L'article 1596 du code civil : des exemples d'application aux agent immobiliers

L'article 1596 du code civil dispose :

"Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;

Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ;

Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;

Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère.

Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire."

Cet article s'applique aux agents immobiliers.

Voici quelques décisions à ce sujet :

Pas d'application au négociateur salarié de l'agence :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 mars 2013), que le 29 avril 2009, Mme X... a donné à l'agence immobilière La Lauze ORPI, mandat exclusif de vendre un immeuble au prix de 190 000 euros ; que suivant acte sous seing privé en date des 19 août 2009 et 1er septembre 2009, Mme X... a vendu son bien à M. Y... pour ce prix ; qu'après avoir résilié le mandat de vente, Mme X... a informé l'acquéreur de son refus de réitérer la vente ; que M. Y... l'a assigné en vente forcée ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la cour d'appel a constaté que par mandat de vente du 29 avril 2009, Mme X... avait confié la vente du bien litigieux à « l'agence La Lauze-Orpi représentée par M. Y... » ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences de ses propres constatations, d'où il résultait que la prohibition de l'article 1596 du code civil était applicable à M. Y..., représentant mandataire du mandataire, la cour d'appel a violé par refus d'application cette dernière disposition ;
2°/ qu'en s'abstenant de rechercher, en toute hypothèse, si l'interposition de personnes au sens de l'article 1596 du code civil ne résultait pas de ce que le bien avait été acquis par le représentant du mandataire, l'agence La Lauze-Orpi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acquéreur n'était pas le mandataire de Mme X..., mais le négociateur salarié de l'agence immobilière, et qu'il avait acquis le bien pour lui-même, à titre personnel, et non pour le compte de son employeur, la cour d'appel a légalement justifié sa décision d' écarter l'application de l'article 1596 du code civil ; d'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ;

PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit parfaite la vente signée entre les parties suivant compromis signé le 19 août 2009 par l'Acheteur et le 1er septembre 2009 par le Vendeur, condamné en conséquence sous astreinte Madame X... à réitérer la vente et dit qu'à défaut Monsieur Y... sera autorisé à publier à la Conservation des Hypothèques le jugement qui vaudra vente, ainsi que d' AVOIR débouté Madame X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 1596 du Code civil, ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personne interposée les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ; cette interdiction s'applique à toutes les ventes ; qu'en l'espèce, Mme Carole X... a confié à la vente à l'agence immobilière la LAUZE-ORPI, suivant mandat de vente exclusif du 29 avril 2009, un ancien corps de ferme en cours de rénovation au prix de 207.000 ¿, soit net vendeur 190.000 ¿, la rémunération de l'agent immobilier ORPI étant fixée à 17.000 ¿ ; l'agence immobilière était représentée par son négociateur, Monsieur Cyril Y... ; que le compromis de vente litigieux des 19 août 2009 et 1er septembre 2009, portant sur le bien objet du mandat, a été signé entre Mme Carole X..., venderesse et Monsieur Cyril Y... acquéreur ; qu'il est expressément rappelé dans cet acte qu'il est le négociateur de l'agence immobilière avec laquelle le mandat de vente avait été conclu ; que M. Y... n'est pas le mandataire de Mme X..., lequel est l'agence immobilière la LAUZEORPI, il est seulement le négociateur immobilier, salarié de l'agence ; qu'il a acquis le bien pour lui-même, à titre personnel et non pour le compte de son employeur cocontractant du mandant ; qu'il n'est justifié d'aucune interposition de personnes, alors que le compromis de vente a été signé plusieurs mois après le mandat et qu'il est justifié des vaines diligences accomplies jusque là par l'agence (bons de visite, annonce) ; qu'en conséquence, la prohibition édictée par l'article 1596 du Code civil n'a pas vocation à s'appliquer ; il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité du compromis de vente des 19 août 2009 et 1er septembre 2009 (arrêt, p. 6) ;
1/ ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que par mandat de vente du 29 avril 2009, Madame X... avait confié la vente du bien litigieux à « l'agence LA LAUZE-ORPI représentée par Monsieur Cyril Y... » (arrêt, p. 2) ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences de ses propres constatations, d'où il résultait que la prohibition de l'article 1596 du Code civil était applicable à Monsieur Y..., représentant mandataire du mandataire, la Cour d'appel a violé par refus d'application cette dernière disposition ;
2/ ALORS QU'en s'abstenant de rechercher, en toute hypothèse, si l'interposition de personnes au sens de l'article 1596 du Code civil ne résultait pas de ce que le bien avait été acquis par le représentant du mandataire, l'agence LA LAUZE-ORPI, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée."

Prescription de l'action en nullité par cinq ans :

Attendu que M. Jean B... a reçu mandat des héritiers de Marie-Antoinette A... de Saint-Maurice, épouse de X..., pour vendre une propriété rurale dépendant de la succession, en un ou plusieurs lots ; que le 21 décembre 1972 une partie de cette propriété a été vendue à la société La Cotardois alors en formation, dont M. B... était un des fondateurs et dont il devait acquérir 40 parts sur les 600 constituant le capital social ; que le 10 juin 1980, deux des héritiers de Marie-Antoinette de X..., savoir M. Jacques Bernard de Z... et Mme Marie Bernard de Z..., veuve Y... ont assigné M. B... en nullité de la vente sur le fondement de l'article 1596 du Code civil qui interdit au mandataire d'acquérir des biens qu'il est chargé de vendre et en dommages-intérêts ; que le tribunal de grande instance a accueilli ces demandes ; que l'arrêt attaqué a déclaré l'action en nullité irrecevable au motif qu'elle était prescrite et a rejeté toutes les demandes ;

Sur le premier moyen pris en ses quatre branches :

Attendu que M. Bernard de Z... et Mme Y... font grief à la cour d'appel d'avoir déclaré prescrite leur action, en nullité de la vente alors que, selon le moyen, celle-ci avait été conclue par une personne qui n'avait pas en réalité qualité pour représenter ses mandants en raison, d'une part, d'un excès de pouvoir et, d'autre part, de ce que l'acte de vente aurait été consenti après le décès d'un des mandants, de sorte que la nullité ne serait pas relative mais absolue ; qu'ils soutiennent encore qu'ils auraient été victimes d'un dol ce dont les juges d'appel n'auraient pas, à tort, tenu compte ; qu'enfin ils prétendent que le délai de la prescription quinquennale a été interrompu par une précédente instance en nullité introduite contre l'acquéreur qui ne s'est terminée que par un jugement du 3 novembre 1975 ;

Mais attendu, que l'arrêt attaqué relève que la vente de la ferme dépendant de la succession a été consentie par compromis du 21 décembre 1972, soit avant le décès de l'un des mandants ; que, comme l'a estimé à bon droit la cour d'appel, la nullité fondée sur l'article 1596 du Code civil est une nullité relative qui se prescrit par cinq ans ; que la juridiction du second degré constate que M. Bernard de Z... et Mme Y... ont eu connaissance de la cause de nullité qu'ils invoquent plus de 5 ans avant l'assignation, à savoir le 14 mars 1975, date à laquelle ils ont conclu dans la procédure les opposant à leurs cohéritiers et à la société La Cotardois acquéreur du bien et dans lesquelles ils exposaient que la vente était nulle en raison de la violation des dispositions de l'article 1596 du Code civil ; que cette procédure s'étant terminée par un jugement écartant leur exception de nullité l'interruption de la prescription doit être regardée comme non avenue ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ;

LE REJETTE ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1992 du Code civil, ensemble l'article 2262 du même Code ;

Attendu que pour débouter M. Bernard de Z... et Mme Y... de leur demande de dommages-intérêts en réparation des fautes commises par M. B... en sa qualité de mandataire, la cour d'appel se borne à énoncer que " l'action en nullité de la vente est irrecevable et que les intéressés doivent être déboutés de toutes leurs demandes " ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi sans rechercher si M. B... avait commis des fautes dans l'exécution de son mandat génératrices d'un préjudice pour les mandants et alors que l'action en responsabilité qui leur appartenait ne se prescrivait que par 30 ans, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Bernard de Z... et Mme Y... de leur action en responsabilité contre M. B..., l'arrêt rendu le 4 décembre 1985 entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers."

Pas d'application si le mandat n'est pas signé par le vendeur :

"Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1970 ;

Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à une vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que, suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet ;

Attendu que la société Francis Properties, propriétaire d'une maison à Touques, l'a vendue à la SCI Le Haut Bois (la SCI) ; que, prétendant avoir ultérieurement découvert que M. X..., agent immobilier, auquel elle avait donné mandat de vendre le bien, était associé et cogérant de la SCI, la société Francis Properties a assigné cette dernière et la société Fabrice X... immobilier (FBI) en annulation de la vente ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, les juges d'appel, après avoir constaté que le mandat, émis et signé par l'agent immobilier, ne portait pas la signature du vendeur, ont fait application de l'article 1596 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, quand la constatation du défaut de contrat écrit interdisait, en l'absence de fraude établie de l'agent immobilier, de retenir que celui-ci avait reçu un mandat de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

Condamne la société Francis Properties aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille huit."

L'article 1596 s'applique même si le prix a été fixé par le vendeur lui-même :

"Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Mme Y... a donné à un agent immobilier, Jean X..., depuis décédé, le mandat exclusif de vendre un immeuble pour le prix de 600 000 francs ; que l'agent immobilier a constitué une société civile immobilière, dont il détenait la moitié des parts, à laquelle il a vendu l'immeuble au prix précité, une clause du mandat l'autorisant à engager son mandant ; que Mme Y... ayant refusé de consentir à cette vente, la cour d'appel l'a annulée sur le fondement de l'article 1596 du Code civil ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt attaqué (Poitiers, 5 juillet 1984) d'avoir ainsi statué alors que le mandat fixait le prix à 600 000 francs en laissant toute liberté au mandataire quant au choix de l'acquéreur de sorte que, selon le moyen, la vente ayant été conclue à ce prix, l'interdiction édictée par l'article 1596 du Code civil ne pouvait s'appliquer ;

Mais attendu que l'interdiction faite au mandataire d'acquérir par lui-même ou par personne interposée le bien qu'il est chargé de vendre s'applique même si la vente se fait au prix fixé par le mandant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, ayant estimé que l'agent immobilier avait acheté l'immeuble par interposition de personne, a fait une exacte application du texte précité ; que le moyen ne peut donc être accueilli ;

Et sur le second moyen :

Attendu que les consorts X... reprochent encore à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés à payer 10 000 francs à titre de dommages-intérêts à Mme Y..., en méconnaissance des dispositions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile faute de justification du préjudice subi par cette dernière ;

Mais attendu que la cour d'appel précise que les dommages-intérêts litigieux étaient alloués à Mme Y... " en réparation des agissements fautifs de X... dans l'exécution du mandat de vente " ; que par cette énonciation la cour d'appel a nécessairement estimé que ces agissements fautifs causaient à Mme Y... un préjudice qui devait être réparé ; qu'ainsi le second moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi."