Remblaiement et servitude de vue

Un remblaiement peut constituer une servitude de vue :

"Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les époux X... étaient, malgré l'empiétement constitué par la plantation d'une haie de thuyas au-delà de la ligne séparative, propriétaires du reste du terrain et retenu que leur action devant le tribunal administratif de Versailles avait pour objet l'annulation du permis de construire accordé aux époux Y..., la cour d'appel en a exactement déduit que les époux X... étaient recevables à agir en suppression de vues irrégulières ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que lors de la construction de leur maison, les époux Y... avaient procédé, le long de la ligne séparative, à un remblaiement de terre dont était résulté, entre leur terrain et celui de leurs voisins, un dénivelé de 88 cm et que l'allée ainsi créée, qui jouxte la propriété des époux X..., procurait une vue sur celle-ci, la cour a retenu souverainement, sans dénaturation, ni contradiction, l'existence de vues irrégulières ;

D'où il suit que les moyens ne sont pas fondés ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour les époux Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement, déclaré recevables les demandes des époux X..., et condamné les époux Y..., sous astreinte, à recréer l'état initial de leur terrain sur une profondeur de 19 décimètres sur toute la longueur du couloir à partir de la ligne séparative des fonds, étant ajouté que l'abaissement du sol existant de 88 centimètres pour le porter au niveau du sol naturel initial, devra être réalisé par les époux Y... sur toute la longueur du terrain incluant donc le couloir depuis la porte du garage à la porte de la cuisine, la terrasse et de la plage de la piscine sur cette même profondeur de 1, 90 m ;

AUX MOTIFS QUE, pour s'opposer aux demandes des époux X..., les époux Y... concluent que ces derniers sont irrecevables à agir dans la mesure où ils empiètent sur la propriété des époux Y..., par la présence d'une haie de thuyas, qui constitue la limite séparative des fonds, confortée par une clôture métallique et par le fait que le garage des époux X... serait implanté pour partie de son mur nord sur le fonds Y... ; que cette argumentation ne saurait combattre utilement la recevabilité de l'action des époux X... ; qu'ainsi que l'a retenu le Tribunal, les époux X... demeurent propriétaires du reste du terrain, sur lequel ils se disent victimes de vues et ont donc qualité à agir ; que s'agissant des limites de propriétés, il convient de rappeler que s'agissant des parcelles concernées, un arrêté de lotissement a été pris le 30 janvier 1978 et qu'à l'occasion de l'établissement du lotissement, un bornage a été établi par M. Z..., géomètre-expert, le 30 janvier 1978, que l'expert judiciaire a demandé à ce géomètre-expert, en qualité de sapiteur, de vérifier l'implantation des bâtiments par rapport à la limite de propriété et les niveaux altimétriques existants ; que M. Z... a donc établi le 22 janvier 2007 un plan de bornage et topographique (annexe 1 du rapport d'expertise judiciaire) comportant des mesures ayant permis à l'expert de calculer les distances et de vérifier l'existence ou non de vues irrégulières, plan sur lequel la ligne séparative des propriétés X... et Y... est matérialisée par une ligne rouge et qui fait apparaître l'emplacement de la haie de thuyas et la clôture grillagée montée sur poteaux métalliques ; que l'expert judiciaire a indiqué que lors de la construction de sa maison, M. X... a installé en limite de sa propriété ce pare-vue en thuyas ; que toutefois des photos anciennes communiquées par M. X... montrent qu'une clôture comportant poteaux et grillage existait avant l'implantation d'un haie de thuyas ; qu'il résulte du dossier qu'au moment de la construction de leur maison, les époux Y... avaient conservé la clôture végétale préexistante et avaient eux-mêmes édifié un mur de clôture à l'intérieur de leur propriété, avec un recul d'environ 40 centimètres par rapport à la limite mitoyenne en sorte que, comme le tribunal l ‘ avait relevé, les thuyas avaient pu au fil du temps, envahir l'espace du mur mitoyen édifié par les époux Y... ; qu'il n'apparait pas qu'en cours d'expertise les époux Y... aient formulé des observations critiques sur le plan et les mesures de M. Z..., étant précisé que l'expert judiciaire a calculé les distances à compter de la limite séparative des deux fonds et non du mur privatif édifié par les époux Y... ; qu'aucun aveu judiciaire de leur part portant sur la reconnaissance d'un empiètement sur le fonds Y... ne peut être sérieusement opposé aux époux X... pour contester la recevabilité de leur action fondée sur le respect des articles 678 et suivants et 681 du Code civil,

ET ENCORE AUX MOTIFS QUE les époux Y... ne sont pas davantage fondés à opposer aux demandes des époux X... un moyen d'irrecevabilité tiré de l'autorité de chose jugée des décisions du tribunal administrant aux motifs que ce dernier a considéré que tous les éléments essentiels du permis de construire ont été respectés et qu'en conséquence les époux X... ne pourraient plus saisir le juge civil ; que l'article 1351 du code civil édicte que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, qu'il faut que la chose demandée soit la même et que la demande soit fondée sur la même cause ; que sur ce point, les premiers juges ont, par de justes motifs, écarté ce moyen d'irrecevabilité en retenant que les recours devant la juridiction administrative engagés par les époux X... avaient pour but d'annuler les permis de construire obtenus par les époux Y..., alors que dans la présente procédure les époux X... ne contestent pas le permis de construire en lui-même mais invoquent un préjudice lié aux constructions effectués,

ALORS, D'UNE PART, QUE pour contester le droit d'un tiers, encore faut-il être en pleine régularité et en pleine possession de ses propres droits ; qu'au demeurant, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect sur l'héritage de son voisin, s'il n'y a dix-neuf centimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de la construction ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, cependant qu'il n'était pas contesté que les époux X... avaient empiété sur le terrain et le fonds des époux Y..., ce qui était de nature à exclure la recevabilité de leur action, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 122 du Code de procédure civile, 544 et 678 et suivants du Code Civil,

ALORS, D'AUTRE PART, QUE les époux Y... avaient invoqué l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du Tribunal administratif de VERSAILLES en date du 23 novembre 1999 qui avait rejeté la requête des époux X... tendant à l'annulation de l'arrêté du 1er juin 1999 par lequel le Maire de la commune de BREUIL-BOIS-ROBERT avait délivré un permis de construire à M. Y... ; qu'il résultait du jugement du Tribunal Administratif que tous les éléments fondamentaux du permis de construire avaient été respectés, ce qui excluait que les époux X... puissent remettre en cause le niveau du sol naturel, le respect des règles de construction et le respect de la hauteur de la construction ; que dès lors, en se prononçant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article 1351 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, condamné M. et Mme Y..., à recréer l'état initial de leur terrain sur une profondeur de 19 décimètres sur toute la longueur du couloir jouxtant la propriété des époux X..., sous astreinte ;

AUX MOTIFS QUE l'article 678 du code civil édicte qu'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin s'il n'y a dix décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ; que les termes de l'article 678 ne sont pas limitatifs et s'appliquent non seulement aux fenêtres et balcons mais aussi aux terrasses, plate formes ou autres exhaussements de terrain ; qu'il résulte de la coupe transversale établie par l'expert judiciaire en figure 2 page 10, également du plan établi par Monsieur Z... (annexe 1) ainsi que des conclusions expertales ;- que la maison d'habitation des époux Y... est en elle-même implantée à 2, 50 mètres de la limite séparative des fonds mais le long de la limite de propriété et de la haie de thuyas, les époux Y... ont créé un couloir d'accès à une porte de leur cuisine,- que ce couloir d'accès est bordé du mur non mitoyen, implanté à l'intérieur de la propriété Y..., à environ 40 centimètres par rapport à la limite mitoyenne mais l'expert judiciaire a constaté que la crête de ce mur a la même hauteur que la haie de thuyas et que ce couloir d'accès surplombe le fonds des époux X... ; qu'il résulte des deux coupes transversales réalisées par l'expert judiciaire en page 10, à savoir la figure I (sur laquelle apparaît le niveau du terrain naturel avant la construction des époux Y...) et la figure 2 que, même si avant la construction de la maison des époux Y... le terrain naturel s'élevait en légère pente du côté X... vers le côté. Y..., la construction Y... a induit une surélévation d'environ 88 centimètres par rapport à ta propriété X... et par rapport au terrain naturel existant avant construction, et ce sur une longueur de 31 m environ de la longueur totale de la mitoyenneté de 50, 68 m ; que ce remblaiement a permis d'aplanir le terrain du fonds Y... et de niveler sa déclivité ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que le terrain naturel ayant été relevé de 88 centimètres côté Y..., le mur non mitoyen construit par les époux Y..., qui a une hauteur de 1, 50 mètre (sans prendre en considération la surélévation du terrain naturel), permet la vue directe sur le fonds X... et la haie de thuyas implantée par les époux X.... qui se trouve à la même hauteur que ce mur, ne permet plus d'éviter les vues sur le fonds X... ; qu'au vu des conclusions de l'expert judiciaire, les époux Y... ne sont pas fondés, pour expliquer la situation des lieux ci-dessus décrite, à invoquer le seul effet du terrain naturel, étant relevé qu'en page 12 de son rapport, l'expert judiciaire conclut que " les deux propriétés ont été altimétriquement jointives (sur le même niveau) après la construction X... " et que le dénivellement actuel a été créé par la construction Y... ; que ce couloir d'accès à la porte de la cuisine, qui se prolonge jusqu'au garage, prend, selon l'expert judiciaire, " la forme d'un balcon ", et crée, à partir de ce passage permanent une vue directe irrégulière sur le fonds des époux X..., tant le long du couloir depuis la porte du garage à la porte de la cuisine (c'est à dire sur la longueur de la maison Y...) qu'au delà sur toute la longueur du terrain, y compris la piscine ; qu'en réponse à un dire des époux X..., qui contestaient les solutions proposées par lui de rehausser la haie de thuyas ou le mur non mitoyen, l'expert judiciaire a indiqué : " si cette manière de suppression de vue n'était pas acceptable, il pourrait être envisagé de créer l'état initial du terrain sur une profondeur de 19 dm sur la longueur du couloir et de la piscine (voit croquis ci-après) " (la porte donnant sur la cuisine demeurant alors accessible par un passage d'une largeur de 60 centimètres) ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu qu'il existait des vues ne respectant pas la distance d'un mètre quatre vingt dix imposée par le code civil et retenu, parmi les trois solutions proposées par l'expert judiciaire, celle consistant à recréer l'état initial du terrain des époux Y... sur une profondeur de 19 décimètres à partir de la ligne séparative des fonds, les deux autres solutions conduisant à rehausser la haie végétale ou le mur non mitoyen à des hauteurs non conformes aux règles légales ;

ET ENCORE AUX MOTIFS QU'appelants incidents, les époux X... réclament également, afin de supprimer les vues créées notamment par la fenêtre de la salle de bains du rez-de-chaussée des époux Y... et la porte d'entrée de la villa (porte de la cuisine) ;- la suppression de la porte du garage et de la porte d'entrée de la villa (porte de la cuisine), et la diminution de 1, 52m de la fenêtre de la salle de bains située au rez de chaussée ;- subsidiairement, concernant cette fenêtre, la pose d'un vitrage fixe avec verre dépoli, la pose sur les deux velux existants d'un vitrage fixe avec du verre dépoli ; qu'ils font valoir que les hauteurs des bâtiments par rapport au terrain naturel sont maintenant en réalité 1, 52 mètres plus haut que projeté dans le permis de construire ; mais qu'il résulte du plan de Monsieur Z... que la maison d'habitation des époux Y... est implantée à deux mètres cinquante de la limite séparative du fonds des époux X... ; que la fenêtre de la salle de bains du rez-de-chaussée, les velux en toiture, ainsi que la porte de la cuisine sont en recul de 2, 50 mètres par rapport à la limite du terrain, ainsi que le relève l'expert judiciaire en page 16, en sorte que le recul légal de 19 décimètres est respecté ; que l'impact allégué sur les vues provenant de ces portes et fenêtres d'une hauteur supplémentaire générale de 1, 22 mètre ou de 1, 52 mètre des bâtiments à l'égout du toit par rapport au permis de construire n'est pas démontré en l'espèce ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a écarté les demandes relatives aux suppressions des vues depuis les portes et fenêtres sus-visées.

ALORS, D'UNE PART, QUE les époux Y... avaient fait valoir dans leurs écritures que le terrain naturel avait été parfaitement respecté, que les distances d'implantation avaient été parfaitement respectées, ce qui excluait toute possibilité de création de servitudes de vue contraires aux dispositions du code civil ; qu'en outre, la Cour d'appel a écarté la demandes des époux X... relatives aux suppressions de vues depuis les portes et fenêtres ; que dès lors, en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour d'appel qui tout à la fois a retenu qu'il existait des vues ne respectant pas la distance visée au code civil et néanmoins écarté la demande des époux X... concernant ces vues, s'est contredite et a procédé d'une violation de l'article 678 du Code civil et de l'article 455 du Code de procédure civile,

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se déterminant encore comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une dénaturation du rapport de l'expert judiciaire désigné par le Tribunal de grande instance, lequel n'avait indiqué aucune vue droite sur les pièces de vie des époux X... ; que dès lors, en se déterminant encore comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article 1134 du Code civil,

ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, en retenant l'existence d'un couloir le long de la maison des époux Y... servant de passage et bordé par un mur de 1, 50m la Cour d'appel qui n'a pas caractérisé l'existence de vue droite sur l'immeuble X..., ayant une distance inférieure à 1, 90 m, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 678 du Code civil."