux postes de préjudice susceptibles d'être couverts par la police d'assurance, le maître de l'ouvrage conservant en toute hypothèse un recours contre l'assuré ;

ALORS D'UNE PART QU' en l'absence de clause expresse, la vente de l'immeuble n'emporte pas de plein droit cession au profit de l'acquéreur des droits et actions à fin de dommages et intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente ; que, dès lors, faute de stipulation expresse dans les actes de vente des 26 mai 1998 et 18 septembre 1999, la Société IMMO MI était irrecevable à poursuivre l'indemnisation des désordres affectant les immeubles antérieurement aux ventes réalisées à son profit et qu'en décidant le contraire pour cette raison que les dommages étaient d'une nature décennale et que l'action correspondante était transmise à l'acheteur, la Cour d'Appel a violé l'article 1134 du Code Civil ;

ALORS D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE la prescription est interrompue par la reconnaissance que le débiteur ou le possesseur fait du droit de celui contre lequel il prescrit ; que la Cour d'Appel, après avoir constaté que la dernière réception était intervenue le 9 mars 1989, s'est bornée à relever que la Société AXA avait désigné deux experts les 28 janvier 1992 et 24 décembre 1997, en quoi elle n'a pas caractérisé par ces seules énonciations une reconnaissance non équivoque du droit revendiqué interruptive de la prescription décennale invoquée et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 2248 du Code Civil."

Extension conventionnelle de la garantie de livraison du CCMI

Par cet arrêt dans le cadre d'une clinique vétérinaire :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 juillet 1998), qu'en 1993, la société civile immobilière l'Espriou (SCI) a conclu avec la société Ariane construction un contrat de construction de maisons individuelles portant sur l'édification d'une clinique vétérinaire ; que la Compagnie européenne de garanties immobilières (CEGI) a accordé au constructeur une garantie de livraison à prix et délais convenus ; qu'après la mise en liquidation judiciaire de la société Ariane construction, en cours d'exécution des travaux, la SCI, qui n'avait pu obtenir la mise en jeu de la garantie, a assigné la CEGI aux fins d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à faire reprendre et terminer le chantier ;

Attendu que la CEGI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1 / que selon l'article 1165 du Code civil, l'effet relatif des contrats interdit d'obliger une partie à exécuter une obligation qu'elle n'a pas consentie ; que si le contrat de construction de la clinique vétérinaire conclu entre la société Ariane Construction et la SCI contenait au profit de cette dernière une garantie de livraison, la convention passée entre la société Ariane et la CEGI prévoyait, en application de la loi du 19 décembre 1990, une garantie de livraison pour les maîtres de l'ouvrage dans le cadre des seuls contrats de construction de maison individuelle ; qu'en retenant que la SCI était en droit de bénéficier de la garantie figurant dans son contrat, sans autrement rechercher si cette garantie n'était pas étrangère au champ de la couverture accordée par la CEGI, la cour d'appel a violé le texte précité ;

2 / que, selon l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil, la garantie de livraison, instituée par la loi d'ordre public du 19 décembre 1990, est circonscrite aux seuls contrats de construction de maison individuelle ; qu'en étendant le champ d'application de la loi du 19 décembre 1990 à un contrat de construction de clinique vétérinaire, motif inopérant pris de l'option opérée par les parties, lors même que le caractère d'ordre public de cette loi s'opposait à l'extension de son objet à des situations non prévues légalement, la cour d'appel a violé les textes précités" ;

Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, effectuant la recherche prétendument omise, que la convention conclue entre la société Ariane construction et la CEGI soumettait la garantie à la production, par le constructeur, d'un dossier complet quant aux conditions de conclusion, d'exécution et de règlement du contrat de construction de maison individuelle auquel elle se rapportait, que la destination de l'ouvrage à usage de clinique vétérinaire était clairement indiquée dans les conditions générales du contrat de construction et dans sa notice descriptive, et que le gérant de la société Ariane construction avait attesté avoir adressé la totalité des contrats à la CEGI, et retenu que, cette dernière étant un professionnel averti en matière d'assurance aux constructeurs et promoteurs, on ne pouvait sérieusement admettre qu'elle ait donné sa garantie sans que le dossier complet de la construction lui ait été adressé, la cour d'appel, qui a relevé que, bien que le contrat de construction ne portât pas sur l'édification d'une maison individuelle, il faisait néanmoins référence expresse aux dispositions de la loi du 19 décembre 1990, et notamment à la garantie organisée par l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, en a exactement déduit que, ces textes faisant la loi des parties, le maître de l'ouvrage était en droit de bénéficier de la garantie qui lui était contractuellement accordée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières à payer à la SCI l'Espriou la somme de 12 000 francs ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-sept septembre deux mille par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile."

L'exécution par le garant de livraison de ses obligations d'achèvement ne lui confère pas la qualité de constructeur tenu en application de l'article 1792 du code civil de garantir les désordres de nature décennale apparus après la réception de la construction

C'est ce que juge la Cour de Cassation :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 4 mai 2010), que, le 23 juin 1993, les époux X... et la société Batineuf construction ont conclu un contrat de construction de maison individuelle ; que la société Batineuf construction ayant été placée en liquidation judiciaire, la société Compagnie européenne de garantie immobilière (CEGI), garant de livraison, a désigné la société Européenne de travaux et services pour achever les travaux, lesquels ont été réceptionnés le 20 septembre 1996 ; que des désordres étant apparus, une expertise a été ordonnée ; qu'après dépôt du rapport, les époux X... ont assigné les intervenants à l'acte de construire et, parallèlement, la société CEGI et que les instances ont été jointes ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande formée contre la société CEGI, alors, selon le moyen, que relèvent de la présomption de garantie décennale ceux qui, par une activité de gestion, prévention, contrôle, direction ou de coordination, concourent à la réalisation d'une opération de construction ; que le garant de livraison couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délais convenus ; que, tenu, en cas d'inachèvement de l'immeuble par le constructeur, d'effectuer ou de faire effectuer sous sa responsabilité les travaux en vue de la réalisation finale de l'ouvrage, le garant de livraison est réputé constructeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1792 du code civil et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'en exécution de sa garantie, la société CEGI avait, conformément à l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, désigné la société SETS pour achever la construction, la cour d'appel a exactement retenu que l'exécution par le garant de livraison de ses obligations d'achèvement ne lui conférait pas la qualité de constructeur tenu en application de l'article 1792 du code civil de garantir les désordres de nature décennale apparus après la réception de la construction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X... 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un maître de l'ouvrage (M. et Mme X..., les exposants) de sa demande d'indemnisation des désordres de nature décennale affectant la construction de son pavillon par un garant (la CEGI) de livraison de maison individuelle ;

AUX MOTIFS QUE la CEGI était intervenue en qualité de garante de l'achèvement de la construction, suite à la liquidation judiciaire de la société BATINEUF CONSTRUCTION ; qu'en exécution de sa garantie, elle avait, conformément à l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation, désigné la société SETS pour achever la construction ; qu'aux termes de l'article 2, alinéa 3, de la convention conclue entre la CEGI et la SETS, cette dernière assumait l'ensemble des responsabilités vis-à-vis des tiers et de la CEGI et s'engageait à justifier sur simple demande de la souscription des polices d'assurance garantissant ses responsabilités ; que la réception sans réserves de la construction intervenue le 20 septembre 1996 avait libéré la CEGI de son obligation d'achèvement ; que, contrairement à ce que soutenaient les maîtres de l'ouvrage, l'exécution par la CEGI de ses obligations de garantie d'achèvement ne conférait pas à cette dernière la qualité de constructeur tenu, en application de l'article 1792 du code civil, de garantir les désordres de nature décennale apparus après la réception de la construction ;

ALORS QUE relèvent de la présomption de garantie décennale ceux qui, par une activité de gestion, prévention, contrôle, direction ou de coordination, concourent à la réalisation d'une opération de construction ; que le garant de livraison couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délais convenus ; que, tenu, en cas d'inachèvement de l'immeuble par le constructeur, d'effectuer ou de faire effectuer sous sa responsabilité les travaux en vue de la réalisation finale de l'ouvrage, le garant de livraison est réputé constructeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1792 du code civil et L. 231-6 du code de la construction et d'habitation."